21城“限跌令”出台,房地产市场“冰点”已至?

寒冬已至，回望楼市，既没有“金九”，也没有“银十”，仍是一片惨淡。进入十一月，楼市即将面临更大的下行压力。

根据第一财经记者不完全统计，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。

这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

先来看看近半年各城的“限跌令”实况：

7月13日，长春：不得低于9折销售。

7月28日，菏泽，以“不正当竞争”为由查处一家降价销售的开发商。

8月6日，沈阳对多家房地产企业进行约谈，内容主要为虚假广告宣传行为及降价销售行为进行重点要求。

8月11日，岳阳要求位于岳阳市中心城区的新房成交价不得高于备案价，也不得低于备案价的85%；

而同样也是8月11日，昆明要求严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

8月13日，唐山召开房地产企业座谈会讨论如何救市，要打压恶意降价。

8月31日，江阴严禁底价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争，降标降质、逾期交付等违规违法行为。

9月9日，株洲要求涉事企业立即停止违规大幅降价销售新建商品房行为。

9月14日，南通上德花园领取销许时：不得超过备案价销售，降价幅度超过8%时必须重新备案。且重新备案时间不得低于6个月。

9月14日，张家口：不得低于备案价格的85%进行销售。

9月20日，桂林：坚决抵制降价抛售行为，凡降价者不予网签。

9月30日，鄂州所有项目不能超过备案价格销售，降价或涨价幅度超过10%需要重新备案。

10月2日，惠州下降幅度不得超过10%，成交价低于监制价格10%的，预售系统将限制其网签功能。

10月3日，徐州新沂市所有项目不得超出备案价格对外销售，且不得低于备案价格的90%进行销售。

10月5日，安庆坚决打击违规销售、虚假宣传价格欺诈、底价甩卖等行为。

10月9日，孝感拟销售价格调整幅度超过备案10%的浮动（包括打折销售，需重新备案）

11月以来，虽然楼市频传出积极方向，但仍有多个城市相继发布类似通知

11月1日，湖南永州零陵区住房和城乡住建局发布《关于严禁底价倾销的通知》。

仅截止到现在已有21城，数量仍然在不断增长中.....

我们再结合着10月的房地产数据来看市场概况：

新房市场方面，40个典型城市10月成交面积同比下降32.4%，创下2013年以来最差“银十”。二手房市场方面，13个热点城市成交量环比下降26.9%，同比下降42.8%，成交总量基本回落至2014年10月的水平。

土地市场亦降温明显。10月全国300城成交各类用地规划建筑面积同比下降47.64%；出让金总额环比下降38.15%，同比下降33.51%。同时，流拍率整体增加，溢价率整体创出新低。房企业绩方面，10月份超过8成房企业绩同比下滑。

自三季度以来，房地产市场经历了一轮深度调整后，其实9月起政策已现转向，调控及信贷环境改善预期不断加强，但市场尚未出现恢复迹象。

尽管一直处于至暗时刻，市场仍出现了国际投资机构抄底中国房企债券的信号。前不久一家外资银行高盛抄底房企债券，其一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。这对于现在的中国楼市来说，无疑给市场注射了一只“强心剂”。

另据媒体报道，金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态。10月份，房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计，环比多增约1500-2000亿元。

有人说，外资抄底是在赌，赌中国不会弃房企而不救。

其实不然，要救的并不是房企，而是房地产行业。

以上也充分说明：中国房地产市场仍旧处于“一管就死，不管就疯”的状态。那么这次，政策的放松能否再迎一波狂欢？

“房住不炒”不开玩笑，长期持续化发展。

首先我们要肯定的是：房住不炒作为长期趋势，这一点不会改变。但在达到最终结果的过程中会有反复，会有波动，现在看到的就是过程中的反复。

“限跌令”背后折射出房地产市场的主基调仍然是“稳”，更凸显出市场监管趋于全面化。

调控力度加码转至双向，目的是防止房价大涨大跌，促进市场平稳健康发展。在一定程度上遏制部分房企投机炒房、发布虚假信息等行为，抑制多数开发商之间的恶意竞争和大幅让利等现象，保障存量市场平稳运行。

所以我们看到，大部分地方的“限跌令”，所采取的具体措施都不尽相同。有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这是各地根据自身的实际情况对楼市调整做出的准确判断。

除此之外，“限跌令”背后也折射出我国的人口问题。

在未来15年，中国人口发展将进入深度转型阶段。保障人口增长、改善人口结构、提高人口素质、确保人口安全及应对人口老龄化，对构建人口政策体系、发挥人口对社会经济动能及延续人口势能优势，具有深远历史意义。

而“限跌令”则会在一定程度上缓解城市人口规模与产业发展不均衡的现象。

还有部分城市的“限跌令”与此前一些城市的“限涨令”并存更是反应了不同城市间楼市的分化。

根据数据显示，“限跌令”多为三四线城出台的。这些区域降温比较快，房企加快出货意愿强烈，大幅降价的现象比较多。目前众多房企债务压力巨大，在资金链出问题的情况下，只能慌不择路的抛售变现，因此这并不能作为楼市到底的标志。

但实际上，从全国范围来看，房地产市场的销售表现和房价涨跌走势在不同区域间差异明显，甚至同一城市的不同片区不同板块也会有房价走势的涨跌分化。正是不同城市的房价波动和变化衍生出目前调控策略的不同走向。

楼市调整必经伤痛之路，向好趋势拭目以待。

目前，第四季度作为房企冲刺业绩的关键时段，尽管近期央行等监管层不断释放楼市“维稳”信号，而房企为冲刺业绩也加大推货和促销力度，但三季度以来全国普遍出现的“放款难”影响甚大，让房企“以价换量”的愿望落空。

而楼市调整的过程必定是伴有伤痛的。如今，房地产市场已经进入新常态，开始回归民生行业。这意味着行业要去金融化，降杠杆。长期与金融紧密捆绑的地产企业要去杠杆必然伴随着阵痛，但坚持做好产品、好服务的房地产企业仍然大有机会。

反观中国房地产市场仍有自身的独特性，防范系统金融风险并不能因噎废食，产业如何健康发展需要考验政策技巧，也需要时间纠正。