“渣户型”、“新共产”,二环两大神盘狭路相逢,谁更胜一筹?

前几日，永定府对外发布通知：“暂停开放售楼处”。

消息一出，站在门外寒风中，手里拿着购房资格核验的买房人们，顿时傻眼。买个房，咋就这么难。

售楼处给出的解释是：“改造升级，后续开放时间”。但据去过售楼处的读者说，里面规规矩矩，有模有样，毕竟4年了，不相信这么长时间，开发商连个售楼处都盖不明白，过于搪塞。

我猜，应该跟“限转共”有关系。

永定府当初拿地的时候限均价8.9万/平，要求自持50%商业，无偿代建7000平方米燕墩博物馆，目前项目持有超过四年。

而隔壁的的天坛府都卖到了12万/平，一对比，价差巨大。开发商付出这么大代价，结果连汤都没喝到。买房人，一套转手就能小赚几百万。现如今，哪有这样的好事。为了坚决贯彻房住不炒，政府想到了一个妙招：限转共。

转共后，房价肯定要上调，估计要在11万/平米左右，购房者支付的成本基本不变，政府持有一部分产权，大概率还会施行“公正摇号+限售”，抑制炒作需求。变了基因的永定府，虽迟但到。与隔壁天坛府刚好狭路相逢。

回顾历史。从2005年至今的16个年头里，东城区的住宅地块供应只有5宗，截至目前，新项目只有2个。一个是望坛的天坛府，另一个就是限竞房永定府。这两盘也被业内称作北京最神秘的豪宅。正常楼盘一年时间就能入市，而这哥俩，动不动就是四五年。

有人笑称，一个活在传说中，一个活在“马上开盘”的故事里。

近期有人说，永定府“转共”后，失去了价格优势，整体价值面就比不上隔壁的天坛府了。在我看来，并不会。我们摊开来讲。两地距离1.2公里，都位于南二环核心地段，城市建面相差不大，而且可以共享城市大配套，比如商业、教育、公园、医疗、交通等，比不出什么。主要在于居住环境、教育、户型的对比。对于居住环境，天坛府属于望坛棚户改造工程商品房，15个地块，分为9期开发，其中只有2个地块是商品房，其余都是回迁类产品。

拆迁户太多，意味着“圈层”不纯粹，对于豪宅项目这是忌讳。而永定府圈层感显然是优势，但有一个问题是项目北侧约50米是京津高铁轨道。说没噪音是骗人的，距离铁道比较远的楼栋，还好一些。

在户型方面，两家都不怎么样，典型的“菜鸡互啄”。如果非要分个高低，永定府的户型会好一些。而天坛府，无论是小户型还是大户型，都是奇形怪状的产物。刀把儿、门把手、俄罗斯方块……要是说10年前造出这户型，还勉强能理解，而现在，在豪宅讲究美感、风水、实用性的时代，一个都不搭边。

纵使这样，二环新房依旧是流量密码。数据统计，天坛府一期+二期，4个月卖了80个亿，冠领京城豪宅榜首。 有一个买了天坛府的读者跟我说，没有办法，户型再渣，它也是二环唯一新盘，教育再烂，起码也是东城区。

的确，任何事物都要参考标的物。而永定府的出现，彻底取消了天坛府的唯一性，相邻不远的两个盘，被拿到了台面上做对比。天坛府一二期已经售罄，接下来三期主力户型面积在150平至280平左右，均价13万/平米左右。动辄就得2000万起步大平层，考验的是北京人群的购买力。

但我认为2000万起步的豪宅，可以卖得很好，但需要理由，不仅是位置，更多是资源的汲取。比如前段时间名盛京城的海淀树村融创学府壹号院，实打实的顶级学Q。然而，天坛府空有一副好皮囊，要学区没学区，要户型没户型，里面还扎堆拆迁户。这时候隔壁9万/平米左右的单价的永定府，低总价上车反而具备了比较优势。

即使“转共”，买房人的首付，最低还是能控制在300-400万左右。这个区间能买到二环不错的新房，自用或者投资都是很香的。

按照当下的估算，天坛府三期和永定府都回在今年上半年开盘。

这场“二环之战”，将正式进入对决时刻。结果如何，大家应该能猜到吧。