临铁小户型才是北京楼市“硬通货”,刚需一定做对选择

大盘接连入市，京楼留给刚需的空间正在被压缩。

今年5月11日，北京结束了为期两日的集中供地大戏，30宗地块揽金1102.21亿。时隔半年，这批新盘基本都亮相了。地段稍好点的大家能看得上的，动辄7w+/㎡。

比如朝阳的十个项目，有八个是总价千万级选手，刚需看了直摇头；海淀就更不用说了，近9万/㎡的价格，都成区域价格洼地了。

高单价、大面积卡住了大部分首次置业人群的第一道上车门槛。除了价格，后续住房的流通也是众多人考虑的必要环节。

市场上流通好的永远是地段好，并且面积没那么大的项目；可以看看建委官方的成交数据，每月存量房成交最多的都是小户型↓↓

所以项目是否临铁交通方便、面积能覆盖多数群体就显得尤为重要。

也由此北京的新房市场90平以下临铁户型，更加紧俏。

那么刚需首套想上车，哪里还有机会？姐搜刮了几个项目，下面给大家盘一盘。

北部：北清云际

北清云际位于昌平区北清路生命科学园，距离昌平线生命科学园地铁站大约1公里。

东临龙城花园的老别墅项目，北侧是二拨子工业园，西侧隔着京新高速就是永丰产业园区。公路方面，北清路快速连接京新高速，京藏高速，半小时通达海淀。

交通比较方便，但东西两条高速，介意噪音的慎重选择。配套上，北青云际将自带2100㎡下沉式商业配套，北边规划有中粮大悦城。同时，中关村生命科学园还有规划中的合生汇购物中心和太古里商街，吃喝玩乐不用愁。

项目已于10月3日首次开盘，共18栋楼，14栋住宅楼，3栋配套楼1栋幼儿园，总户数1413户，容积率2.2。户型建筑面积有83平两居，95平、108平、126平三居，最高限价62000元/平米。放一张83㎡两居户型图给大家看看：

纯朝南户型，南向最大面宽8.6米，采光非常充足，动静分区，厨房、餐厅、客厅动线流畅，玄关设计合理，卫生间干湿分离。有独立功能性空间设计，可以作为储物间或者洗衣房等，比较适合想要在北部首次置业的刚需族。

周边产业高端，居住环境还可以，靠近海淀，中关村产业园的码农可以考虑考虑。

项目十一期间首期已开盘，据说热销22亿去化很不错，近期二期也在加推中，姐看网签数据还有一些机会，盯好了。

西部：中海寰宇天下|天赋

中海寰宇天下|天赋位于石景山区金安桥地铁站往南400多米。

交通上紧邻地铁站，在金融街、国贸、中关村等地上班的群体可以重点关注一下。地处石景山北辛安版块，周边配套可以依靠喜隆多购物中心、京西大悦城（在建）等商业板块。

小区规划10栋住宅楼，共计1239套房源，再加上中海寰宇天下一期、二期、三期已有的房源，这个版块的住宅体量庞大，居住氛围浓厚，生活配套自然是跟得上的。从产品来看，项目有78平米两居、104-125平米三居、158平米四居，跨度很大能涵盖刚需及改善需求。放一张78㎡户型图给大家看看：

项目的均价是75000元/平米，姐打听了以下，78平两居现在还有少量房源，550万左右能上车。石景山的房价早就奔着八万去了，且新房去化都不错，想要在西边置业，可以看看这个楼盘。

东部：绿城沁园

绿城沁园位于朝阳区东五环豆各庄区域，距离7号线黄厂村站400米左右。

项目位于东五环与京津高速夹角东北侧，交通上如今低端产业清退，路况好了很多，在两三年前，这的路面都被物流大车造的坑坑洼洼的。小区出来南北方向就是五环入口，东西方向就是去年竣工的化工路，加上离地铁比较近，出行还是很方便的。离高速近的免不了噪音问题，还是介意慎重选择。

配套上，世纪华联购物中心，朝悦百惠购物中心就在3公里内，日常生活需求能满足。项目共1657户，容积率2.85，户型区间是在建面55平米-145平米之间，100平米以下的户型占了将近一半。

其中77平米、80平米、82平米两居户型大家可以考虑考虑。放一张77平米两居户型图给大家看看：

作为朝阳的价格洼地，加上小户型产品，还是值得刚需朋友纳入选择范围的。

南部：合生Me悦

合生Me悦位于大兴南五环德茂站南海子公园南门200米处。

交通上，项目紧邻南五环，驾车约3分钟即达；7分钟即达四环；约20分钟即可到达大兴机场；东侧约200米即地铁8号线德茂站，步行5分钟即达，11站到前门；13条地铁线接驳换乘，瞬时直达北京各核心区，周边还有多条公交线路可选。

配套上，从目前的现状来看，该区域内商业配套相对薄弱，但日常的生活需求还是可以满足的。店铺基本都是以小门店的形式存在，大型的商场，基本都在项目的北侧和东侧，距离较远基本都需要搭乘公交前往。虽说商业没啥亮点，但是在合生me悦周边，就是鼎鼎大名的南海子公园，生态环境还是不错的。

产品方面项目共1436户，容积率2.34，户型面积区间约55-120㎡，在售户型为52㎡/58㎡一居、72㎡两居、95㎡三居、120㎡四居。放一张72平米两居户型图：

总价400多万就能上车，感兴趣的朋友可以关注一下这个项目。