麦田房产:11月北京楼市成交量环比上涨近三成

经历了10月的成交低谷之后，11月北京楼市成交量开始触底反弹，个别板块，甚至有了回暖迹象。当然，回暖的程度还不足以帮助大盘房价整体走出震荡态势。为了大家更好地从整体把握北京楼市的走向，麦田房产就给大家透过数据，看一看11月北京二手房市场变化，并对12月的北京楼市走向进行展望。

二手房成交量增长26.9%，买房人看房更积极了

根据北京住建委官网数据，11月北京二手房成交11851套，环比上月增长26.9%。从各周成交走势来看，11月各周的成交量呈现稳步走高特征，尤其进入下旬以后，甚至出现了连续多天单日网签量突破600套的情况，说明成交量筑底回升形态基本确立。

11月成交量回升幅度较大。主要基于两个方面原因：一是上个月受国庆假期影响，成交量下降较多，本月对比基数较低；二是银行信贷环境改善，放贷额度有所增加，放款周期也有一定的缩短，之前受到挤压的换房客户，需求得到释放。

虽然11月成交量较上月明显提升，但市场形势并没有出现本质性改变，仍处于震荡调整期。从今年各月份成交情况来看，11月的二手房成交量不足12000套，仅仅好于10月份，当前市场并不活跃。

11月买房人数增多，买房人看房更勤快了。根据麦田房产统计数据，11月新增客源量比10月份增加14%。这是一个值得注意的变化，11月份买家看房的动力明显更足，一定程度上反映了购房者的心态正在发生变化，市场的活跃性较10月份明显提升。

与此同时，11月卖房的业主量有所下降。根据麦田房产统计数据，本月新增房源量较上月减少约4%。此外，在调价房源中，选择调低挂牌价房源占比较上个月少了2.2个百分点，说明在客户带看量增加之后，在售业主的价格心理预期也在随之发生变化。11月份议价空间比上月少了0.5个百分点，可以看出，11月虽然仍为买方市场，但买方谈价优势在缩小。

新房方面，11月北京新房网签7908套，从数据来看，已经超过8、9、10月成交量。继学府壹号院之后，11月海淀再出热盘，圆明天颂首开当天日销60亿+，热盘的不断涌现，说明当前北京市场的购买力依然强大。不过和二手房一样，新房在11月也是冷热不均。进入年底，部分开发商面临的回款压力增大，一些去化压力大的楼盘促销活动又多了起来。

从三轮集中供地看市场：供应量减少且试点现房销售

三轮土拍，我们之前文章分析过，一是主城供地少，二是限制条件多，好多地块不能第一时间上市。加上之前二轮土拍仅17宗地成交，会阶段性影响明年的新房供应量。而溢出的需求会转向二手房市场，可能和明年的“小阳春”发生叠加效应。

此外，我们看了一下三轮土拍设置的指导价，一眼望去，房山拱辰地块指导价4.5万，门头沟永定镇地块指导价6.1万，朝阳六宗地指导价6.98万起步……

新房的门槛，在不觉间越来越高了。指导价的设置，一般在市场价值的基础上留有一定余地，但即便如此，随着地价的水涨船高，指导价也随之上浮。以前的逻辑是把市区的两居卖了可以去热门郊区板块换一个三居，但现在很有可能，你卖完了市中心的老房两居，去郊区，也只能平换一个两居。