再谈住房预售制丨国外的预售房:按工程进度付钱,交房结尾款

商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。

据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。

为了防止开发商因资金断链或者卷款跑路导致商品房项目烂尾，对购房者造成重大损失的风险，预售资金的监管一直是监管部门的重点监管方面。所谓的商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，该账户属于银行，账户内的资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。也就是说，房地产预售资金不直接划转给房地产企业，而是由房地产行政主管部门和银行以及担保机构三方进行控制，资金账户隶属于银行。

当预售房查验无误或者过户后银行会将资金划转给房地产企业，否则就划转给购房者。据澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解，事实上从全世界范围来看，住房预售制度并不是一个十分普遍的现象。即使目前有多个国家存在着房屋预售制，在采取售卖期房的同时也都伴随着各自一套严格的监管保障措施。

在英国购买期房时，买卖双方会各有一名律师，双方律师会直接沟通来确定所有交易细节，包括：合同、房产、证件、资金等，只有在律师确认所有细节安全无误的情况下，买卖双方才会根据律师要求先付首付交换合同，再付全款来过户房屋完成交易。仲量联行国际住宅部的负责人对澎湃新闻表示，在英国购买期房时，通常每一个项目都有一个付款规定的时间。“比如第一期付款是合同签订后一个月，第二期付款可能是半年后，或者一年后，然后最后交房时间前6个月办单款，办下来贷款后把剩余部分付掉。”英国期房的首付比例一般在10%-25%，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。

在美国，大部分的房产都是现房销售，而且在交房之前无法从购房者处拿到资金。开发商需要先和买家达成预定意向，而通常要有一半上的房屋被预定之后，开发商才能从银行获得建筑贷款，然后开始建造房屋。买家在初期支付的订金约为房屋总价的3%，这部分的资金由第三方保管，开发商无法获取。

在项目动工之后，开发商要把所有的文件交给买家，如果买家在反悔期内没有提出解约，双方才会签订正式的购房合同，买家支付首付款，支付比例大概在10%-20%。但为了防止开发商挪用买家的购房款用于非开发项目，法律通常会要求这部分资金由第三方代管，在房屋封顶完成交付之后，开发商才能获取购房款。

而日本则是开发商和买家在签订预售房的交易合同时，开发商需要向金融机构申请买家定金的保险或者担保，金融机构要将担保书或者保险的保证书交给买家。德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来化解购房者和开发商之前的风险和纠纷。具体来看，开发商在项目获得政府批准之后才可以开始销售房屋。但是买家在购买预售房之后并非像中国一样在支付完部分首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。

双方在签署购房合同时，买家并不需要支付购房款，在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再陆续支付后期资金。如果开发商因故延迟了工程进度，购房者可以和开发商谈判以推迟付款，并要求开发商给予一定的折扣等补偿措施。此外，如果开发商无法在合同规定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或者赔偿。

法国对于买家预付款的监管与美国和德国的做法类似。在买家和开发商签署购房合同之前，开发商不可以挪用、转让或者扣押定金，购买预售房时根据工程进度分期付款。据海外一房产中介对澎湃新闻介绍，在法国购买预售房的话，如果该工程不超过一年，买家可预付房屋总价的5%；如果工程达到2年，买家需要支付房屋总价的2%，超过两年的则不用支付定金。

而且买家在支付预售房的房款时必须分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封顶交到70%，所有的基本建设工程结束之后交到95%，在房屋交付之后缴清余下的5%。值得一提的是，这最后5%的款项主要是为了保证在交付房产发生纠纷时，用作抵押金以保证开发商按照规定执行合同，此外，开发商在交付房屋一年之内，要保证所建的房屋处于良好的状态。

实行按施工进度分期支付房款的国家还有新加坡。在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可之后才可以售卖期房。买家的购房定金和房屋贷款必须存入银行的专属项目资金账户，账户的所有提款都必须与房屋建设相关。

在支付进度方面，双方签署房屋购买合同后，买家总共支付的预付款比例为20%，完成地基后再付10%，整体框架完成后交10%，配套设施如电线铺设、车库、门窗安装等等完工时再交20%，无人占用新房后交付25%，最后确认所有项目建成后交15%。和中国的期房售卖相比，中国房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度。

从开发商的角度来看，这不仅降低了房地产企业的资金成本，而且还提高了其资金运行效率，为后续扩大规模提供持续的资金。但需要指出的是，预售资金监管仍存在漏洞，有些烂尾楼项目的开发商就是与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于非建设项目，从而导致无法交付房屋，产生了烂尾楼。有分析人士对澎湃新闻表示，加强预售资金账户的监管不仅可以强化房企抗风险能力，达到“良币驱除劣币”的效果，更体现各地对防范“烂尾楼”重视程度加强，对于保障购房者合法权益具有积极作用。

来源：澎湃新闻