2022年,买房的底层逻辑,你拿捏了吗?

前几天，张文宏的一句文案刷了屏：

“无论哪个时代，生活的主色调就是焦虑与希望并存。”

这句话对买房人来说，也同样受用。

人们对房子充满希望，但是在得到之前总会被房价涨跌、产品质量、交易流程等等，搞得非常焦虑。

“2022年，房子到底买不买？”

这个问题，每到年尾都会爆发式增长，我也会如约撰写对于明年楼市的想法和感悟。

但在这之前，还有许多话想说。

回看2021年，这一年总是超出我们的预期。

这边神州13号飞船上天，创造多项世界纪录，那边疫情泛滥，还夹带着多年不遇的特大涝灾。新能源汽车被时代红利撞击，人人追捧，而万亿教培市场一夜坍塌，销声匿迹。

对于楼市，上半年波涛汹涌，下半年兔死狐悲。一二线城市房价涨势压都压不住，三四线城市，救都救不过来。

炒房客被套死，刚需买不了房……人的悲喜并不能相通。2021年，楼市众生相，无限制地冲击着人们的认知格局。

所以，我给2021年的楼市总结为三个字：

大变局。

再过几天就是2022年了，接下来这一年的楼市是怎样的，买房人应该如何做出决策，楼市有哪些不为人知，但异常重要的真相。

今天，以十大注意事项为主题，以飨读者。（文章有些长，但我希望你可以读到最后）

1.疫情反复

2019年的今天，第一例新冠病毒已悄悄在武汉出现，谁都没想到，仅仅一个月后，整个城市生病了，小区，个人都在紧张当中，城市一片寂静，安静得可怕。

经过半年时间，举国上下共克时艰，武汉解封，火神山、雷神山、小汤山相继关闭，我国实现了“疫情归零”。

然而当人们举足欢庆的时候，疫情又一次出现在了人们的视野中。

武汉、北京、上海、杭州、广州、石家庄、郑州、哈尔滨、阿拉善、西安……从2019年年底到现在，没有一个城市能逃过疫情的魔掌。

现在，我们都需要明白一个事实：

未来疫情防控将成为常态，病毒也将长期与我们的生活共存。

疫情也就成了影响楼市周期的一大因素。

每次疫情到来，买房人不出门，需求急速下滑，而卖房子的人保持不变，需求和供给之间出现倾斜，相当于对楼市的“定向利空”。

比如武汉、石家庄、大连、北京等等城市，当初在疫情后，房价都出现不出程度的下跌。

从这里，我们可以得到一个结论：

未来如果你的城市出现比较严重的疫情，那么就要提高警戒心，这是买房机会窗口在悄悄打开的过程，病毒在祸患居民，但也在定向狙击房价泡沫。

就像近期的西安，疫情反弹，整个城市一夜之间按下了暂停键，新房售楼处、二手房中介门店，间歇性“休克”。

因为指导价，西安二手房本来这段时间就处于下跌姿态，遭此利空，会加速回落，直至达到基本面。

之前我对西安楼市进行预测，预计二手房价格会在明年年中“筑底”，但遭此一疫，起码缩短3个月的时间。

“疫情可以帮助城市消化房价泡沫”，请记住这句话。

2.政策态度转变

我国楼市，是典型的政策性市场，这种市场最大的影响因素有且只有一个：

“态度”。

过去我们经常提到“房地产夜壶论”，意思是，每当经济下行，就从床下抽出夜壶，痛快一把。对于各个城市也是这样，只要会哭，就有奶吃。

最典型的时期是在2000年-2018年。

而在2018年后，我们开始在战略层面作出调整：

“全国各地不再以追求GDP增速为目的，而是追求GDP质量。”同时又提出，“坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

