“双碳”大考 绿色建筑需强化理念还是技术先行?

编者按：

22城第二轮土拍规则调整，品质竞争已成为多城土拍市场的标配。企业自身活力、产品力、创新力和竞争力的塑造正成为引领行业进入高质量发展的底层逻辑。

首批集中供地中北京“竞品质方案”取得良好效果之后，“竞品质”成为多地制定二轮土拍规则的共同选择。

从各地方案评分标准来看，绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等细分领域都是至关重要的指标。以北京的评审内容和评分标准为例，建筑品质评价总分100分，其中绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、绿色建材等占据绝大部分；而在合肥高品质方案具体要求中，绿色、环保相关指标分值占比达四成。

可以说，竞高品质方案从源头上确定了政策指引的主要方向，绿色、节能、环保成为房企工作的关键词和重头戏。

实际上，2015年以后，绿色建筑、绿色施工、绿色节能、绿色社区、绿色技术、绿色采购就已经成为房企向“绿”发展的实现方式。

2021年，“碳达峰、碳中和”被正式写入政府工作报告中，“十四五”规划也将加快推动绿色低碳发展列入其中，绿色建筑随之上升到国家战略，特别是，在“房住不炒“的背景下，三道红线、双集中供地模式等调控下，房企偿债高峰逼近，融资越来越困难，绿色债成为布局绿色建筑房企融资的“新宠”，克而瑞数据显示，2020年95家典型房企绿色优先票据发行规模达19亿美元，同比2019年大幅增长245%，2021年上半年，与房地产行业融资下滑形成鲜明对比的是，同期绿色债券融资规模飞涨，是去年全年的近2倍。

政策要求叠加融资光环，毋庸置疑，房地产行业正在掀起一场“绿色风暴”。

房企向“绿” 八面来“风”

一直以来，建筑业都是碳排放的“大户”，据远大住工集团董事、总裁唐芬介绍，房地产行业上下游排放占到社会总碳排的51%，发展低碳绿色建筑十分重要，潜力很大，任务很重。

也正因为此，近几年，从中央到地方，发展绿色建筑都是政府工作的重中之重。《国家中长期科学和技术发展规划纲要2006-2020年》第一次把城镇化与城市发展单独列为一个重点领域，绿色建筑和建筑节能作为优先主题得到了国家的持续支持和发展。此后，《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》《“十二五”绿色建筑科技发展专项规划》等相继出台。

住建部等七部门于去年联合印发的《绿色建筑创建行动方案》中更是明确，到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%。这一目标，也为行业的低碳减碳行动按下加速键。

同时，各地越来越密集地以立法推动绿色建筑发展，对绿色建筑的规划、设计与建设、运营与改造、技术与应用、引导与激励等方面作出了具体规定。

此外，新冠疫情以来，人们对于居住升级的迫切需求也成为政府与房企有效推进绿色住宅和城市高质量建设的契合点。

如今，房地产行业步入“房住不炒”长效机制状态，绿色生态可持续发展的倡导和新冠疫情的大背景下，房子正在回归“居住”属性，人们渴望回归对生态、自然与健康的怀抱，对居住产品和环境也提出相应需求。

同时，行业发展至此，开发企业面临产品同质化严重，去化难、回款难等问题，传统高周转高出量的粗放型发展模式难以为继，为突破产品同质化难题与居住幸福感不高的困境，顺应发展大势，革新居住产品，大力发展绿色建筑成为房企必选项。

从市场需求和政策风向的双重影响之下，建筑减排效果显著。数据显示，全国建筑全过程能耗及碳排放增速由“十一五”期间的7.4%下降至“十二五”期间的7%，“十三五”期间则进一步下降至3.1%。

不过，唐芬也提到，“双碳”大考叠加资源供给收紧，传统房地产行业作为能耗大户，绿色、低碳、环保仍“任重而道远”。

合规倒逼绿建发展

房地产行业已经步入后开发时代，这确实是一个需要拥抱变化的时代。绿色成为房企主题时，“绿色低碳”就是房企转型的有效抓手。

这就要求房企在打造产品的全寿命周期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，提供人与自然和谐共生的高质量建筑。

在实际生产中，房企主要围绕健康、智能、舒适、节能、环保和人文等维度，将绿色建筑的打造理念渗透到住宅产品之中。

例如，在健康维度，着重对绿色建筑空气、水以及场地等方面进行严格把控；在产品设计上，充分考虑节能，在建造过程中最大化利用自然气候条件，尽可能从建筑本体上达到节能舒适的目的；同时，装配式建筑也越来越多地应用于施工中，把传统建造方式中的大量现场作业转移到工厂进行，实现节能环保和建材的节约。

