北京商业地产走出疫情影响,未来面临哪些新变局?

来源：新京报

记者：袁秀丽    编辑：武新

对于商业地产来说，2020年的关键词是疫情影响，而2021年的主调则是复苏。

1月6日，仲量联行发布的2021年第四季度北京房地产市场回顾报告显示，强劲市场需推动项目快速去化，北京办公楼市场空置率已恢复至2019年疫情前的水平。同时，疫情对于零售物业的退租撤铺影响也已基本消解。此外，商业地产大宗投资市场活跃度持续提升，2021年成交总额超600亿元。

未来，受减量发展规划影响，北京市区新增商业地产项目有限，存量改造和城市更新将成为市场供应主要来源。而随着北京城市更新政策支持力度增强，将利于低效物业改造，给增值型投资项目带来新机会。

商业地产大宗投资持续活跃

“北京甲级办公楼市场的单季及全年可租赁净吸纳量均创下过去十年最高纪录，强劲复苏态势显著提振市场各方信心。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“在过去一年复苏势头持续增强的情况下，北京稳定向好的经济基本面，极具韧性的优质资产，以及长期的增长前景，将会吸引投资者越发看好北京商业地产市场。”

事实上，在北京写字楼强劲复苏的同时，2021年北京商业地产投资市场整体回暖，这从全年大宗成交总额超600亿元的数据可见一斑。该数据水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。

其中，办公物业投资热度不减，2021年成交占比约56%。去年第四季度，重点办公物业成交包括某自用型买家以4.3亿元购入的西三旗金隅科技园。

另一重点成交项目是，远洋集团将位于CBD核心区的Z6项目出售给其联合数家国际投资人一同设立的核心写字楼基金。同时，随着鹏博士向“轻资产、重运营”转型，将酒仙桥、三元桥两个数据中心项目分别以7.5亿元、6.5亿元出售给宝能地产。

值得关注的是，除了办公物业外，北京优质零售物业交易的机会增多，2021年零售物业成交总额同比上升34%，知名案例包括全球另类资管巨头博枫（Brookfield）资产管理公司对悦荟万科广场的收购。

仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示：“后疫情时代，北京商业地产投资市场活跃度和流动性都得到显著提升。2021年底，仍有多个交易处于谈判阶段。北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。”

“退租撤铺”疫情影响已基本消解

过去一年，随着北京商业地产市场整体回暖，零售地产市场空置率已达到疫情前水平，市区市场空置水平降至5.3%，核心物业平均空置率则降至1.7%，疫情期间退租撤铺所带来的影响已基本消解。而太古里等部分表现优异的购物中心销售额已超过2019年同期水平，将引领租金止跌。

值得一提的是，去年第四季度，餐饮在零售业态新开业面积中的占比超过40%，成为市场需求的主力来源。其中，主题餐厅品牌表现活跃，推动了大面积餐饮铺位租赁需求。

与此同时，中式糕点类品牌也受到年轻消费者追捧，在资本的推动下加速扩张。随着国内运动品牌销售额迎来大幅增长。也在通过发布新品牌来拓宽消费群体，例如李宁1990首店亮相侨福芳草地。

在消费品开店需求的带动下，去年第四季度，北京市区零售地产项目租金环比略降0.1%。北京市区市场中领先的优质项目营业额稳健增长，使得更多商业地产的业主进一步上调租金。而核心市场的表现更是优于预期，其租金环比上涨0.4%。

与此同时，郊区零售地产的市场空置压力已得到较大程度缓解，2021年空置率同比下降3.0个百分点至6.2%；租金降幅也在持续放缓，环比下降0.5%。

在新开业项目方面，去年第四季度，北京新开业了四座零售项目，其中，包括位于CBD核心区的正大中心商业部分以及太古里西区。

仲量联行华北区研究部董事纪明表示，北京市区新增商业项目有限，太古里西区等存量改造类项目成为市场供应的重要组成部分。

未来供应来源于存量改造

说到商业地产存量改造，不得不提2021年发布的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，到2025年，北京将推动500万平方米左右的低效老旧楼宇改造，并完成22个传统商圈升级。

在2021年，北京市区内有3个老旧商业物业经过改造升级后重新面世。在西单中心区域，原77街更名为西单更新场重装开业，项目改造历时6年。西单更新场定位青年潮流，引入品牌近半数为北京首店，成为北京城市更新的标志性案例。

另一个备受关注的项目就是，2021年11月正式开业的太古里西区，即原服装批发市场雅秀大厦。2017年，太古集团接手该物业进行重新定位和升级。改造后，新建西区与既有的太古里南北区形成了品牌和功能的流动互补，引入陶陶居等首入北京的餐饮品牌，提升了三里屯的消费承载力和商圈氛围。

此外，预计2022年上半年，位于王府井步行街的东安市场将以买手店的形式重新开业，计划引入超600个品牌，有望进一步提升王府井商圈的消费活力。值得关注的是，工人体育场复建完成后，地下将释放近10万平方米的商业面积，未来将引入文化体育和高端消费品等业态。

在仲量联行华北区研究部负责人米阳看来，受减量发展规划政策限制，北京市区未来新增商业地产项目有限，存量改造和城市更新预计将成为未来供应的重要组成部分。

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