事实就是证据，这几年只要地方松绑调控，就会被约谈，“松绑一日游”的现象，成为常态。

今年，全国楼市极冷，有些地方因为连续几年阴跌的房价，已经很难撑起楼市基本面，纷纷出台了“自救”政策。

但你会发现，这些“自救”政策中，基本都是鼓励人才买房补贴，提高公积金的利用率等，并未涉及到放开限购、降低首付比例、大幅下调房贷利率的情况。

这意味着，2022年，全国各地可以鼓励买房，但不能“人为刺激”。

人为刺激，就是通过政策”创造房屋购买力“。

比如2018年前轰轰烈烈的”货币化棚改“，把你的房子拆掉，给你一笔钱让你买房，这已彻底被封存在历史书中。

“是驴是马，拉出来溜溜”，接下来就是真刀实枪比拼城市实力的阶段。

而这，也将彻底放大“马太效应”。

3.楼市分化

楼市的“马太效应”，也可以叫做“楼市分化论”。

之所以这么不厌其烦地强调这个观点，是因为真的不想让很多购房者入坑了。

前段时间，我去北方一座三四线城市调查，二手房中介门店冷清，大多数楼盘连鬼影都看不到，但有几个公寓楼盘卖得非常火，而且底商的也被人买走很多。

楼盘销售跟我说，大部分都是周边县城的有钱人过来抢的。

那一刻我释然了，因为楼市一直都是这样，总有无穷无尽的韭菜往镰刀下面跑，劝都劝不住。

在2022年，“楼市分化”将会非常严重，那些人口净流出，也没有什么产业的地方，有多套房的人，我劝你赶紧卖掉，否则将被持续性套死。

这时候有人问了，哪些城市的楼市会持续衰退呢？

如果你不会研究人口和产业数据，你只需要关注两点：

出台“限跌令”和出台“自救政策”的城市。

截至目前，全国已经有21城发布“限跌令”，有的是直接出文件，有的是约谈房企，限制降价，否则拒绝网签。

这些城市包括菏泽、沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。

这里面除了沈阳和昆明，这种拥有地域独特优势的强省会战略城市以外，其他城市都在证明楼市薄弱的支撑力。

而“自救”，就是此阶段出台鼓励买房政策的城市，比如这几天以黑龙江、吉林为首的东北片区，已经熬不下去了。

这个地方主要因为人口流失太严重，导致楼市严重供过于求。

4.烂尾楼风险

2021年，是历史上开发商最煎熬的一年，任何人都无法想象，监管部门会对这个行业，进行如此严厉的整治。

背后的原因，我之前讲过，就是中国已经全面进入不得不“拆地产雷”的阶段。

年底这段时间，为了防止开发商债务违约，出台了一揽子计划，定向疏解困难。

很多人误以为是对地产行业的放松，给奶吃了。

其实不然，现阶段主要是为了防止拆雷时，不小心爆炸，会引起金融风险和烂尾房风险。

也就是说，高信用、低杠杆的开发商会救，甚至会帮助他们并购那些低信用、高杠杆开发商的资产，以达到优质信用转移的效果。

2022年，还会有一些不良开发商被“强制出清”，那么对于买房人，意味着还会买到延期交房的新房，甚至是烂尾房。

在买新房时，要对开发商的资质进行背调；签合同时，一定要注意钱是否打进了银行监管账户；打折力度非常狠，超出正常人理解的房子不要买，可能明天就跑路了。

买房，不要老想着天上会掉馅饼。

5.新二手房迷局

原来我们对买新二手房的选择，可能只停留在居住品质和地段的选择层面，但2022年，要关注“房价”因素。

现在全国主要城市新二手房存在以下几种形态：

1、新房限价、二手房被指导

2、新房限价、二手房正常

3、新房不限价、二手房正常

在一二线城市，新房限价，自然跟周边的二手房价格形成倒挂，这种房子是可以上车的，毕竟买到就是赚到。

也就是说，无论行情如何，倒挂新房该买还得买。

但二手房不同，房价由多数业主操控，万不得已不肯降价，这时候就需要等一等，尤其是出台了二手房指导价的城市。

深圳刚出二手房指导价后，基本所有业主都死扛着不按指导价卖房，但经过半年的调整，愿意被指导的业主越来越多。

这是因为他们有急性换房或者变现需求。

对于三四线城市来说，房价相对更难降。

新房基本不限价，由开发商定价，开发商也知道，房子越降越卖不出去。而二手房，市场信息不健全，大家买卖房屋没有参考物，导致“有价无市”。

今年变化了很多，是因为监管部门对开发商融资进行限制，三四线开发商绷不住了，纷纷降价回血，从而带垮了二手房市场。

6.房地产税出台

2022年会出台房地产税吗？这是所有人都比较关注的问题。

前几天，很多人解读房地产税会推迟出台，论据是：

某高层人士在重要会议上讲到，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

在我看来这就是一场误会。

人家提到的是“房地产税立法工作”，近两年，高层强调的，一直都是“先试点，后立法”。

比如被优先考虑的试点城市深圳，大概率会在2022年推出房地产税。

