龙湖集团|分拆上市,龙湖智创生活在打什么“算盘”?

中国物业行业20余年，走过了从“管理”物到“服务”人的阶段，从原先对业主共有的建筑物、设施设备、场所场地进行管理，侧重点逐渐转移到以人为中心，通过管理和经营不同空间来创造价值。

作为前10强物业板块仍未上市的两家公司，万科和龙湖表现出了难得的默契——切入空间服务。

早在2020年11月，万科物业更名为万物云，涵盖了传统的住宅物业（万科物业）、商业物业（万物梁行）、城市物业（万科云城），分别服务于住宅、商业办公楼及城市空间。这三个品牌属于万物云“空间”业务板块。

1月7日，龙湖宣布将物业服务和商管板块打包，以新品牌“龙湖智创生活”于港交所递表。据招股书，龙湖智创生活业务涵盖为居住空间、商业空间、产业办公等广大城市空间提供物业管理服务。

越来越多的物业公司似乎发现，只做住宅物管，做收物业费的生意，已经落伍于整个行业的节奏。业务空间需要不断拓宽，资本市场需要新鲜概念，人均效能需要科技和精细管理来提高......物业内涵外延的转变，一定程度上也说明整个行业在追求进步。

2022年，地产和物业行业都十分期待龙湖物业、万科物业两颗“双子星”将以何姿态上市。如果说招股书披露那一刻，新品牌“龙湖智创生活”的出现让人意外，那物管和商管的组合，或许会让熟悉龙湖旗下航道业务和物业行业生态的人反问一句：为什么不呢？

商管赚钱吗？

招股书显示，2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入完成77.71亿元，净利润为11.3亿元。其中住宅及其他非商业物业管理服务营业收入为60.12亿元，商业及物业管理运营服务为17.59亿元，后者占总营收比例达到22.6%。

从不同业务收入增幅来看，龙湖智创生活住宅及非商物管2020年及2021年前9月分别收入54.45亿元、60.12亿元，同比上涨40%、64%，但2019年到2020年，龙湖智创生活的商管营收从4.82亿元增长到17.59亿元，收入增幅达到了112%，2021年前9月商管收入增幅达到了182%。

再细看具体业态，购物中心的运营服务前九月收入翻了4.4倍，这部分管理服务收入则上涨了3.4倍，这两部分贡献收入占商业运营和物管服务收入的72.9%，剩余27.1%收入为写字楼物业管理服务产生。

这背后是龙湖20多年来投入千亿元以上到商业赛道的积淀。截至2021年9月30日，截至2021年12月28日，龙湖智创生活在管60个已开业购物中心，在管面积达到580万平方米，服务着超过1.3万名租户。另据招股书，龙湖智创生活已签约但尚未开业的储备购物中心有68个，合约面积约636万平方米，这将为其后续商管业务收入增长提供保障。

有观点认为，近两年中国物业行业创造了企业管理界的奇迹——行业整体同时在2到3年内做到了利润高、风险小、增长快，突破了企业管理的“不可能三角”。一般而言，物业与民生息息相关，其物业费水平受政府指导，在收入扣除人工及耗材等成本后，利润水平十分有限。

穷则思变。部分头部公司两年来不断探索物业服务的边界，拓展增值服务、丰富业态都是其中的解局思路。

华润万象生活、越秀服务、宝龙商业等公司用一份份财报向内房物业股展现了商管业态的高利润率、增长稳定性。

从物业费率来看，龙湖智创生活前9月住宅物业平均为2.95元/平方米，这在行业内已是较高的水平，和龙湖智创生活在管项目多分布在一二线城市及服务品质有一定关系。其中，来自母公司龙湖集团项目的物业费平均为3.44元/月/平方米，来自第三方项目则为2.39元/月/平方米。

同期龙湖智创生活在管购物中心的平均物业管理费为14.6元/月/平方米，写字楼为8.09元/月/平方米。截至2021年9月30日，商管运营和物管服务的毛利率达到35.3%。

资本市场想象力

商管规模的扩张很大程度上依赖母公司商场数量的增长，同母公司形成良好的协同关系，是商管公司冲出一线的关键。

受益于龙湖集团近20年在商业上的广泛布局，龙湖智创生活在商业运营服务上具有得天独厚的优势，因此，“物管+商管”的组合是龙湖基于自身所拥有的资源优势，摸清物管行业资本市场规则之后，做出的“更聪明”的选择。

从2020年9月以来，资本市场对物业公司的估值开始向下调整，逐步趋于理性。

经过一番调整后，截至2022年1月10日，物业股中仅剩碧桂园服务一家市值超过千亿。而纵观各家物企的市盈率水平，以物管+商管双轮驱动的华润万象生活一直占据市盈率鳌头，截至2022年1月10日收盘的动态市盈率为56倍。

业内人士表示，资本市场更青睐于给商管业务占比较大的物业公司更高的估值。从目前已于A+H股上市的53家物管公司来看，华润万象生活在动态市盈率超过50倍的企业中遥遥领先，全行业平均估值为17倍，有超过一半的物业公司市盈率低于15倍。

龙湖智创生活递交招股书，则意味着继华润万象生活之后 ，又一个优质的商管标的即将入市。

龙湖智创生活在招股书中还对中国物业行业做了分析和对比。在物业管理服务市场主要参与者中，按2020年一二线城市物业管理服务收入占比计，龙湖智创生活2020年收入排名前3。