回洁钰:疫情导致交易下半年稳中有降 购房需求品质诉求强

2022年1月24日下午，北京房地产市场首届产品力大会暨2022年北京房地产市场趋势展望大会隆重开幕。大会盛况空前，精彩内容不断刷屏，干货满满。

活动现场，焦点研究院全国研究总监回洁钰以《2021-2022年度北京房地产市场及产品力分析报告》发表了主题演讲，他从五个方面来进行了分析总结：

一、在全国市场基本面。在商品房销售方面，2021年全年，全国商品房销售面积17.9433亿平方米，同比上升1.9%；商品房销售金额18.1930万亿元，同比上升4.8%。受政策和市场环境波动影响，全年商品房销售规模走势呈现先扬后抑状态。

政策方面，刚性调控体现出“前紧后松”状态，交易下行和购房需求观望情绪升温，对土地市场形成直接冲击，房企购置土地和投资意愿降至冰点，加之宏观经济企稳诉求强烈，决策层态度出现调整，地方政府适时调整和放松政策并未受到明显阻碍。

政策导向调整，特别是供地政策上过度关注“限地价”、“限房价”，导致房企和项目以价换量意愿更强烈，对项目品质形成冲击，导向亟待拨乱反正。当年居住用地采用 “两集中”和“一年三次”供应政策的城市，自第二批次起，在焦点地块的出让规则中强化品质管控，“竞品质” 和“定品质”陆续出现，发端则在北京。这种趋势将在2022年波及到更多城市。

二、土地市场方面。2021年，北京采取居住用地“两集中”和“一年三次”的供应政策，并在前后三个批次的集中供地中，进行了多次政策调整。政策调整密集对品质要求逐步提升。

全年北京住宅用地供应85宗，面积954万平方米。成交57宗，面积598万平方米。分批次看，各批次住宅用地成交规模、成交价格和成交溢价率不断下降。受集中供地政策调整影响和市场环境的变化，房企获取土地意愿在上半年和下半年出现鲜明反差，2021下半年土地市场交易活跃度锐减。

在获取地块意兴阑珊，投资意愿大打折扣背景下，房企对地段、配套相对良好的地块抱以较高热情，对相对较差的地块则更为谨慎。位于海淀区和丰台区的焦点地块，因其规划改善产品的市场前景良好，房企参与获取地块意 愿更为强烈。这与全国其他城市情况相似。

三、商品住宅市场方面。在商品住宅网签表现上，2021年北京市场维持活跃状态。其中，商品住宅供应面积1095.33万平方米，同比上升 31.5%。成交面积1009.94万平方米，同比上升29.5%。当年商品住宅成交价格47326元/平方米，同比上升5.2%。 分月来看，除其中部分时间受新冠肺炎疫情影响，成交规模有所下降，下半年成交表现稳中有降，结合供应规模 呈现高位状态，且均处于供大于求状态。

当前北京市场商品住宅可售面积1167.73万平方米，可售面积去化周期13.9个月，从规模上看，商品住宅库存规模 较为稳定，未出现显著波动，但自11月起，商品住宅库存规模略有上升，至12月，去化周期有所延长。北京市场 购房需求的基本面没有改变，但受政策和市场环境变动影响，观望情绪升温，即便是需求规模较大，购房积极性 相对活跃的北京市场，也不可避免受到冲击和影响。

行政区方面，通州区、朝阳区和大兴区的商品住宅供应面积位居前三位。但在商品住宅成交面积方面，顺义区、 海淀区和朝阳区则位居前三位。库存方面，项目数量较多的顺义区、朝阳区和通州区位居前三位，去化周期均不高，可控制在24个月内。

在成交金额方面，海淀幸福里、恒大丽宫和奥森ONE位居前三位。在成交面积方面，则以奥森ONE、恒大上和院和恒大丽宫位居前三位。此外，海淀幸福里、奥森ONE、合生金茂东叁金茂府和中海寰宇天下等项目均为普遍认可的焦点项目。

四、二手住宅方面，2021年北京二手住宅交易19.31万套，同比上升14.42%。交易面积1738.65万平方米，交易价格61423元/平方米，同比上升8.05%。上半年受学区房交易活跃影响，二手住宅交易规模维持高位。进入下半年，北京市场政策收紧，加之外围市场转淡，10、11月二手住宅交易显著下降。

在下半年交易有所遇冷的背景下，当然北京二手住宅也并非毫无亮点。综合过往三年的交易情况，中等以上户型及高价格总房款交易上扬。这一方面有二手住宅地段和配套相对成熟的因素，另一方面也反映出需求对有品质的优质二手住宅的青睐和热衷。

五、产品力方面，虽然政策环境的从严从紧，但改善是“刚性”的，不因为市场波动而消失，加之北京市场购买力充沛，改善需求释放空间充足。通过对购房需求的调研，可以发现，尽管市场交易遇阻，但购房需求的品质诉求依然强烈，房企亟需寻找价格外的项目价值支撑因素。

由焦点研究院联合上海柏涛北京公司研发的“全国房地产项目产品力评价体系”，已迭代至2.0版本，将项目产品力表现分解为三大维度、十个大项、186个小项，进行细致评价。旨在帮助行业内达成测评标准共识的基础上，为购房者带来优质的体验，给予购房者一个很好的指导和帮助，协助购房者选好房。