房地产行业对绿色建筑的探索由来已久，朗诗、当代、远洋等属于较早布局的企业。随着绿色风口的到来，近几年，包括上坤、正荣、旭辉等，越来越多的企业加快在绿色领域的拓展。据不完全统计，2020年以来，房企发布的产品线均以健康、智慧为核心性能，满足个体对健康、舒适和高效使用空间的期待，例如朗诗地产的“自由方舟”健康住宅，保利全生命周期居住系统2.0——WELL集和社区，中梁的4.0产品以“9+N社区美好模块”等。

不过，从绿色建筑认证面积来看，房企披露积极性并不高，可研智库数据显示，TOP30房企中有19家披露了绿色建筑认证面积，占比约60%，且各家房企之间相差悬殊。

尽管房企绿色愿景是美好的，但追梦过程却有几分无奈。某大型房企项目营销负责人告诉和讯房产，现阶段，企业做绿色建筑大多出于迎合政策的需要，在地价居高不下，严控备案价的背景下，企业做绿色建筑的积极性不高。“绿色技术的研发和应用成本压力不可忽视，而这部分成本通常被分摊至产品各个方面，如硬装标准、景观标准，甚至管道材料的选择等隐蔽工程上。”他表示。

该负责人进一步说到，头部企业可能愿意投入更多的资源，认真研发建筑、技术、社区绿色节能化方案，将绿色低碳发展扎扎实实作为企业战略，而相对下沉的企业，更可能注重国家低碳试点合规性，换句话说，更愿意注重绿色低碳补贴，打出低碳、节能口号，但实际更愿意建设不合规的高耗能建筑，绿色技术创新的重视度是相当不够的。

《中国企业社会责任研究报告（2019）》也显示，中国房地产业的社会责任发展指数仅为31.8分（总分100分），离及格线尚且有近30分的差距。

该报告在解读时提到，一个重要的原因在于房企申报绿色建筑的驱动力仍然以“合规”为主，而不是将实践绿色建筑作为绿色科技创新的水到渠成的成果之一。

对此，朗诗控股董事长田明认为，越来越多的房企参与绿色地产开发，对行业和社会都是好事，同时他也表示，“除了政策的力量，还是希望以市场的力量来推动绿色住宅的推广。”

“绿色”保卫战

房企绿色低碳化发展进程与绿色生态发展的要求相比，还有较大差距，来自技术上的挑战及实际落地的可操作性被行业普遍视为制约绿建发展的关键。

兰德咨询认为，现阶段完成一座“绿色”建筑，方案的可靠性就是一大难点，许多设计师绞尽脑汁设计好的方案，如何实现是技术难题，“大多数规划的‘绿色’在之后的施工中‘丢失’了。”

在这一点上，唐芬也表示，“当前，绿建与现代先进的工业化、信息化、智能化深度融合不够，迫切需要补短板，迫切需要建筑真正产品化的技术变革，”她进一步阐述道，要真正实现绿色建筑良性快速发展、规模化发展，产业链要加强交流与协作，加快智能化、数字化建设，合力打通全流程体系建设，加快建立起一整套基于信息化和智能化的产品设计、生产制造及交付体系。

田明则认为，绿色建筑推广的难度不在于技术、成本，而在于理念。除了房企主观意识程度仍有待加强外，另一方面，C端消费者对绿色建筑的认知程度还不高。由于以往市面上绿色健康住宅产品较少，如今客户在面对层出不穷的绿色产品时，也有颇多顾虑，维护的成本就是其一。

上述项目营销负责人告诉和讯房产，长期维护问题到底是该物业公司承担还是开发商来承担呢？这中间会产生很多的问题和麻烦，最后有可能会出现谁都不能有效的维护和保养的问题，导致“绿色烂尾”，最终受害的只能是普通的消费者。不过，该负责人也提到，现在很多项目开发商和物业提供商同属一家公司，只要规范到位也能很好的解决这个问题。

长远来看，绿色健康住宅的本质是一场绿色生活价值观的革命，是提供一个个有温度的建筑，一座座美好幸福城市的必经之路。如今，多重影响之下，越来越多房企正踏上绿色之路，而“先行者”能为我们提供哪些可借鉴经验，“后起之秀”又是如何发掘市场潜力和机会，和讯房产将陆续为您揭晓。