北京高端买家为什么敢出手?

文章转载自公众号：攸克地产

攸克君最近接着两三通电话，都是询问现在买房合不合适的。

先说结果：他们都买了，一个是全款，两个是接近全款。

付全款的，是位于北京东二环以内的核心区；接近全款的（8成），是新房，五环边上，大户型。

没错，这几位朋友买的都是高端住宅。

我们都有这样的经历：朋友们问你意见，并不是真正想听你表达什么意见，而是想从你这里得到肯定其决定的意见。以上几位朋友都是如此，攸克君当然也就毫不犹豫地向他们的明智决定表示了祝贺。

攸克君之前写过，海淀树村的学府壹号院，套均2000万，一把就卖了100多亿；它旁边的圆明天颂，单套总价2500万起，首期开盘也卖了60亿。

二环边的天坛府，一期热销，8月开盘以来网签额已超20亿，二期近日也已上新，据说认购也相当踊跃。攸克君写这篇稿的时候，另一个朋友（东城户籍）H君又兴奋又略发愁，高兴的是买到了天坛府中意的户型，愁的是首付成数有点高，这是他的二套，正在多方归笼资金、筹集首付款。

这些高端项目的买家，往往也是财富管理的行家。这个群体，信息通畅，嗅觉敏锐，行动坚决。他们最懂得资产配置的道理，出手的时机也相当精准。当然，因为见惯了世界上几乎是最好的东西，无论是商品还是资产，必须得真正打动他。

在目前行业冷清到萧索的季节，一批豪宅项目却能做到畅销，恐怕不能说是偶然。高端买家为什么出手，以及购买资产的逻辑是什么，其实是值得追问的。

天坛府效果图

实事求是地说，今年三季度以来，市场氛围和政策对豪宅市场是不利的。

流动性问题是房企的普遍问题，具体到项目层面：

一是观望情绪浓起来了。购房人的想法都差不多，听说房企日子不好过，就觉得会降价，所以就抱着等等看的心理。豪宅也会受到这些市场情绪的影响。

二是房地产税试点开征的消息。全国人大常委会授权国务院试点，那开征就是迟早的事。豪宅普遍是总价高，面积大，不管从哪个角度，似乎它受到的影响都是最大的。

按道理，豪宅销售应该受影响也最大。但怎么看这批豪宅的畅销？

前面提到的那位买天坛府二期的朋友H君，颇有代表性。他倒是没有咨询过任何人的意见，而是很安静地等着二期开盘，抢到自己满意的户型，二话没说，立即“下定”。

“这次国际金融危机扩散的时候，美国房价在2009年开始跌，很多城市跌得还很厉害，但纽约这种城市最抗跌，曼哈顿几乎没怎么跌”，H君在美国生活过好几年，平时没事也关心房价，“而市场稍有好转，纽约这种城市的中心区反弹得最快”。

政治经济学教科书告诉我们，美国这种发达资本主义国家，它跑不掉的，经济危机总是过几年就要来一回，因而有着明显的周期特征。而对抗周期的最好武器，就是大城市核心区的资产。当然，前提是你有或者买得起这类资产。

中国房地产有所谓的大年、小年之说，无论你相信不相信，房地产都有上行期、有下行期。只不过，这一轮的调整周期有多长，没人能准确预测。但H君说，房地产下行期，才是买方市场，你提什么条件，只要不是太过分，几乎都能得到满足。至于房地产税，小意思。高端买家，如果只有一个孩子，就孩子一套，自己一套；如果两个孩子，就再买一套；遇到实在动心的房子，就父母名下一套。而家庭基本住房，一套以内大概率是免房地产税的。即使多出部分要交，也不是问题。

“只有极少数的优质资产能穿越周期。”H君心中有底，头头是道，“要么是在核心区，大城市的二环内，北京可以放宽到三环内；

一言以蔽之，价值，市况再差，好房子也会闪闪发光。

价值，是与稀缺对应的，所谓物以稀为贵。

2018年起，北京东、西城都不再有新建住宅了。像今年这样大规模集中出让住宅用地，东城区也没有一块。近几年少量的房源都是由存量盘活而来，主要是靠城市更新。二环内城，像天坛府所在的项目这样整体达百万平方米规模的，往后看，过去10年没有，往前看，至少未来10年也不会有。

