上海出台首个地方保障性租赁住房管理办法

原标题：上海出台首个地方保障性租赁住房管理办法，破解既有项目“出生证”难题

来源：央广网

央广网北京1月20日消息（记者 门庭婷）近日，上海市印发《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。此《办法》明确了保租房的供应条件，以及准入、租金、租期等保租房的运营管理规则，该政策指导性强，为首个地方保租房管理办法，对其他大城市有极强的借鉴意义。

区域准入规则差异化，确保职住平衡

《办法》提到，保障性租赁住房的供应对象是在上海市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在上海市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。

同时，计算住房建筑面积的区域范围结合通勤因素按以下标准确定：一是保障性租赁住房位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的，申请家庭位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的住房应计算住房建筑面积。二是保障性租赁住房位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区（外环以外）的，申请家庭位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积。三是保障性租赁住房位于五个新城范围内的，计算住房建筑面积的区域范围可结合新城发展和职住平衡需要进一步优化；具体由项目所在区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。四是面向全市公开供应的保障性租赁住房项目，投入供应超过半年后出租率仍低于80%的，可以适当调整计算住房建筑面积的区域范围；具体由项目所在地的区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，本次《办法》体现了区域准入规则差异化，确保职住平衡。上海市作为超大城市，新市民、青年人规模较大，此次《办法》以职住平衡为原则，按照上海市不同区域明确了保租房的申请条件，满足特定区域对保租房的需求，同时保租房项目还可根据后续出租率调整准入条件，有效提升保租房的保障功能。

明确面向“企业+个人”出租，提升了配租效率

《办法》还提到，保障性租赁住房既可以直接面向符合准入条件的对象配租，也可以面向用人单位整体配租，由用人单位安排符合准入条件的对象入住。保障性租赁住房配租以公开、公平、公正为原则，一般按照以下两个阶段实施：一是集中配租阶段。项目达到供应条件后，出租单位发布公告，启动集中配租；集中配租期间应优先保障在上海市无房且符合其他准入条件的对象。二是常态化配租阶段。集中配租后的剩余房源，实行常态化配租，对符合准入条件的对象实行“先到先租，随到随租”。

同时，配租期间，项目全部或部分户型房源满租的，应实行轮候配租，按户型建立轮候名册，并优先保障在上海市无房且符合其他准入条件的对象。出租单位应根据上述原则，制定项目配租的具体规则，报项目所在地的区房屋管理部门备案。同时，出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租。

该条《办法》明确了面向“企业+个人”出租，提升了配租效率。黄卉表示，保租房可以面向用人单位和个人配租，用人单位可根据需要为符合条件员工提供保租房，提升员工的住房福利，有利于用人单位吸引或保留人才，通过有效发挥用人单位的积极性，有效提高保租房的配租效率，还可减轻保租房运营管理压力。

改善多孩家庭的租房条件，发挥保租房的保障功能

《办法》还强调，合理控制住宅型保障性租赁住房的供应标准。三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。

针对改善多孩家庭的租房条件方面，黄卉分析称，此次《办法》明确了不同家庭规模的配租标准，多孩家庭可以申请大户型保租房。同时严格限制一个家庭或单身人士只能入住一套保租房，可以扩大保租房的保障对象范围，更大程度发挥保租房的保障功能。

减轻租金支付压力，允许租赁企业提供增值服务

《办法》还强调，保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取，不得预收一个季度以上租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。同时，保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。

此外，出租单位不得在保障性租赁住房租金以外向承租人强制收取其他任何费用。承租人不另支付保障性租赁住房物业服务费用。出租单位可以向承租人提供增值服务，由承租人自愿选择并支付相应费用。

对于租金问题，黄卉认为，此次《办法》减轻了租金支付压力，确保租客稳定租住生活。明确了租客预付租金不超过一季度、押金不超过1个月、公积金可用于支付租金，减轻保租房租客的租金支付压力，合同期限不短于1年则有利于提升租客租住的稳定性。

同时，允许提供增值服务，提升租赁企业的积极性。租赁企业普遍面临成本较高的难题，此次办法明确出租单位可以向承租人提供增值服务并收取费用，一方面通过提供增值服务收益，可以有效缓解租赁企业的成本压力，有效提升企业积极性，另一方面租客也能够享受到更多更好的增值服务，满足其对租赁服务品质的偏好。

缓解大规模新市民、青年人租房困难问题

黄卉表示，整体来看，此次《办法》规范了保租房项目认定要求，有利于租赁企业、企事业单位以及房地产企业开展保租房的建设管理工作，助力实现保租房房源筹集的目标，缓解大规模新市民、青年人租房困难问题。

同时，黄卉还特别指出，此次《办法》一方面破解了既有项目“出生证”的难题。此前部分既有项目由于缺少“出生证”，无法享受保租房的政策优惠。明确了五类既有项目类型，赋予既有项目保租房的合法身份，有效落实针对保租房的土地、融资、税收、民水民电等优惠政策，扩大保租房房源的筹集范围，增加上海市保租房房源筹集。

另一方面项目认定程序清晰，解决了此前由于缺乏明细要求，保租房行政审批难的问题。此次项目认定《办法》明晰了保租房申请材料、审批程序等要求，确保保租房项目行政审批有据可依，同时新实施项目认定设定了简易认定程序，简易认定程序进一步简化了项目认定的程序，提升行政审批效率。

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