“杀”疯了!五环外房价近7w又贵又破?一招教你正确的买房逻辑

这周三，2022年北京首批供地挂牌截止，马上迎来现场竞价！

对于北京房价，想看懂就要推翻你过去的逻辑。

西五环外，9.15万/㎡

石景山房价，最不缺争议。

一月，姐发的文章《两年涨了近两万！房价从5w+到7w+，这里成了北京涨得最快区域之一》下面就有不少网友群嘲。

从5w+到7w+...即使大家看不上，它也在涨......到如今它已经有9w+的了......

今年北京首批集中供地共18宗地块，最快这周四现场竞价！其中石景山三块，两块在首钢园指导价7.48万/㎡，一块在刘娘府指导价9.15万/㎡。

刘娘府，何方神圣9w+？

西五环外，姐手机地图显示还是村庄，现在摇身一边，成豪宅区了。

地块在西山脚下，北边有八大处公园、香山公园、北京植物园；

西边有1号线西延的福寿岭站，直线距离大概700米；

东北方向不到1公里有北大附小石景山学校和北大附中石景山学校。

这地看起来也不出奇啊咋这么贵？！

仔细看上图，它的邻居远洋春秋，已经把板块属性夯实了。

贝壳数据显示远洋天著春秋二手房成交参考均价9.7万/㎡，不少户型挂盘价在11万以上。

隔壁是大豪宅，它一出生也注定了豪宅命。

不止石景山，东西南北都挺贵！

很多时候北京的新房价格，就是能刷新你的认知底线。

既不是东西海也没啥出圈概念，房价也要六七万。

姐围着五环把北京东西南北方向的代表新地给大家在地图上标出来了。

西边就是上一部分说到的石景山刘娘府，东边是朝阳管庄，北边是昌平生命科学园，南边是大兴的西红门和黄村。

先来说管庄，今早姐刷到一条视频就是说这。

一个小伙子下车迷路了走很远也没看见人，终于某个路口碰见大爷便问：“这是哪朝阳还是通州？”

大爷说：“通州

”。

视频跟咱开个玩笑，但足以看出管庄这地有多偏了。如果你去到那就会发现，这地离通州更近，并且城市界面真的很老旧。

但就是这样的地方，在不临铁的情况下，也要卖到7万左右了。

再往北看昌平，6w+是常态。

不管是新地，还是去年新入市的几个项目都在6万以上。

北边卖6万其实还能理解，毕竟有产业园区而且离海淀也比较近，码农多，需求多。

相反的大兴，产业少人少，房价相对便宜。但就是便宜的情况下，黄村也卖到5万9了，这就是北京目前的新房价格情况。

哪哪都不便宜，真想看便宜的，可以说离河北更近。

附即将到来的今年首批土拍新地指导价，自行感受↓

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北京房价要按这个逻辑来看

如果你看的仔细，应该能发现上一部分开头的几个代表地块除了大兴基本都在五环外，普遍价格6w+。

拿出两个极端对比，就是最便宜的五环内黄村5.9万/㎡，最贵的五环外刘娘府9.15万/㎡。

这说明啥，显而易见！

北京现在就这价，而且首先北京买房不要再看环线了！

很多朋友目前对北京还会有一个环线情节，感觉五环内更近五环内才是北京，但真的不是这样！

还用这个逻辑看房的，早晚要吃亏。

南五环和北五环，甚至是和东五西五能一样吗！完全不同的发展概念。

北京的产业核心集中在海淀五道口中关村、昌平回龙观、朝阳望京国贸......都是北边。

南边仅有起了很多年现在才有点起色的丽泽和亦庄。并且单单一个丽泽丰台还喂不饱，亦庄更是难以支撑整个大兴。

所以产业发展弱，即便是五环内也不行，人口少需求少，房价上涨动力就差的很远。

不知道你听没听过，“宁买北五不买南三！”

可能说的过于笼统，但北京买房千万别被环线卡住。

正确的北京置业逻辑应该是先看产业，再看其他配套，比如商业等等。

像之前跟大家聊过的过往入市项目的去化周期，即便排除100㎡以下纯刚需上车这个因素，昌平的新盘去化速度也明显快于朝阳等区域的新盘。

单纯环线好商业配套好不足以支撑房价上涨；如果买房只图五环内周边有大商场，那迟早要留在原地站岗。（当然能豪宅还有豪宅的逻辑）

有产业才有人才聚集，才有足够的购房需求+购买力，进而后续的各项生活配套也会完善。