赵秀池:现阶段城市更新的主要问题是资金和居民意愿问题

自国家“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动以来，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，各地也积极推动实施城市更新行动。

城市更新为什么这么重要？参与主体众多，如何协调各方的利益关系？其中有哪些难点亟待攻破？为了更好地回答相关问题，网易财经—城市更新频道特推出《共话城市更新》系列专访，邀请学界、业界权威人士分享独到见解，敬请关注。

【本期嘉宾】

赵秀池（北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授）

【核心观点】

1、城市更新的重点在于补齐短板，改善环境，提高住房质量。

2、城市更新涉及的主体很多，想要更好地协调各方利益关系，就需要地方政府补贴一部分，引入社会力量投资，社区居民作为受益方也承担一些。

3、现阶段的城市更新主要问题是资金和居民意愿问题。

4、对房企而言，过去习惯了大拆大建的房地产开发模式，现在要改变思维转向小规模渐进式微循环的城市更新模式。

5、不同层级的城市特色不同，更新侧重点也不同。对于超大城市的重点在于处理好减量与城市更新的关系；对于其他城市，要处理好发展与城市更新的关系；对于资源枯竭城市，要处理好转型升级与城市更新的关系。

【访谈实录】

网易财经：城市更新应主要包含哪些方面？重点是什么？

赵秀池：城市更新包括范围很宽，既包括老旧小区改造、危旧楼房改建，也老旧厂房改造，老旧楼宇更新、平房院落更新。既包括规定动作，也包括自选动作。既包括翻建、改建、或适当扩建，也包括增加停车位、加装电梯、增加便民商业、养老、托幼设施等。重点在于补齐短板，改善环境，提高住房质量。

网易财经：“城市更新”为什么被提到前所未有的战略高度？

赵秀池：主要原因是城市更新涉及国计民生，既关系到城市环境的改善，也关系到百姓住房质量的提高，又能拉动经济增长，实现经济效益、社会效益的统一，使人民生活更美好。

确实，改革开放40多年来，我们的城市建设速度很快，城市规模不断扩大，城市设施不断完善，新建住房的配套标准不断提高，而老旧小区或老城的房子一方面房龄较长，需要加固维修，另一方面很多设施也跟不上现代生活的需要，需要完善设施；加之要保持城市特色，留住城市记忆，保护历史建筑特色的需要，“城市更新”被提到前所未有的战略高度。

网易财经：城市更新涉及地方政府、开发商、投资机构和社区居民、租户等多方主体，如何协调好各方的利益关系？

赵秀池：想要协调好各方利益关系，需要地方政府补贴一部分，引入社会力量投资，社区居民承担一些。城市更新政府有一定责任，通过政府补贴、税收减免等可以提供一部分资金来源，开发商和投资机构通过运营一部分配套设施可以实现保本微利，居民是受益方，自己承担一部分。

网易财经：如何检验一个城市更新项目是否成功，有没有好的案例可以分享？

赵秀池：城市更新已有不少成功案例，比如北京的劲松模式——创新投融资机制，运用市场化方式吸引社会资本参与老旧小区综合整治；创新“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”推进模式；运用“双过半”和“先尝后买”方式提升老旧小区物业服务专业化水平上率先突破，让居民在感受到生活品质提升基础上逐步接受物业服务付费理念。

网易财经：据您观察，现阶段的城市更新存在哪些问题和短板？

赵秀池：现阶段的城市更新，主要问题是资金和居民意愿问题。城市更新有动力，百姓有诉求，但只靠个人力量负担较重；改善居民居住环境，政府有责任，但政府财力有限；依靠开发商与社会力量，需要有盈利模式。因此，需要协调好三方、甚至四方的资金来源问题是重点。

居民意愿也是一个难题。就加装电梯而言，达到100%的通过率难度很大。一层住户由于用不上电梯，还会有噪音、遮光问题而不同意。所以，需要有一个良好的协商机制。

网易财经：城市更新项目运转周期长、前期资金沉淀较多，不少运营商面临资金方面的压力，这在很大程度上影响了市场主体参与的积极性。如何破解这一难题？

赵秀池：城市更新需要资金量大，运转周期长，为了调动市场积极性，除了允许运营主体将城市更新的项目进行可持续运营，并获得收益之外，政府还应该辅之以减税、补贴、贴息贷款、土地肥瘦搭配等的政策。

网易财经：城市更新，正在成为地产行业一条绕不开的主赛道。相较于开发增量市场，城市更新对房企的哪些能力要求比较高？除了开发建设，还有哪些机会值得房企关注？

赵秀池：对房企而言，过去习惯了大拆大建的房地产开发模式，要改变思维转向小规模渐进式微循环的城市更新模式。

在老房子不能再拆了的背景下，新房增量开发市场规模越来越小，老城推倒重来的体量也有限，房企要适应这个变化，在存量市场上下功夫，要积极介入城市更新的修旧如故、改善城市基础设施和社会设施的业务，还要在大力发展租赁市场的背景下，介入租赁物业的业务。

网易财经：11月4日，住建部发通知称，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。为什么是这21个城市进入试点？

赵秀池：21个城市各具特色，有的是超大城市、省会城市，有的是发展较好、有历史文化底蕴的三四线城市，有的是资源枯竭城市，分布范围较广，比较有代表性，将来可以给全国提供可以复制的经验。

后续应该有更多城市加入试点范围。通过以点带面，推动全国的城市更新工作。

网易财经：试点中不同层级的城市在城市更新方面的侧重点有何不同？

赵秀池：各城市都要围绕城市更新统筹谋划机制、城市更新可持续模式、城市更新配套制度政策展开。不同层级的城市特色不同，更新侧重点也不同。对于超大城市的重点在于处理好减量与城市更新的关系；对于其他城市要处理好发展与城市更新的关系；对于资源枯竭城市，要处理好转型升级与城市更新的关系。