2021年南京第三批次46幅集中供应宅地终于尘埃落定了

11月25日中午，2021年南京第三批次46幅集中供应宅地终于尘埃落定!受市场转冷影响，此次土拍仅历时半天时间，共有35幅宅地底价成交、1幅宅地流标，“触顶”摇号的地块只有5幅，且全部位于河西板块，南京楼市冷热不均的市场分化正在加剧，对于刚需买家来说未尝不是个好消息。

看点一

底价成交占比高达76%

原定于11月25日开拍的2021年三批次集中出让宅地共有61幅，就在正式开拍前三天，来自江宁滨江、淳化、六合、溧水等非热点板块的15幅宅地被临时叫停撤拍，使得最终供应的地块数量为46幅。

就在上午9点半正式开拍后，便有13幅地块因只有1家报名直接进入待公证阶段，全部以底价成交，而后随着地块的陆续端出，至整场土拍结束时，底价成交的宅地数量高达35幅，占比为76%，这在以往南京的土地供应中相当罕见。除此之外，六合的1幅宅地因无人出价而流标，记者注意到，在2021年9月的二批次土地供应中，也有1幅来自江北桥林的宅地因无人报名流标，从中可以一窥非热点板块的宅地对于房企的吸引力确有不足。

此外，除了河西的5幅宅地触顶需通过摇号确定买家之外，另有5幅地块溢价成交，包括河西南G111地块、江心洲G118地块、大校场G124地块、江北新区G22地块等，反映出上述板块仍是房企眼中的“香饽饽”，不过溢价能力已大不如前，市场降温明显。

看点二

大校场3幅宅地竟有2幅底价拍出

作为南京房地产市场的新兴热门片区，南部新城大校场受到不少买房人的青睐，然而在本场土拍中，来自该片区的3幅地块均显得比较冷清。

南部新城G124地块经2轮报价后，便被边城以总价3.75亿、楼面价28589元/㎡拿下，未来毛坯限价44898元/㎡。该地块面积只有5000余平方米，容积率为2.5，须打造高舒适性和低能耗的科技住宅;区域内的G121地块只经过1轮竞拍，便被南部新城会展中心有限公司以总价25.8亿拿下，未来毛坯限价44998元/㎡，记者了解到，这幅地块未来将打造以高端办公及居住为一体的城市综合体，也是南部新城的创新商务区。

同样被底价拍出的还有南部新城G125地块，中北金基以总价6.2亿拿下，未来毛坯限价为40950元/㎡。市场人士指出，南部新城宅地遇冷表明开发商在资金有限的情况下，仍愿意选择更为成熟的河西板块，不过待未来时机成熟、市场环境相对回暖之时，南部新城、江北核心区等地仍是地产开发业者在南京的重要据点。

看点三

河西楼盘外立面需全板材，房价依然“维稳”

在本场土拍中，“触顶”的5幅地块全部来自河西，成为本次土拍的最大“赢家”。记者注意到，建邺区共计推出了8幅河西南和江心洲的地块，是2021年以来单批次供地最多的一次，其中河西南G111地块靠近鱼嘴片区，经过15轮竞价后未达最高限价，被深业以19.8亿元收入囊中，楼面地价为31360元/㎡，未来毛坯限价为44440元/㎡;位于江心洲的G117单身职工公寓地块被徐州威盛拿下，同样来自江心洲的G118地块则被栖霞建设斩获，毛坯限价为42200元/㎡。

值得关注的是，针对前期河西多家房企遭遇“品质维权”的现象，在本次公告中，对于河西楼盘的外立面提出了明确要求，其中2021G111、2021G112、2021G113、2021G114、2021G115这5幅河西南的宅地均要求外立面必须采用高品质板材材料，这在以往的土地出让中相当罕见。从价格上看，河西南的宅地毛坯限价被限定在44440元-46350元/㎡之间，未来上市价或在“5”字头，江心洲宅地的毛坯限价为42200元/㎡，未来上市价接近48000元/㎡，基本保持稳定。

看点四

板块进一步分化，毛坯限价仍有小涨

扬子晚报/紫牛新闻记者注意到，尽管市场行情遇冷，本场土拍中仍有个别板块的毛坯房限价持续上涨。比如河西南5幅宅地的毛坯销售限价较过去高出近2000元/㎡，未来新房价格与当地二手房报价仍有万元上下的倒挂。此外，位于鼓楼滨江板块的G109地块毛坯房销售限价为40950元/㎡，较之以往39000元/㎡左右的毛坯限价，涨幅也接近2000元/㎡;江北国际健康城板块的宅地毛坯限价涨幅超过1000元/㎡，江宁滨江2幅宅地的毛坯限价为17700元/㎡，比过去上涨近400元/㎡;正方新城多幅宅地的毛坯限价为24000元/㎡左右，涨幅也在500元/㎡以上。

同样的情况也出现在2021年8月的南京第二批集中出让宅地中，不少板块的毛坯房限价上涨，如江北新区G19地块的毛坯限价达到38000元/㎡，上涨了3000元/㎡;纯刚需板块桥林的4幅宅地毛坯房限价为24500元/㎡，上涨了4500元/㎡，是所有地块中涨幅最多的。

市场人士认为，限价上涨显示出对于这些板块未来房价的信心，不过在土拍市场上房企是否“埋单”仍有待观察。从近期南京部分新房售价打折的情况来看，开发商们在限价的基础上下调房价日益普遍，为了迎合买家的需求，房企的姿态也在不断降低。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉指出，南京土地市场降温十分明显，对楼市在短期内会形成一定心理冲击，进一步强化悲观预期，加剧部分买房人的短期观望。不过，土拍降温并非南京一地的情况，预计2022年楼市维稳力度将进一步加大，利好政策也将进一步增多，2022年“金三银四”之后，楼市将会明显回暖。

当下市场环境下，买房人该如何入手呢?张辉认为，楼市降温过快、房子难卖的板块，开发商宁愿不拿地也不购置这些区域的地块，那么买房人最好避开;而河西南、江心洲、南部新城等核心板块，抗跌性比较强，是可以出手的优质地段。整体上看，年底前仍是淘房的好机会，等到2022年楼市回暖，一些热门板块可能就很难抢到心仪房源了。