从增量到存量,房地产业如何“探索新的发展模式”?

来源：界面新闻

记者 樊旭

为来年经济政策定调的中央经济工作会议在谈到房地产时，除了重申“房住不炒”、推进保障性住房建设、支持商品房市场更好满足购房者的合理需求外，首次提出“探索新的发展模式”。

分析师认为，当前，房地产市场正在由增量市场向存量市场转型的过程中，新的发展模式或涉及多个层面的改变，包括房屋市场、土地市场和房地产企业等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“新发展模式”可能有三种理解。一是，推进租购并举的发展模式，“十四五”期间（2021-2025年）购房市场和租房市场将并轨发展，商品房市场和保障房市场共同发力。

二是，房地产市场将由增量逐渐转变为增量存量共同发展的模式，尤其是存量市场的发展会提速，城市更新、老旧小区改造、物业管理、房屋租赁将是未来发展的重点，以更好支持存量市场发展。

三是，依赖房价和地价上涨获利的模式将改变。房地产税依然会推进，进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思想。房企和购房者都要积极理解这个新发展模式。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于土地市场来说，“探索新的发展模式”意味着探索新的供地类型，未必是新增供地建设，而是如何盘活存量；新的发展模式也可以是新的土地出让方式，未必是价高者得，而是通过招标、建设方案竞标等多种方式结合，让房价地价联动。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“新的发展模式”还意味着房企开发模式的转型。房地产企业长期以来形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

他指出，房地产开发企业探索新的发展模式需要结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

值得注意的是，此次会议再次将长租房提上重点日程，这是“长租房”连续第二年出现在中央经济工作会议的讨论中。

“长租房也就是长租公寓，自从去年暴雷以来，国家更多地强调保障性租赁住房，长租房强调的少了。事实上，长租房和保障性租赁住房是多层次租赁市场的组成部分，满足不同类型租赁需求的房源。”李宇嘉说。

他表示：“应该在总结长租公寓问题的基础上，加强监管和建设模式，作为未来多渠道住房供应的来源，引导开发行业转型升级，因为新房销售已经见顶了，必须向存量转型。”

许小乐指出，租赁市场机构化是提升市场专业服务的必要途径和重要载体，但由于租赁行业盈利空间窄，租赁企业面临着成本高、融资窄、合规难的问题，导致目前我国整体租赁机构化率不足5%，即便在一线城市机构化率也不到15%。

结合今年中央经济工作会议有关房地产的其他表述来看，他预计，明年国家层面可能会出台面向长租房市场的土地、金融、财税等支持政策，给住房租赁企业创造一个良好的政策环境。

另外，继中央政治局会议后，这次会议再次提到“促进房地产业良性循环和健康发展”。分析师认为，打通行业循环不畅、防范风险是未来房地产政策的基本方向。

“在‘良性循环’指引下，前期过紧的金融政策将有结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面改善购房信贷环境，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。”许小乐说。

“在‘房住不炒’的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的‘稳定器’作用。”他说。