天坛府效果图

攸克君身边的这几个朋友，有一个共同特点，看问题的逻辑特别清晰，有自己明确的判断，因此作决定也特别坚决。表面是征询你意见，其实早有主意，很快认购，很快网签，这样的速度，似乎不像是在买一套价值2000万以上的高端资产。

一旦看准就绝不拖泥带水。杀伐决断，也许就是成功人士的标签之一吧。

H君等天坛府的二期，只等了几个月，但据攸克君了解，有的客户为了买天坛府的房子却等了两年。G君就是其中一位。

天坛府是城市更新项目。G君从项目刚启动就瞄准了，一是对城建集团比较放心，北京市的老牌国企，建设了诸多大国工程和高端住宅，品质方面绝不会偷奸耍滑；二是他在附近工作过，知道那个区域的配套相当成熟，是真正的核心城区，学校、医院、商业，“啥都有”。

G君在其他区域其实早就买了房，但他跟妻子商量，决定把一套房子卖掉，换天坛府的房子。但城市更新项目没那么快，而城建做事又很实在，不把基础设施做完善了不会开盘。G君本想一期就买，但置换没来得及，心里简直是焦急万分，天天催着中介。

G君对天坛府的心理价位是15万，备案价一出来，12万出头，大喜过望。以为二期会涨价，但到时一看，几乎没涨，心想这真是良心开发商。当然，他也清楚，某种程度上这是政府主管部门为消费者送的“大礼”。所以，他只希望尽快“落袋为安”。

因为懂得，才愿意等待。像G君这样，握着大把现金或安静或焦急盼着天坛府开盘的，不在少数。

天坛府效果图

天坛府，顾名思义，因其北侧隔路相望的天坛而得名。巍巍中轴之上、皇城根下，这种区域，必须是藏品级的传世大宅，才对得起这片文脉深厚的土地。

G君说这片区域“啥都有”，绝非虚夸。

医疗资源，北京口腔医院、友谊医院、同仁医院、协和医院，这些三甲医院或者是“近在咫尺”，或者车程只消10来分钟。

商业配套，新世界百货、国瑞城就在边上，离方庄商圈、王府井商圈也不远。天桥艺术中心，今非昔比，特别有人气。

教育资源，附近幼儿园有安乐幼儿园、第五幼儿园附属实验园，小学有景泰小学、一师附小，中 学有汇文中学、 五十中分校、二中等。

内城的一个好处就是交通发达，项目所在区域内有三条地铁：14号线、5号线和8条线。要是开车，往前一拐就是二环，往南几分钟就是三环，去哪儿都方便。

攸克君最喜欢的，其实还是周边的多个市级公园。天坛公园不必说了，世界文化遗产；永定门公园，北京重要的历史文化街区；陶然亭公园，总面积56.56公顷，其中水面达16.15公顷；还有水陆面积达120公顷的龙潭湖公园，绿地近3万平方米的龙潭西湖公园，以及玉蜓公园、方庄体育公园、大观园、景泰公园等。跑步、散步，随心所欲。

天坛府的园林设计和建筑规划，与其文脉完全融合。它的园林设计是以历史名画《乾隆南巡图》为蓝本，在国脉园林的规制内，通过“三卷九境”的造园手法，蕴含苏州、江宁、西湖的韵致，北方土地南方园林竟然毫不违和；空间布局充分考虑了天坛等文物的层次关系，安排了7-10层的内城院落式低密建筑，九进院落、庑殿顶、对称门庭，传统与现代无缝连接。

天坛府户型面积约135-280平方米，科技精装，妥妥的高端改善型。二环、东城、天坛，这是区位；低密、大盘、大平层，这是建筑；这些要素叠加，稀缺、品质、成熟，北京内城恐怕找不到第二个了。