不过还要看2022年深圳乃至全国的楼市是否稳定。

因为我在之前也讲过，房地产税出台，会对楼市短期利空，如果楼市自身处于下跌行情，会加重行情下滑。

只有楼市行情和经济相对稳定，才能冲抵房地产税出台带来的利空。

7.精准调控

过去在楼市中，最难管的，一个是二手房价，另一个是地价。

二手房业主数量庞大，管理复杂，地方靠地价补充GDP，想方设法涨地价。

但在今年，高层推出了二手房指导价和集中供地政策，瞬间擒住两大猛虎，可谓不破不立。

至此我们形成了，“地方-银行-开发商-中介机构-业主”的多条调控线。

地方敢涨房价，问责；开发商敢涨房价，拒绝网签；中介机构敢挂牌高价房源，取消资质；银行不按指导价贷款，严惩罚款。

新房限价，二手房指导，也彻底把房价定格在一个稳定的安全套中。

这门技术对楼市有强冻结效果，也就是说，未来任何一个城市的房价，都无法在短期内实现大涨。

涨幅有限，刚需也有了预期，不至于房价突然猛涨，产生绝望的情绪，这让楼市变得更加理性稳健，我认为是好事。

但是政策能防跌吗？

很难。

现在很多城市出台限跌令，但开发商推出了工抵房，一次性付款变相降价，二手房业主如果想降价卖房，任何人都管不住的，总不能限制中介机构挂牌低价房源吧。

不然，怎么会出现鹤岗5万块钱的房源呢。

那么，楼市进入缓涨时代，房子还能投资吗？

8.投资价值

不得不说，这几年的房住不炒，正在加速剥离房地产的金融属性。

过去闭眼买房，躺着赚钱，现在睁大眼睛，跑着亏钱。

但房子是捆绑着城市资源的商品，城市资源存在稀缺性，那么房子也就存在稀缺性，而稀缺性就存在投资价值。

比如A住在北京西城区，享受着全中国最顶尖的教育、医疗和商圈，B住在黑龙江双鸭山市，身边的年轻人都走光了，资源享有根本不是同一个世界的。

人往高处走，水往低处流，人们始终在寻找更优质的生存环境，这就是中国几十年来人口迁徙的大背景。

人口迁徙导致局部城市资源更加紧张，稀缺性暴露。

七普数据显示，深圳2020年常住人口已经达到1756万，10年增量高达713.6万。

对于深圳来说，虽然新房限价，二手房出台指导价，房价被定格，但购房需求不会被消灭，每天都会有源源不断的人想定居在深圳。

这时候倒挂新房，会有人去抢，抢来就是赚，而二手房被指导，但同样每天有刚需入场接盘，逐步往起支撑房价。

现在有10套房子，每套房子1000万，被指导价降到800万出售，只有10个买家，但5年以后，买家变成了50个，这时候即使指导价还是800万，也一定有人会出价900万买房。

政策也可以压制需求，但不能消灭需求，只要需求在增长，房子就有投资价值，如果需求停止，或者下降，房子就没有投资价值，这是很简单的道理。

在我看来，未来全国主要一二线城市未必是最赚钱的家庭资产配置，但跑赢通胀是没问题的。

9.利率趋势

房贷利率对于刚需很重要，毕竟白花花的银子给了银行，谁都不情愿。

2022年，各城市的房贷利率会跟着整体行情走，行情热房贷利率涨，行情冷房贷利率降，成为了调节楼市的主要工具。

目前看来，起码2022年上半年的房贷利率是下降的，这意味着，随着时间的推移，购房成本在下降。

但要注意，房贷利率下降，可能会引发房价上涨，比如北京这段时间信贷放松，成交量在反弹，预计明年有小阳春行情。

房价涨了以后，房贷利率会停止下调。这里面就考验个人对上车时机的抉择。

12月马上要结束了，如果出现明显翘尾行情（成交量连续反弹），就别等房贷利率下调了，赶紧找房上车。

但对于房贷利率较高，且没什么行情的城市，能等就等，这里重点点名洛阳。

2021年，洛阳房贷利率非常高，一度涨到6.3%左右，房价不涨利率这么高的城市我第一次见，至于原因我实在没研究明白。

因为买房人太少，洛阳现在开始下调房贷利率刺激买房需求，很多人上了车，这就很不科学。

洛阳即使房贷利率再降，明年也没啥行情，何不等到房贷利率降到5%左右再上车，两者差的利息成本都可以买个车位了。

10.保持平常心

写到这里，九大关键词已经完全覆盖了对2022年楼市的预测。最后一个关键词想了很久，最后定格为：

心态。

坚守“价值理论”，用理性的思维去看待楼市，房子能买就买，不能买就不能买。

用《误杀2》中任达华的一句话来说，“黑就是黑，白就是白。”

因为这背后是大家的信任感和一辈子的心血，某种意义上说，是神圣的。

我也希望大家有这样的心态，对待房子，一定要理智，不要因为别人说涨就一股脑上车，不要因为别人说跌，就抱头逃离。

多看多问多思考，了解每个楼市现象背后的原理，然后慢慢攒钱，看够50套房，我认为这才是买房人的顶层思维。

仅以此文，献给读者，祝愿大家在2022年万事遂心。

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