集中供地元年:告别高溢价,民企由谨慎到不拿地

来源：界面新闻

记者｜杨冰柯

随着北京第三批集中供地落幕，2021年开始实行的重点城市集中供地也画上句号。

在集中供地元年的三批次供地过程中，土地市场经历了由高热降至低温的演变，主要试点城市基本都呈现由热到冷清再到部分回暖。

开发商对土地市场的态度也转变明显，从第一轮的疯狂抢地，到第二轮、第三轮集中土拍多为国企和央企兜底，民企大多由谨慎拿地转为不拿地。

在杭州于12月22日完成第三轮供地的摇号后，今年全年的土拍金额也超过了3000元。根据克而瑞统计显示，全国土地出让金排名前三的城市分别是上海、杭州和广州。其中，上海总土地出让金额为3142亿元，杭州总土地出让金额为3135亿元，广州总土地出让金额为2446亿元。虽然都经历了第二轮土拍的遇冷，但这三个重点城市全年土地金额仍创历史新高。

图片来源：克而瑞地产研究

从今年集中供地政策实施的效果来看，土地市场得以明显降温，在第二轮和第三轮表现尤为明显。

截至12月20日，克而瑞监控的300个重点城市2021年土地市场成交总价为6.3万亿，同比减少16%，也是自2015年以来首次出现负增长。

图片来源：克而瑞地产研究

今年2月，自然资源部出台的土地新政文件称，22个重点城市将实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”供地模式，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

消息随后得以证实，22个重点城市包括了北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。

出台集中供地的初衷，是希望一方面向市场传达土地充足保障的正面信息，另一方面，降低土地市场竞争热度，稳地价。

但第一批集中供地，除了沈阳、长春、青岛等几个北方城市外，大部分城市的集中供地场面都异常火爆，开发商竞争激烈，对拿地表现得极为积极。由此，高溢价率，高自持成为第一批集中供地的关键词。

以重庆为例，第一批集中供地，重庆的平均溢价率达到了38.7%，溢价率居全国之首。其中30宗地成交溢价率均超50%，西永地块的溢价率更是达到了130%。

在武汉，第一批集中供地时，P（2021）037号地块，开发商竞价了421轮，最终，由南山地产旗下武汉山恒建设发展有限公司以72.13亿拿下，楼面地价20799元/平方米，溢价率超100%。

在杭州，首批推出的57宗地块中，共41宗达到了封顶溢价，进入到竞自持阶段，自持率最高的地块达到40%。

土地市场热度不降反升后，8月上旬，自然资源部再度召开闭门会议，研究对第二批集中供地政策进行调整。在这之后，多个城市宣布中止或者延期第二轮集中供地计划，调整土地出让规则。

从调整后的规则看，很多城市都降低了地块最高溢价率、提高了竞买人资质条件和准入要求、对购地资金审查也更加严格。

第二批集中供地时，热点城市均出现了大批土地提前终止或流拍的现象，同时，多数地块以底价成交，央企和本地国企成为拿地的主角。

以第一轮土拍火热的杭州为例。第二批集中供地前夕，杭州市规划和自然资源局紧急发布17宗地块终止出让公告，其中，包括10宗竞品质地块和7宗普通地块，这7宗普通地块中不乏杭腾未来社区、翠苑等优质地块。正式供地时，多数地块都以底价成交。

根据克而瑞研究报告，在资金承压、利润收窄、投资周期等多因素作用下，房企拿地意愿受抑制，观望情绪上升，拿地趋于理性。

为了使房企重拾拿地热情，第三批集中供地前，多个城市供地规则再度调整，比如调低溢价率、取消竞配建、提高销售限价、缓交土地款等。

买地门槛降低，第三批集中供地有所回温，但大多数城市仍以底价成交、地方国企仍是拿地主力。

华创证券研报、浙商证券研报以及安信证券研报均指出，第三批集中供地，地方城投公司拿地显著提升，城投拿地参与率超过50%。

注：统计中未计入租赁住房、安置房；城投公司拿地占比=城投公司拿地块数/总成交地块数。数据来源：CRIC

截止目前，第三批集中供地回温明显的城市是杭州，其35宗地块全部成交，综合溢价率7%，近7成地块拍到封顶价转入线下摇号阶段。

但根据申港证券研究报告，在已经完成三批次土拍的城市中，土地市场整体维持低溢价率、央企国企为成交主体、部分地块流拍的“冷淡”基调，杭州土地市场局部回温但难言土地市场整体转好。

申港证券研究报告预计，在2021年末至2022年上半年，预计商品房市场难以出现快速回暖，房企投资态度预计仍将以稳健谨慎为主，在此为了稳固土地市场，土拍规则的调整就显得尤为重要。后续可持续关注各城市在 2022年土拍规则及供地条件上的边际变化。

综合来看，2021年集中供地出现了一定的波动，但随着政策不断的修补完善，土地市场也回归较为理性平滑的轨道。

可以预见的是，重点城市土地供应“两集中”政策将持续推进。热点城市土地供应量或有所增加，房企项目利润空间将得到优化提升，但在购地资金审查、限地价等方面的规则或将延续，继续强化政策效果。

行至年末，虽然近期针对房地产行业的政策暖风频吹，但购房者、供应商和金融机构等各方主体要重拾信心还需时日，土地市场信心短时间内也难恢复，这都意味着，土地市场将告别高溢价时代，明年房企拿地也将延续审慎态度。