2021年维权暴雷也压不住北京成交量飙新高!2022有啥预判

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哈喽大家好我是血拼哥！

开篇必须提醒东西城+丰台京籍非京籍家庭赶紧登录官网参与网申！丰台共有产权房金璟阳光最后372套房源今天开始网申，符合条件的朋友要抓紧了！

登记时间：2022年1月10日上午10点至2022年1月24日下午17点，共计15天

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接下来说今天的正题，

2022年开年，股市就给哥们跌麻了，不过和股市形成鲜明对比的是北京的二手房市场。

一个中介哥们说，12月成交量比11月高出20%，好家伙，速冻的2021年这就过去啦？

另一方面，2021年各路大V表示，全国多地都在“鹤岗化”，生育率降低，房价进入下行通道……这么看，北京的数据是“回光返照”还是“特立独行”？

老规矩，1月初，咱们一起看看上月（2021年12月）的成交情况，再看看

为啥成交回暖？北京2022年1月是不是会延续12月的热度？房价是不是还要涨？明年刚需市场供应如何？

数据颠覆你的印象

此前大家对2021房地产啥印象？

监管力度加大，房企暴雷，收房维权，二手房贷款卡脖子，交易量跌破一万，新房市场网签量萎靡，土地市场凉凉，流拍地块增加……

但是年底一盘点，好家伙，完全颠覆了大家的想象。

过去一年，

北京新建商品房网签61777套，

成交总金额4160亿，

买新房人均消费673万网易统计；

二手房住宅成交19.25万套，

成交量创5年来新高  中原统计；

土地供应57宗，

成交总金额约1900亿，

楼面价3.17万创3年来新高...

就数据看，2021年在北京无论是买房人还是买地的开发商，大家可都没躺平啊。那么既往的印象咋来的呢？

二手房市场创新高，北京市场是真的稳

2021年，北京二手房成交量达到19.25万套，同比上升14%，结束7连跌。

纵观全年，写满了跌宕起伏。

3月，北京二手房市场曾迎来“小阳春”，当月成交2.2万套，

4-6月，成交维持在18000-19000套。

下半年开始成交萎缩

8月北京二手房住宅成交量为15942套，环比下调10.7%；

9月12575套，环比下降21%；

10月成交刚刚破万套，环比下降25.7%。

11月北京二手房成交止跌企稳，成交套数为11851套。

12月北京二手房形式继续向好，成交1.4万余套。

自2021年3月实现2.2万套成交顶峰以来，北京二手房市场在多校划片、贷款额度收紧、教师学区轮岗、封堵“假离婚”等政策影响下，成交量、成交面积一路走低。随着信贷的放松，市场有所回暖，再加上北京市场一半以上的改善存在卖一买一的交易需求，所以二手房市场对新房改善市场影响也很大。

虽然2021年下半年北京二手房成交有所下滑，但全年成交量仍同比上涨。

不过，在合硕机构首席分析师郭毅看来，北京二手房市场信心仍然不足，预期也尚不明确。信贷放松的确在一定程度上提振了市场，如果信贷利好能够持续释放，市场有望在2022年出现回暖。

贝壳研究院同样指出，当前北京二手房市场规模仍然处于历史低位，市场修复需要时间，也需要政策呵护，未来将是一个缓慢温和的发展过程。

结论：目前看今年上半年不会再有什么调控政策了，市场慢慢回温，保增长应该是主基调，但是“房住不炒”也不会让谁冒头，刚需安心挑房 

新房市场刚需产品卖得好

2021年新房市场成交量整体超过了2020年，将近6.2万套的数量和54189的均价宣告着北京的价值。

当然，大家都知道，2021年是改善大年，数据上升，改善数据“功不可没”。

不过，哥们细看了下数据，2021年北京的新房市场去化最好的还的是刚需产品。

据统计，90㎡以下的房源数量，达到了2.8万多套，占总成交将近一半。

2018年-2020年小户型成交量连续两年增长过万，在2020年达到新高，2021年延续。

由此也可以推断，市场年轻人首次买房比例增加了，于是低总价的使用户型占据成交量半壁江山！

但是！

未来小户型产品怕是要断供了。

首先，“7090”政策从套内面积改成套型面积，一字一差，市面上建面超过90平的户型就批量增加了，据统计新增了有1万+套！

其次，还是数据统计，2021年90㎡以下的小户型供应为1.8万多套，但是成交量已经超过2.8万套，小户型出货快，供应没跟上，2022年刚需市场继续补货！

结论：不看多也不看空，看数据，看市场需求，看自己的需求，这样买房才踏实！2022年想要上车新房的朋友还是抓紧吧，低总价，临铁的新房可能真的得抢了。

从供地中看2022年买房上周五又是一个下班点，北京规自委挂出了2022年第一批集中供地的宗地名单，一共18宗地，包括朝阳、丰台、石景山、顺义、大兴、亦庄、通州、昌平、房山、怀柔。其中主城区共7宗，诚意十足，猜测是因为2022年“开张”，虽然不能火火红红，但是也一定不能再流拍挫伤市场信心了。此外还有三个重点大家注意一下：坏消息，没有共有产权房，好消息，还有保障性租赁住房，另外，现房大有成了北京此后新房供应的趋势吃瓜消息，两个纯商品共有产权房要来了

1. 半数地块有竞现房销售环节

此次供地有9宗地块触及地价上限后需竞现房销售，且大部分地块的现房竞报起拍面积都在1万㎡及以上。

这也是对市场的试探，现房对购房者固然好，可是入市时间漫长，对开发商资金要求高，需要市场自己调节。

11宗地设“定高标准住宅建设+摇号”的竞争方式。

这对房企拿地实力要求更高，购房者来说是好事！

2. 两宗地块竞政府持有产权份额

亦庄旧宫地块、丰台纪家庙地块设有竞政府持有产权份额环节，也就是说两个纯商品共产房可能诞生。

而丰台三环内的纪家庙地块很有火爆的潜质！

纪家庙地块位于丰台区，南二环和三环之间，紧邻丽泽金融商务区，距离10号线纪家庙站约1公里。政府指导价10.9万/平，纯商品房，没有保障房配建。周边有去年10月建工和首开联合拿下的万泉寺地块（指导价11.2万/㎡），以及懋源璟岳（售价近12万/㎡）、中国府（总价2750万/套起），稍远一些还有中海甲叁號院（售价约11万/㎡）。价格即便没有共产也倒挂了，盲猜肯定抢手！

3. 四宗地块配建保障性租赁住房

本次挂牌的18宗土地中，4宗需配建保障性租赁住房，配建面积约3.77万平方米，并不不算多……分别为石景山区首钢园区地块、昌平区中关村生命科学园地块、朝阳区崔各庄地块、丰台区卢沟桥地块。

结论：从供地情况看，共有产权房不乐观啊。未来北京的供地趋势很明显了，买不起房可以租得起，对消化居住需求很好，但是对想拥有房产的刚需却未必是非常好的事了，起码供应在减少，希望租房配套政策抓紧完善吧，不然未来难免大家要有一算时间的阵痛了。

最后说说北京这“独树一帜”的市场热度。

其实很简单，北京市场的基本面是稳的，北京的调控政策堪称全国表率，这样的市场基本没有什么泡沫了，反观市场的需求量是旺盛的，不仅有北京本地的刚需改善需求，还有大量新北京人的刚需上车需求，所以这样的市场环境是国内二三线城市不能比的，刚需没必要特别担心，还是解决眼下居住问题最重要！