龙湖地产|第三次按下城市“快进键” 龙湖在济南TOD开发进阶

随着山东第一座天街-龙湖济南奥体天街开业一周年，龙湖TOD也正式开启了在济南遍地开花的高光时刻。龙湖济南北宸天街快速拔地而起，济南西客站TOD项目成功落地，短短的时间内，龙湖TOD已成三足鼎立的姿势，向泉城市民昭示着未来生活的到来。

中国TOD模式的探寻者

当存量资产盘活成为城市内生发展的主题，从平面向立体转变，开始成为城市空间焕新的关键。而在实现集约化用地的基础上，作为城市人流的枢纽，近年来大量的轨交站点成为了城市更新的首选。

可以看到，城市焕新发展需要轨道交通站点作为支撑，一些标志性TOD项目，逐渐成为区域发展活力的重要来源。

虽然自上世纪90年代初提出后，TOD模式已经被纽约、伦敦、东京、哥本哈根等众多国际化大都市印证有效，且展现出对未来城市发展的巨大应用前景，但理想很丰满，现实很骨感：TOD项目，不是人人想做，也不是人人都能做。操盘这类项目，对开发企业多业态开发能力、组织能力、持续运营能力等，都有着极高的要求。

“成本控制、工程进度、财务、运营方面，任何一环节出现问题，都会影响到整个项目。”在业内人士看来，TOD因牵涉多方利益且设计方案复杂，对开发者的全局性考量能力和综合性协调能力要求很高，因而目前国内敢于践行TOD的企业并不算多。

龙湖显然是其中最具代表性的一个。

早在2003年首个商业项目重庆北城天街建造之初，龙湖集团就投资建设了当时全市首个商圈内出租车枢纽站，对购物和交通场景进行连接，方便了消费者，开始了TOD的探索。到2009年龙湖开始新一轮战略规划时，更是坚定不移地走上了持有商业的道路，并有意识地将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路车站做站城一体化的融合。

如今，龙湖更是实现了TOD模式与旗下六大主航道业务及创新业务的深度融合、有机共生。

作为TOD的积极践行者，截至目前，龙湖持有TOD项目70余个，以TOD为核心的全业态开发面积超1000万平方米。其中，不乏重庆龙湖光年这样在国内TOD领域具有标杆意义的项目。从2003年TOD模式的初探，到中国首个高铁TOD站城一体项目重庆龙湖光年面世，龙湖的TOD探索之路，与中国的TOD发展进程同步。

在轨道交通发展的加速度中，龙湖一次次更新和优化战略“操作系统”，专业的团队、多业态的协同、稳健的财务策略，都成为其在这条赛道上领跑的支撑力量。

2020年9月，中国城市公共交通协会与中国房地产业协会共同组织编制《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布，这是中国首个TOD团体标准。

而龙湖，是唯一参与编制的开发企业。

将TOD真正带入济南

2013年，龙湖集团初次进入济南市场。

9年的时间，龙湖在济南已经拥有“春江系”“天字系”“原著系”等25个项目，并凭借产品品质和物业服务，赢得了市场口碑和业主的认可。

随着落地项目越来越多，龙湖将更先进的TOD建设经验带入济南，与城市产生共鸣。2020年12月18日，龙湖济南奥体天街正式开业，这是2020年济南唯一一家开业的商场，也标志着龙湖主航道业务全面落地济南。

最值得注意的是，龙湖天街不仅仅是一个商场，更是一种生活方式的改变，地铁站直通商场的形式第一次在济南出现，刷新了很多市民的出行感受，从南部的龙洞，到CBD的天街，只需要10分钟时间，并且不用出站可直达商场内部。因为龙湖深知：在济南高质量发展的今天，谁抓住了TOD上盖，谁就能更好地服务这座总人口即将突破千万级的新一线城市，只有抓住机会，快速布局，才能掌握主动权。

另一方面，对于济南这座城市化重任在肩的省会城市而言，也急需龙湖这样的实力房企与城市共频。众所周知，TOD模式强调“轨交枢纽+大型综合体”之间的融合，项目一般开发周期短则5-8年，长则10年以上。也就要求拿地房企必须具备极强的城市资源配置、空间规划设计、产业统筹导入等“过人”能力。

