上周房叔说了海淀大热的三个神仙楼盘,今儿要说的这三个盘,更是堪称王炸。
位置都在北京二环附近,要说买房人对地段的执念,可能一句“我住二环里”,即可省去千言万语。
北京二环即将入市的三个新盘,其中永定府和天恒学院里更是在拿地后的这几年里就一路扑朔迷离,直到上周才有了确切转共产房的消息。
中信城四期中海地块,从前三期的售卖情况来看,四期全城疯抢更是板上钉钉。
今天房叔就跟大伙盘一盘个个打着“二环孤品”称号的新盘,到底哪个才是神盘中的天花板?
作为普通买房人,如愿抢住二环的几率又有多大?
南二环永定门外的永定府自打2017年拿地开始,每过一段时间就传出要开盘的消息。
虽然每一次都是“狼来了”的故事,但购房人的热情却是丝毫未减。
毕竟总价最低500万+就能住进北京二环,说不心动那绝对是假的。
单价89068元/㎡,从最初的东城区最贵限竞房在上周确定转成新型共产房,政府持有产权比例待公布。
此举主要是为了落实房住不炒,但和保障性共产房不同,依然属于纯商品房。
如此一来,就按政府持有20%产权来看,购房人的买房成本也被提高到了11万+/平米。
那转共后的永定府还香不香?
尤其是对比1公里外单价12万/平米的纯商品房天坛府。在房叔看来,只能说各有各的槽点,天坛府最大的硬伤是将来商品房和回迁房“混住”,并且15个地块中只有2个地块是商品房。用买豪宅的价格去和回迁居民共享一个社区,多少心里还是有点别扭。
并且天坛府的户型在如今89㎡三居三面宽越来越趋于标配的市场环境下,只能说是非常一般了。永定府的户型会稍好一些, 但也谈不上优秀。
另外永定府北边儿挨着北京南站火车道,噪音肯定少不了。
其他方面的详细对比,房叔给大家做成了图。
而位于北二环和北三环之间的天恒学院里就更加神秘了,长达四年的时间里,没有售楼处,没有销售电话,但江湖上却一直流传着它的传说。
同样是海淀三环内的唯一限竞房,也在上周正式宣布转共。
要知道在海淀四道口这个地段,周边房龄20年以上的老旧小区都卖到10万+/平米,可见8.5万/平米的天恒学院里足以让购房人朝思暮想。
海淀北五环的树村新盘每一个入市那都是秒光的节奏,所以天恒学院里这块香饽饽更是在几年间内不断流传着“内购、桌下协议”等传闻。
就有关部门回复而言,是不存在什么内购猫腻。但这房子总共可售卖的仅有137套,难抢程度可想而知,就算有猫腻您恐怕也没地儿说理去。
这个盘总共就四栋楼,如图所示,黄色是可售卖的,棕色部分是16套回迁房,绿色部分约86套的房源是开发商自持,以后会作为出租使用。
所以您可能也看明白了,社区规模不大,但是房子属性“鱼龙混杂”,回迁房、商品房、出租房全都有。
而就地块来看,距离地铁13号线极近,并且为地上行驶,噪音问题可能不小,尤其是对三号楼。
户型来看,只有一号楼的商品房是正南正北,126㎡三居南向三面宽,户型还不错。
其他信息房叔也做成了表格,详情查看下图。
最后,房叔想说,这些都打着二环神盘的幌子,但细看这仨盘的位置,只有中信城四期中海地块算是真正意义上的二环里,正儿八经的老北京内城新盘。
过去老北京以护城河为界,凡是出了护城河那就是外城了。
中信城四期位于菜市口东南角,现在西城区,也是以前的老宣武。地理位置的稀缺性不用多说,距离天安门直线距离3公里,东边是粉房琉璃街,西抵菜市口大街,南达骡马市大街。
硬挑缺点的话,还得提醒您一句,过去菜市口是砍tou的地方。
但是由于东西城不再新批建设用地,中信城有可能是首都功能核心区最后的新盘,就这稀缺性,还要啥自行车呢。
并且,不同于永定府和天恒学院里的小规模,中信城更是北京难得的内城大盘。而纵观中信城前三期目前的二手房价格,都已经达到15-16万/平米。
所以这次中信城四期预计会以14万开盘,又是价格倒挂。
而中信城四期这块地为什么在前三期入市七八年后还没建成,可见中间是一波三折,推进过程极其缓慢。
简单讲,这块地早先是大吉危改项目,中信拆迁中途因为房价上涨、自身债务重组种种原因拆不动了,又把这块地卖给了金融街。
有拆迁进度的问题,也有另一家公司介入和地块规划等复杂原因,最终随着中海并购中信地产,目前这块地的住宅部分也交由中海开发。
最新消息是拆迁进度已经接近尾声,大概率会在今年开盘。
网传最小面积是65平米一居室,大概900万即可在内城置业。户型图暂未流出,还有89㎡、120㎡、130㎡可供选择。
此外,中信城一期和陶然北岸中间的L型块地,一直相传要建八中初中部,为中信地产代建,有关部门也在去年做了回复,证实确有此事。
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最后,如果要问房叔永定府、天恒学院里、中信城四期哪个最值得购入?
房叔也要泼盆冷水,这些恐怕都不是你应该担心的问题,需要担心的是到底能不能买到。
说实话这仨都属于有钱买不到系列,能买到哪个冲就是了,哪还有功夫儿挑挑拣拣。
另外,这三个盘溜大伙儿也不是一两次了,但是奈何关注度高,一有点儿风吹草动就恨不得摆好开抢的架势。
总之一句话,大家心里明镜似的,买到就是赚到。
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