21年京楼市场凉了吗?入市新盘卖的咋样开发商是不是真的怂了?

京楼无非那点事儿，大家好，2021年在不知不觉中已经来到了最后一个月，想买房的您买到自己心仪的房子了吗？今年入市的新盘您都看过了哪些？这些项目现在卖的是个啥情况？今儿呢咱们就来聊聊。

上周哥们儿我花了点时间把今年拿地并入市的项目做了个盘点，看了看各个项目在住建委的网签的情况，感觉那是漫山遍野一片绿只有零星半点红，难怪今年我从各个售楼处销售嘴里听到的都是哎！太难了！但即便是这样，买房的您应该也能感觉到，房价也没有像您预期的那样跌多少，反倒是随着今年一二批拿地的结束，区域指导价格略有上浮，而且多数的开发商别看卖的怂，但采取的都是硬挺策略，尤其是一批地里的那29位，因为利润率实在是太低了，这回真的是地主家也没有余粮了。

先来看看我在住建委上统计到的各项目网签数据，由于网签随着市场因素是有滞后性的，所以签约套数并不一定是准确值，但我们可以从当前大致的数字和方向上对目前的市场做出判断。

从账面上的数字来看，今年拿地并入市的项目除了少数几个卖的还可以，剩下的基本上都进入了过冬模式，网签数字少的可怜，当然了我刚才也说了，网签是有一定滞后的，第一种可能是项目刚开盘不久还没能来的及网签，第二种虽然客户认购了房源但由于资质或者首付款没到位的问题也会影响网签的速度，第三种如果你看到网签数字很少而开发商又宣传自己卖的如何如何好，那咱们只能认为是有吹牛X的嫌疑了，所以咱们还是要理性的看待这件事儿。

看完了网签数字，咱们来挨个看看这些项目的情况，由于项目较多咱们按片区来说。

多年不供地的通州

通州自打限购加码以来，纯商品房的供应实在是太少了，21年随着一批地的供应，通州的土地市场终于注入了新鲜血液，如今哥仨都已相继入市。

国誉未来悦一批地中唯一竞自持并且最终竞到高标准的项目，55-139的一至四居，11月初开盘了，跟现场销售小哥哥打听了一下，虽然网签数字并不高，但据说50-70的小户型基本没剩多少了，只有少量的顶层和一层产品，该项目是哥仨里面配套相对较好的一个，周边配套非常便利，尤其是医疗和教育，不足是不管是到1号线八通线还是7号线，距离都不算近

金地北京壹街区同样75-180的全户型结构，不同的是金地本次做的一水儿的洋房产品，最为难得的是他在一批地中80-85%的得房率已经算非常高了，配上金地的物业，可以更好的享受洋房社区的品质，唯一的问题就是在6环外，交通出行没有那么便利

碧桂园和世界哥儿仨之中最后一个拿证开盘入市的项目，53-155的一至四居，最大的优势在于出门就是7号线，但目前周边配套欠缺不过随着社区自身的配建，会逐渐完善周边生活配套

暂时褪去热度的大兴

大兴自2016年起热度就居高不下，原因在于大量的限竞房入市，刚需户型一度推高了大兴的关注度，随着限竞房的逐渐消失，大兴也暂时褪去了当年的热度。

合生ME悦南五环外当时唯一有小户型产品在售的项目，也是本次统计里网签过百套的项目之一，目前50和70的一至两居产品基本已经售罄，如果您关注三居室这个项目还是值得一看的

熙悦雲上刚开盘不久，虽然都以中大户型为主，但是好在人家就278套房子，而且户型产品做的还算不错，对外报价6.4-6.6万左右，如果您想在南城南五环买个改善类的产品，雲上还是可以考虑的，虽然一直在说旧宫板块要上7，但我觉得一时半会儿有点难。

和悦璞云的产品可着全北京也没有几个，基本以刚需小户型为主，指导价3.4万，户型面积51-100的一至三居，绝对刚需中的战斗机，唯一的不足就是距离，这一点就要看买房人怎么权衡了，从目前网签来看也卖了100多套了，说明还是有客户认的，毕竟占了个总价低。

德贤华府由于刚开没多久所以没太多可说的，6环边上50-120的户型，我实测了一下其实从项目到地铁站的距离，如果蹬个车或者将来社区有摆渡班车的话还是可以接受的。

未来云城没小户型，户型区间96-151的三至四居产品，地块相对比较碎，最大的优势距离地铁义和庄不远，户型我去看了一下虽然算不上多好，但是中规中矩，之前开卖的时候最低51000起步，并且东侧紧挨着北京大兴高铁站。如果有经常出行需求的人到是可以考虑

楼面价重回2万的房山

今年的二批地房山的地价又重新回到了2万以里，而且还是地铁站边上的房子，现在已经定下案名叫学府印悦，这对于咱们刚需客户来说绝对能算个好消息，至于您能不能看上西南板块就要结合自身的实际情况而定了，而且我听说可能会议小户型为主。

21年房山入市的另个一金地璟宸目前销售均价4.3万左右，也是一水儿的洋房社区，优势在于金地的物业在圈内那绝对是数一数二的，未来进入二手流通上来说保值能力也会更强，且户型也算说的过去，不足在于地处房山老城区虽然周边配套相对成熟但是却不临铁，这点对于上班族来说多少有点尴尬。