如今，济南地铁交通已经基本形成了“H”形的格局，贯通东西。但真正与地铁相结合的项目奇货可居，引领地铁物业项目的龙湖无疑成为了“轨交济南”战略下市场的赢家。

龙湖奥体天街的开业，也让济南市民真正体验到TOD项目带来的便捷。与3号线站点完美融合，“刚下地铁就是商场”、“不用过马路了，真方便”等成了在天街游玩的市民口中常说的几句话。殊不知TOD模式带来的效应远不止此。

TOD项目的开发，能够促进轨道交通设施与城市功能的有机结合，实现城市全新的价值裂变。这种变化正在深刻影响着奥体天街周围乃至整个CBD区域居民的生活方式。

数据显示，龙湖济南奥体天街开业三天客流突破38万，销售额突破3538万。开业一年时间里，龙湖济南奥体天街迎接了1000万消费者、吸引60万消费者注册成为天街会员、举办130余场人气活动、带领230余个品牌共同开拓东部新商圈，为区域引入全新优质品牌的同时，更携手众多本土品牌实现升级。

由此可见，龙湖济南奥体天街可以带动区域经济繁荣、优化投资结构、焕新实体商业的活力，凭借强大的商圈吸附能力，激活整个区域的板块价值，实现整个产业链条的持续更新和市场流通，让经济发展形成“活水”，奔流不息。

龙湖济南奥体天街将济南人民的生活场景从横向改为纵向，通过立体的城市空间满足出行、居住、休闲需求，让人、空间、交通、城市有机连接，通过TOD商业聚合和多业态的叠加，在有限的空间中串联多种场景，形成生活圈连接的闭环。

这个模式对城市发展的意义不仅局限在商业领域，还为济南如何实现轨道交通场站综合开发与综合交通、土地利用、产业发展、公共配套、城市生活功能组织等要求提供了一个案例。

随着新型城镇化的推进，城市交通、城际交通等网格化的交通轨道逐渐完善，加上产业升级和社交方式改变带来的消费机会，TOD模式必将是未来风口，而龙湖给济南提供了最佳路径。

开创济南城市综合体新样本

一个真正的TOD项目，就是需要考量除了建筑、设施本身外，更重要的是要做到“以人为本“。

以人为核心，考量的是人居住、工作、生活、娱乐于此的”安全、舒适、高效“等多方面需求。在实现空间增值的同时，真正能缩短人们用于出行的时间距离，从而实现整个社会效率的提升。

随着网络化、高流动时代的到来，轨道交通已成为助推大城市、特大城市及城市群转型升级的“利器”。TOD模式强调多功能的空间互换，追求多功能的设计和设施高效利用，实现商业、办公、居住、休闲、娱乐为一体，满足人们对生活和环境多元化、多样性的追求。TOD模式将为一座城市带来前所未有、源源不断的动力，推动城市不断迈到更高的能级。

作为济南TOD项目的引领者，龙湖担当起了CBD2.0模式的推动者，借助奥体天街的成功，在济南布局了第二个TOD项目——北宸天街。

整个TOD项目，不仅自身规划完整，多种业态有机结合，更是将新东站片区丰富配套资源，全部揽入怀中。

首先，交通方面，龙湖北宸天街门枕2、3、6号线三条地铁线，其中2号线已于2021年12月29日全线通车，3号线也已投入运营，而且坐拥的还两条线的换乘站，而6号线已于2021年10月正式批复。3条地铁线的加持，可以说为未来巨量年轻客群的涌入、涌出做足了准备。

不只是地铁，龙湖北宸天街周围还毗邻三条BRT线以及凤凰路、工业北快速路两条城市交通大动脉，地上出行也十分方便。除此之外，3.5公里左右还有济南东站，实现了与高铁的互通互联。

商业运营方面，这次天街将有大量部分为龙湖自持运营，会引入龙湖旗下多元的业态服务，也就是说在奥体天街基础上又进行了升级。

三个TOD项目的布局，正是龙湖提前敏锐地嗅到了“TOD将助力济南成为高能级大都市的开发主流”，才会果断选择这条赛道上不断深耕，从横向和纵向的维度上为济南这座城市发展贡献磅礴力量。

如今，龙湖更是通过自身TOD行业先行者的经验，聚焦于大流量、大容量的客户，占据城市及交通的重要节点，打造济南的生活圈消费地，将济南塑造成下一代“TOD城市综合体”的样本，为后开发时代，积蓄可持续发展的新动能。