清退房作特价房 开发商年底促销全力冲刺业绩

来源：中国证券报

记者 董添 杨烨

近期，中国证券报记者对北京新房市场调研走访发现，目前北京地区很多楼盘都对无法正常网签的房源进行集中清理，拿清退房源作特价房，吸引客户看房、购买。

针对长时间不能网签的原因，中国证券报记者了解到，一方面是因为购房者在认购时尚未达到购房资质要求，为了抢夺好户型，提前进行认购；另一方面是有些开发商销售人员或出于业绩压力，让合同销售金额好看，跟不符合要求的客户签约。此外，部分购房者贷款审批环节出现问题，开发商为了尽快实现回款，将购房者进行了主动清退。

中国证券报记者观察到，针对这两种情况目前已经有了防范措施。12月15日，北京正式对外发布营商环境改革5.0版，将在全国率先提供个人“购房资格绿码”服务，实现购房资格实时查询。

清退房源较多

中国证券报记者走访发现，目前，北京地区出现较多清退房源，很多楼盘将清退房源作为特价房进行二次销售。

多位销售人员表示，临近年底，开发商要统计全年真实销售业绩，对于长时间不能网签的客户，进行集中清理。清理后的房源一般拿来做特价房，吸引客户看房的同时，促进现有在售新房项目销售。

“项目从2019年就开始销售，先从刚需小户型出售。目前剩下的房源主要分两种，一种是总价高、单价低的大户型；另一种是近期清退的房源。清退房源由于是前期销售的房子，房源备案时间较早，户型比目前在售的正常房源要小，因此价格也比目前在售的低。”位于大兴区庞各庄附近某限竞房销售人员对中国证券报记者表示。

针对当前清退房源较多的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，清退房源出现的原因主要是因为有些购房者本身资质、资金不符合售房的需求，开发商为了卖房而降低了要求，有可能会出现退房。

某大型上市房企品牌总监对中国证券报记者表示，一般来说，上市房企每个月披露的销售业绩指的都是合同认购金额，不是网签金额，网签一般比较滞后。正规的上市房企如果有退房的情况出现，如果是当月毁约，就不再计入销售金额。如果是次月或者再晚一些才退房毁约，正规房企会在毁约那个月将退房合同刨出去。如果不去除，也会在公布年报的时候进行集中披露。

一种营销说辞

中国证券报记者走访发现，不少新楼盘拿清退房源作特价房，打造“双十二”系列活动，年底全力冲刺业绩。有楼盘销售人员向中国证券报记者透露，“双十二”的活动从12月初就开始了，主要是通过特价房来吸引客户，预计特价房活动会一直持续到明年初。

中国证券报记者就上述现象咨询了北京多位资深新房销售人员。一位在北京国有地产开发企业工作10多年的销售人员白文（化名）对中国证券报记者表示，北京新房市场目前成交量较为低迷，开发商想尽一切办法吸引客户到售楼处进行看房，而清退房源是行业内最常见的营销说辞，因为清退房源最大的卖点是价格便宜。

白文介绍，正规房企特别是受到严监管的大型上市房企，在销售初期就会帮客户进行资质审核，但确实也会存在一些特殊情况。比如，客户认为自己已经交够了5年社保，但实际到网签环节，发现中间断了一个月的社保，客户自己也不知道这种情况。另外，有些客户在订房的时候单位承诺会尽快办理户口指标，为了抢好的户型，在资质不够的情况下，提前预定了新房。等到网签时，户口可能因为种种问题落空，于是不得不退房。还有一种情况和贷款下发有关，有的客户贷款审批出现问题，比如收入证明、银行流水不符合目前的放款规定，不得不清退。

简化审核流程

12月15日，北京正式对外发布营商环境改革5.0版。相关负责人介绍，北京地区在企业间存量非住宅交易登记、个人间存量房交易登记、抵押权首次和注销登记、预售商品房预告登记以及查封登记均已实现“全程网办”的基础上，推动个人间自行成交、个人与企业间存量房屋买卖、夫妻间房屋转移、依据已生效法律文书办理转移登记等各类业务“全程网办”。其中，个人间自行成交、夫妻间房屋转移登记业务“全程网办”功能已于今年下半年上线，还上线了个人身份信息变更登记、补证登记、换证登记“全程网办”功能。

不动产转移登记办理方面，北京也将进一步便利房屋交易行为，目前已上线个人自行成交存量房在线办理网签功能。下一步，将提供个人“购房资格绿码”服务，实现购房资格审核结果实时可查。

同时，北京地区明确，相关部门将推动新建商品房网签备案和预告登记同步办理，探索实现“交房即交证”，将通过开发“新建商品住房转移登记全程网办”功能，缩短交房与领证的时间间隔，有效保障购房人合法权益，避免产生群众购房入住多年拿不到产权证的问题；推行不动产登记税费合并缴纳，缴款人只需进行一次网银支付操作，即可同时完成税款和登记费的缴纳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，北京在购房方面落实了多项便民化措施。过去类似购房资格的审查，需要一定的程序，且购房资格容易受房地产市场政策的影响，进而使得购房资格审查成本较大。通过“购房资格绿码”方式持码入市，清晰便捷，在房屋交易方面是一种较好的便民措施，也使得后续的交易效率得到提高。