土地市场降温 国有房企成拿地主力

来源：中国证券报

● 本报记者 王可

近期，土地市场供应量、宅地成交量、出让金总额等均出现下降情况。国有房企财务相对稳健、销售更为平稳，成为近期土地市场的拿地主力。

土地出让金下降

近期土地市场降温明显，主要表现在土地出让金、流拍率、溢价率三个方面。

根据中指研究院数据，2021年1-9月全国300城住宅用地出让金同比下降4.8%，其中三季度同比降幅达到36.6%。三季度，全国土地出让收入同比下降9.6%，其中8月、9月同比分别下降17.5%和11.2%。全国土地出让金下降主要与重点城市土拍遇冷有关。其中，杭州第二批土地出让金257亿元，较首批下降78.2%；北京成交额为513.5亿元，不到首批的一半。

数据显示，2021年1-9月，共流拍地块762宗，流拍率为12.1%，较去年同期增长2.6个百分点。在第二批集中供地中，20个城市共有265宗地块遭到流拍或撤牌，占到推出地块数量的31.8%，较首批提高25.3个百分点。其中，流拍撤牌率高于50%的城市达到5个。北京第二批集中供地挂牌43宗地块，有17宗成交，流拍撤牌率为60.5%；广州共推出48宗地块，流拍25宗，流拍率达52.1%。

溢价率方面，中指研究院数据显示，2021年1-9月，全国300城住宅用地平均溢价率为14.8%，较去年同期下降1.3个百分点，其中9月平均溢价率为4.1%，较去年同期下降10.8个百分点。长沙在首批集中供地中曾出现熔断、摇号等火热现象，但本次有10宗地块以底价成交；重庆在第二批集中供地中溢价率0.02%，但在首批集中供地中以43%的溢价率高居榜首。

进入10月，土地市场降温态势延续。中指研究院数据显示，2021年10月，全国200个城市土地市场总体供应量环比减少17%，同比减少24%；宅地成交量环比减少26%，同比减少48%；出让金总额环比减少39%，同比减少35%。

国有房企销售平稳

得益于较稳健的财务指标和相对平稳的销售数据，国有房企成为近期拿地主力。

从销售端看，近期国有房企销售更为平稳。保利10月销售额环比上升39%；8月-10月，华润单月销售额稳定在200亿元左右。

基于财务端和销售端的稳健表现，从深圳和南京最新土地出让情况看，国企成为拿地主力。11月25日，深圳市第三批集中供地收官，11宗住宅用地全部成交，在20多家报名房企中，国企占8成以上，其中深铁集团以178.5亿元底价斩获5宗宅地。11月25日，南京第三次土地集中供地收官，46宗地块中有35宗土地底价成交，深业、东南国投、颐居、栖霞建设、中北、江宁城建等国企成为拿地主力。

根据中达证券研报，“三道红线”指标和国有企业资产负债率考核等因素将成为制约国有房企潜在规模增幅的重要因素。截至2021年中期，仍有部分国有房企处于黄档和橙档。

中达证券指出，国有房企如以自有现金拿地，则现金短债比、净负债率将成为制约其扩张的主要指标。国有房企如以新增长期债务拿地，则净负债率、扣除预收账款的负债率将有所提升，现金短债比或下降。在此情况下，扣除预收账款负债率较低的房企潜在规模增幅或更大。国有房企如以短期债务融资拿地，会出现同样情况。“三道红线”指标均好、在手现金充裕、货地比（新增土地货值/新增土地价值）较高的国有房企相对其销售规模的可扩张空间较大。此外，国有企业资产负债率考核可能在一定程度上制约国有房企的扩张。

房企在银行间市场融资规模明显提升。Wind数据显示，11月1日至11月22日，在银行间市场发行的房地产行业中票、短融、超短融的合计规模达254.7亿元（其中11月10日后发行的金额达159.7亿元），比上月增长114.0%、比去年11月增长33.1%。具体看，11月10日后在银行间市场开展债务融资的房地产企业均为央企及地方国企。

部分民企表现积极

从民营房企看，中指研究院数据显示，2021年1-10月，100强房企拿地总额22549亿元，同比下降13.1%。1-10月房企权益拿地总价排行榜中，有碧桂园、龙湖、融创3家民企名列前十，前二十名中有8家民营房企。

碧桂园以1135.77亿元的权益拿地总价名列第三，但其拿地数量（265块）、权益总占地面积（1313.55万平方米）、权益规划建筑面积（2948.06万平方米）位列房企第一名。值得注意的是，碧桂园拿地楼面均价为3853元每平方米，为前30名房企中最低。

融创中国以550.03亿元的权益拿地总价名列第十，今年以来共拿地103块，权益总占地面积为299.12万平方米，权益规划建筑面积为619.98万平方米，拿地楼面均价为8872元每平方米。

进入10月以来，民营房企拿地规模大幅减少，但龙湖集团仍表现积极。中指研究院数据显示，10月房企权益拿地总价排行榜上，龙湖集团以111.79亿元的权益拿地总价名列第二，略低于中海地产116.3亿元的权益拿地总价。值得注意的是，10月龙湖地产在拿地数量（12块）、权益总占地面积（52.02万平方米）、权益规划建筑面积（125.50万平方米）等指标上位列各大房企第一名，其拿地楼面均价为8908元每平方米。