京楼这一年聊聊楼市的高开和低走你的新房买了吗?

京楼无非那点事儿，大家好2021年已经过去，再过去的一年里京楼的市场真的可以用大起大落来形容，今儿呢咱们就一起来回顾一下。

先来说说京楼的两个第二

1、近十年来的供地第二位

2021年京楼全年土地供应63块，其中纯商品房项目60个，共有产权房项目4个，也是近10年来供地的第二位，第一位是2017年供地的71块。

2、近十年来二手房成交量第二位

2021年北京二手房全年成交194496套，也是创下了近十年的历史成交第二位，第一仍然是2016年的267979套

既然去年有大量的地块入市，加上过去的一年各家开发商的销售进度普遍变慢，那么这就意味着，今年的市面上将有大量的新房充斥北京市场，且随着22年的土地供应还会有大波新房陆续赶到，竞争多了对于买房人来说应该是个利好，开发商会从产品户型以及价格上做出调整，起码我们从去年二批地入市的项目中能看的出来，但是一批地里的多数项目您别指望了，另外随着去年大量的二手房的成交，相信对今年的新房和二手房市场也会起到一定的促进作用。

再来说说两快，“入市快”、“开盘快”

随着政策的不断调控以及土地市场的变化，纯商品房的开发商们也开始进入高周转模式，拿地后迅速入市尽快取证，抓紧开盘已经成为了常态化，这在过去对于纯商品的开发商们来说那简直就是开玩笑的事。

去年一批供地地里入市时间普遍在1.5-7.5个月，从拿地到开盘最快时间仅用了2.5个月，而在二批供地里最快入市的项目，把时间又提前到了仅40天，你能感受到开发商对目前的市场是多么的不乐观。

产品变化

去年一批供地后，多数开发商从拿地成本来看是算不过账的，为了保证不赔本多数选择了将户型产品做大，这样得房率低就显得没有那么明显了，随着二批地拍出各家房企对成本有了很好控制，久违的小户型产品和得房率上升又回来了。

最后咱们来说说土地市场

要说21年最大的变化那就是土地市场了，从以往的按月土拍变成了集中土拍，由于土地拍卖的政策和规则都发生了变化，这就需要不光要有足够的资金支撑还要智商足够在线，要不真能干了赔本的买卖。

咱们从开年说起，在去年一批供地的29宗地块里就有很多算不明白的帐的土地，由于是开年第一次集中拍地，各家开发商那真是信心十足，真的是撒开膀子往死里拍，绝大多数的地块都叫到了上限价格，并最终进入竞自持或高标准环节，这就使得楼面价和最终的售价多数不能比例，以至于这些项目进入市场后一点退路都没有，只能硬着头皮往上干，最终的结果是您要想找开发商要点买房优惠，人家的态度是就这个价爱买不买，因为这次地主家是真的没有余粮了。

经过了一批地的土拍后，各家开发企业貌似都把事儿想明白了，在这么拍下去那真是挣不着钱了，所以当二批供地开始的时候，明显能够感觉开发商没有以前那么激进了，42宗挂牌地块最终仅有16宗土地成交，热度下降了不少，不过即便这样还是有几宗土地认认真真的抢了几把。

然而进入年底的第三次供地的时候，开发商的激情那真的是荡然无存了，一共12宗地，2宗流拍、7宗底价成交，2宗线上成交、仅有1宗进入线下环节成交，最终以冷冷清清的局面结束了2021年的供地，跟开年的火爆抢地形成了明显的两极分化。

究其原因呢，第一、最重要的是这次国家对房住不炒的决心，真的不只是说说的事儿，不管是政策上，还是每一次的银行降准上，没有一点看到对房价是有刺激作用，最近几年的银行降准哪一次也没有提到要将货币流入到房地产市场，第二疫情之下各行各业都比较艰难，从企业到个人都不想把现金流投入过多，这就让买房人做出决定时也比以前困难了许多，所以你能看到即便土地成本控制的好的开发企业，从目前看也没有盲目的用所谓的精装修高品质去吸引购房者，更多的还是采取以价换量的形式，快速回笼资金以便更好的高周转，第三、纯商品房的开发商也不再向以前那样，一块地拿到至少要等半年以上才有动静，而是变成了现在最快40天就定名入市，转变如此之大也是前所未有的。

所以说未来的京楼市场在很长一段时间会以稳定为主，如果您还在想着靠买房投资挣钱的，真的要好好琢磨琢磨了，虽然说确实还是有部分房子处于涨价阶段，但是明显已不是普遍现象，只有从居住和未来流通的角度去考虑买房才是当下的正解，您听明白了吗？好了各位咱们下期见