昌平四大神盘混战,便宜、临铁、得房率高……你选谁?

近期一向供给吝啬的北部楼市热闹起来了。

尤其作为刚需聚集地的昌平南部，四个热盘入市——奥森春晓、北清云际、龙湖云璟、御邸。

虽然这几个盘姐之前单独讲过，

但哪个最便宜？

哪个离地铁近？

哪个户型得房率高？

哪个周边配套成熟？

不少朋友还是不清晰，今天把四个项目放在一起做个对比，想在北部上车的可以收藏起来了。

四个项目位置图

先给大家说说项目现状，奥森春晓、北清云际已全部开盘入市，目前在顺销中，还有房源在售；龙湖云璟预计12月开盘售卖；御邸刚传出网传版户型图，开盘时间待定。

下面依次给大家说说具体对比情况。

位置/交通对比

奥森春晓，位于回龙观北侧，妥妥的地铁盘，距离地铁8号线平西府站直线距离仅400米。临近北清路，与京藏高速、京新高速相连，惠南北路和京藏高速相连，与北五环快速相连，开车30分钟也完全可以到达海淀中关村。

项目南侧是马连店家园，西侧是流星花园三期，东侧是新二手商品房项目公园悦府，北侧为在整治中的城中村，东有未来科学城，西有生命科学园，可辐射两大生命科技产业大园区。

北清云际，距离最近的地铁站生命科学园站直线距离约1.2公里，公路方面，北清路快速连接京新高速，京藏高速，半小时通达海淀。

位置更靠近生命科学园，产业很高端，未来居住环境应该还可以。西侧的项目也更靠近海淀，中关村产业园的一众码农应该会喜欢。

项目南侧是二拨子新村，东临龙城花园的老别墅项目，北侧是二拨子工业园，西侧隔着京新高速就是永丰产业园区，不过东西两条高速，噪音是个需要考虑的问题。

龙湖云璟，比奥森春晓和北清云际更靠北一些。距地铁昌平线和8号线换乘站朱辛庄站500米左右（正在建设的地铁31号线也会途径此站，三轨交汇），真临铁盘。

御邸，位于昌平北七家，和那三个项目比更靠东一点，离海淀也更远一些。地块位置紧挨着翡翠公园，往南就是未来逸园。

目前项目周边有17号线支线正在规划建设中，有可能紧邻17号支线海鶄落站。没建成之前交通主要还是靠公交和自驾，出行可能不太方便。

价格对比

价格方面，奥森春晓单价最高，最低总价最高；龙湖云璟单价最低，纯刚需盘比较划算；御邸有小户型，上车门槛低一些。

价格还是得结合户型来看，下面给大家看看四个项目的户型情况。

户型对比

奥森春晓总共6栋住宅，约620户，容积率2.8；其中纯商品住宅共计4栋楼，楼层24-27层，总共6栋，东南角有两栋公租房，全部是2梯4户的设计。

放一张96平两居户型图给大家看看：

奥森春晓整体户型面积偏大，具体户型情况姐之前写过，复习戳蓝字。

北清云际总共18栋楼，14栋住宅楼，3栋配套楼1栋幼儿园，总户数1413户，容积率2.2。

放一张83㎡两居户型图给大家看看：

龙湖云璟项目规划5栋楼，都是南北向，总户数432户，容积率2.8；网传户型89平和110平。

放一张89平米三居户型图给大家看看：

户型整体比较方正，两个卧室面积适中，居住舒适度不错，不过书房的面积有些略小。但其他三家都是80多平的两居，龙湖设计了89平三居，还是很为刚需考虑的。

具体的户型情况姐之前写过，复习戳蓝字。

御邸项目共172套房源，体量比较小，共11栋楼，7栋楼是纯商品房，1-4居全部都有。

曝光最小户型56平，按这个面积计算，预计总价336万起，首付约134万。已经是北部少有的低首付纯商品房了。

放一张82平米两居户型图给大家看看：

这个户型是当下的主流设计，估计入市后能好卖，具体的户型情况姐之前也写过，复习戳蓝字。

户型方面您可以根据自己想要的面积段，再仔细看下哪家的产品更符合您的喜好。

纯刚需需要空间最大利用可以选龙湖云璟；想要小户型可以等等御邸，改善就看看先入市那俩哪个更符合您的喜好了。

配套对比

配套方面，奥森和北清位置没差多少，都是享受回龙观的成熟配套，周边商业、公园、医院都有，之前也都给大家详细说过，今天就不多说了，复习戳这里。

重点给大家说下这俩项目周边二手房，也就是回龙观的二手房板块；均价5.2万左右，不过奥森春晓附近有次新房能选，北清云际附近基本都是楼龄几十年的老房子；相比之下奥森春晓略胜一筹。

龙湖云璟享双铁配套，距离地铁朱辛庄站比较近，但朱辛庄站是地上铁，会有一定的噪音影响。

周边商业配套一般；以办公区、回迁房为主，项目北侧有两个比较大型的停车场，东侧有北京农学院（北校区）。

隔壁TBD住总万科天地的二手房从4万5/平到5万2/平之间，大家大致了解下。

御邸位置相对这仨项目更偏一些，周边配套无论交通还是其他生活配套都不算出色，目前主要倚靠隔壁万科翡翠公园的商业街。

周边二手房从3万3/平到7万5/平都有，当然居住氛围也完全不同。

总的来说，奥森春晓、北清云际位置更好；龙湖云璟、御邸产品比较刚需；每个项目的优缺点还是比较明确的，大家可以根据自己的需求和预算做个选择。