1月66城住宅成交面积同比下降4成,新房市场和政策现筑底迹象

来源：央广网

央广网北京2月10日消息（记者 门庭婷）2月9日，贝壳研究院发布《全国新房市场1月报》，报告显示，受去年高基数因素的影响，2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，同比下降4成。

从较长的周期来看，2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判断新房市场开始进入筑底阶段。同时，1月多地延续去年年底的政策趋势，主要集中在落户门槛降低、增加购房补贴、公积金贷款门槛降低以及预售资金监管激励措施等方面。

据贝壳研究院统计，过去十年共出现两次市场筑底过程，分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点，在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策，拉动增速水平止跌回稳。

对此，贝壳研究院表示，在市场筑底时，调控政策往往是先利率、再是公积金，进而向商贷方向传导。由此判断，公积金调控是前两次市场筑底回调过程中的先行调控信号之一，政策的筑底过程或在进行。国家发改委有关负责人日前关于“政策发力要适当靠前”的表态，房地产行业也同样需要政策的支持。

同时，从近期市场表现来看，全国商品房销售面积同比连续10个月下滑，市场预期低迷。1月央行下调LPR，北海、南宁、自贡和福州分别出台了公积金调控政策，降低公积金购房门槛，这或为市场筑底过程中的再一次回调信号，未来将向商贷方面传导，这符合历史调控传导规律，也有利于在“房住不炒”的基调下释放刚性购房需求，促进房产市场良性循环。

从公积金放宽政策的城市分布来看，呈现由低线级向高线级城市传导趋势，当市场节奏失衡，库存压力较大的三四线城市往往感知更为明显，率先出台调节政策，随着市场预期的持续下降，放宽型调控政策逐渐向高能级城市过渡。贝壳研究院认为，某种程度来讲，高能级城市往往还肩负着引领和示范的作用，未来此类调控或将在更多城市展开。

此外，由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，随着销售行情的回暖，预计下半年开始房企现金流压力将逐步缓解。同时需要注意的是，房地产行业的去杠杆过程将长期持续，在顶住短时间高压之后，调整运营模式、调整负债结构将是一个较长期的过程。

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