房源不多的石景山

石景山区本身的土地供应就不多，早前的供地基本都安在了古城和北辛安板块，而21年拿地并入市就只有中海寰宇天下天赋和长安悦玺了。

而咱们今天最值得一说的就是天赋了，我查了一下网签按照21年的网签排名，561套的建委网签数字绝对算的上是第一了，并且现场的销售小姐姐告诉我他们实际的售卖也就剩下200多套房源，这么来看按照目前的销售速度中海基本上已经卖掉了1000多套房源，而这个并不是重点，重点在于古城北辛安板块也就剩下这200多套房可售了，之前的九里、天钻、天玺、云锦、云尚、天下基本都已售罄，所以不得不说中海确实有两下子，这一点上哥们儿确实服气，之前一直纠结7万多能不能上车石景山的朋友，您现在作何感想呢？

接着咱们说说石景山第二个项目长安悦玺，虽然起步最早但是售卖的速度在开始的时候也遇到阻力，原因在于7.95的价格已经站在石景山的天花板线上了，不过随着时间的推移，我了解到的最新数据，悦玺卖了也有400多套的样子了，我觉得更多还是要归结于产品户型做的确实还不错，至于值不值得买，这个就要看需求定了。

接着咱们来说丰台

一共两个项目熙悦晴翠、西山金茂府。从我目前看到的情况，貌似金茂卖的更胜一筹，不得不说金茂的产品影响力确实大，好的户型能够吸引买房人，现在金茂主推北区地块，按照销售小姐姐的话来说，差不多一周一栋楼，现在主推120和140产品，如果您想买160的还要再等等，当然了现在最大的问题就交通不够便利，且周边没啥配套，但据说后期的规划会逐渐完善张家坟板块基础配套设施我们拭目以待。

熙悦晴翠最亮眼的就是人家有地铁，这一点就足够代表一切，而且人家不但有大户型同样也配置了小户型产品，城六区临铁有小户型的产品的目前不超过5个，晴翠算一个，反正我是觉得卖完那是早晚的事儿。

神奇的大海淀

今年入市且售卖的目前只有学府壹号院，不得不说我海淀的树村是全北京人民的树村，上千万的房子，在这种相对低迷的市场环境下依然能卖掉，这一点确实牛，从网签数据来看已经占据了今年的第三把交椅，而且人家仅仅用了1个多月的时间，这一点是让我最为惊讶的，开盘的时候基本都卖了，不过听说最近有清退房源出来，如果您资金实力够又认可树村，抓紧时间去问问。

不缺购买力的昌平

之前就说过北部永远不缺购买力，海淀如此昌平亦是如此，这些年北部的供地本身就少，能够临铁的地块更是少之又少，而今年拿地并入市的奥森春晓和北清云际哥俩就占据了临铁的绝对优势，其中北清已经率先开盘，奥森紧随其后，按照我了解到的情况看，奥森已经卖掉了300多套房，那么以此来推算北清只多不少，而且我本以为半路杀出的龙湖云璟会对他们造成冲击，但从现场的情况来看，以及现场销售小姐姐的反馈，貌似人家并没有受到过多的影响，依然是该卖卖，人家也没当回事儿。

最后来到我大朝阳

崔各庄板块的哥仨反正每家都说自己卖了小一半了，不管是真是假，从产品来说确实做的都算不错，养云是我目前看到高标准里做的比较好的项目之一，龙樾合玺和悦府两个项目产品各有千秋，如果你想买小户型悦府的得房率会更高，反之大户型那就要看合玺的，而且我是很喜欢175那个户型，隐藏式的卧室设计增加了居住的神秘感这点真是不错，还有一点您要是想在这哥仨里找优惠，那我就劝您省省吧真的没有，最多了给你挤出个两年的物业费，就算相当硬气了，因为这回地主家也没有余粮了，这就是崔各庄板块的现状

接着咱们来说王四营，按照我打听到的情况来看，保利锦上即将成为该板块第一率先完成跑路的项目，还是得益于抢先入市以及没有高标准做出了比较大的开窗比吸引了客户，其次就是朝阳壹号，由于竞了高标准开窗面确实比保利要小了点，但是绿箭三星的标准还是值得称赞的，从各方面来看很多细节上融创的品质会比保利做的更精细，这一点就看您自己图什么了，而最后进场的中绿东岳府由于刚刚开盘所以没啥可比性，值得说的是他是今年唯三的竞到高标准且是一百分的项目，唯一一点不足我是觉得得房率低了点。

最后是绿城沁园和金盏的哥俩青云上府和朝阳一墅，后者的网签确实不多，主要我还是觉得被之前拾光里率先割了韭菜，所以且要熬上一阵子了，而绿城沁园我打听到的消息是已经卖了300多套了，主要还是以小户型为主，至于大户型什么时候能够出去就要看明年的市场了，不过好在占了个性价比还算不错，有地铁价格也算公道，只不过密度确实有点大，我觉得这也是影响购房人选择的因素之一吧。

总之呢不管开发商怂不怂我觉得只要您是以买房自住为主，现在来看算是个好时候，毕竟你可以大大方方的跟开发商谈周期问题，然后兼顾未来的房源保值性就可以了，记住了房住不炒是认真的，好了各位咱们下期见！