刚刚回暖,市场再次“预谋”涨价?!刚需上车的窗口期要过啦?

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哈喽大家好，我是血拼哥。

“十五”都过了，要开始拾掇拾掇没准备整理心情和钱包，开启新一年买房大业了。

关注北京房地产市场的朋友都知道，去年北京房地产也是走过了一个先热后冷再回升的小“√”形。

2021年12月新建住宅网签5762套，二手住宅网签15416套

2021年11月，新房住宅网签约 8035 套，二手11851 套

2021年10月，新房住宅网签约 6701 套，二手9340 套

2021年9月，新房住宅网签约6951套，二手住宅网签12575套，刷新2月12900最低值。

2021年8月，二手住宅签网签约15942套

2021年7月，二手房住宅网签约17855套

进入新一年，小阳春的呼声就不绝于耳，加上政策端释放利好，甚至有媒体报道，新房成交均价还在上涨！二手房市场业主预期改善，市场正在“预谋”涨价……

“房地产已经触底，反弹近在眼前，刚需买房的窗口期要过啦！”

真的是这样吗？好容易攒起来的首付又要不够啦？

2022年开局，咱借鉴数据，帮你理清思路！

01、新房供应在减少 价格微涨

背后另原因   

2022年1月新房网签5276套较去年12月数据回落，考虑因为元旦假期和疫情反弹的影响。

整体看上去，北京的新房均价上涨了。

据克而瑞统计，1月份北京新建商品住宅成交均价为60775元/㎡，环比上涨13.69%，

不过大家不用担心，涨价主要是由于高端楼盘集中成交拉高了整体成交均价。

2个项目成交额突破20亿元，其余楼盘成交额均不足7亿元。其中，位于海淀区的网红纯商品共产房学府壹号院以34.66亿元的成交额夺得北京新房市场月度销售额冠军。

值得注意的是新房供应方面。受集中供地政策影响，由于去年上半年拿地住宅项目绝大多数已经提前入市，各开发商供应节奏明显放缓，1月供应量环比“腰斩”，新增1638套，环比下降63.5%。

1月共计有5个项目先后取得预售证，包括国瑞熙墅、招商顺义臻珑府、雅居乐富春山居、公园都会、西山金茂府，主要位于近郊区。其中，招商顺义臻珑府为首次拿证的纯新盘。

诸葛找房数据也显示，2022年1月，新房存量减少，开发商以价换量的意愿减弱。

更值得注意的是，1月北京限竞房无新增供应，这是限竞房这一产品推入市场以来的首次，限竞房正逐渐退出历史舞台。

那么这个大形势下，哪些区域成交量大呢？价格都如何呢？

纵观北京区域新房成交表现，大兴区成交主力地位显著，朝阳及海淀两大主城区域表现亦是不俗。

大兴区1月成交971套，占全市成交的27.66%；朝阳区，1月新房成交套数为442套；海淀区稍有逊色，成交375套，位居区域第三，主要还是因为房源本来就少。通州区的成交量较海淀区相差无几，1月成交331套。

从各大板块的成交来看：

石景山区的苹果园、八角、金顶街板块以203套的单月成交量领先，石景山区整体发展比较成熟，作为石景山区的核心板块，苹果园、八角、金顶街板块区域内交通发达，商业配套主要沿地铁1号线分布，在苹果园地区形成了一定的商业聚集，新房市场活跃度较高；

海淀区的杏石口路板块位居第二，1月新房成交套数为187套；

良乡板块本月成交118套，位居板块成交套数第三。

大兴西红门、亦庄也是热门地区，不过目前亦庄项目去化差不多了，今年的首轮集中供地中有亦庄身影，这是最高限价已经来到7.3万/平，结合亦庄今年的GDP看，亦庄的价值已经被市场看到了！

可以看出，大兴、房山、顺义依旧是刚需上车逃不开的选择，不过选好板块更重要。

从接下来入市房源来看，2022年2月预计将会有10个左右项目入市，结合1月的取证情况来看，预计顺义区仍是项目加推主力。从区域选择来看，房山区的良乡板块基本处于北京近郊区域的价格洼地，当前成交均价为27294元/㎡，对刚需客友好。

最后给大家看看北京新房成交套数TOP20项目：

02、二手房成交未满，业主预期增强   

酝酿“涨价”  动力不足  

2021年北京二手房市场“高开低走”，上半年受“学区房”概念炒作等，市场热度维持高位，3月成交量创近三年以来月度新高21856套，随后，随着禁止违规资金流入楼市、打击学区房炒作、海淀区推行二手房指导价等政策相继落实，加之信贷环境收紧，市场凸显观望态势，在一定程度上影响交易，成交量逐月下滑。

直到10月开始，中央层面的“维稳“意图明显，信贷“闸门”逐渐松动，同时，降准降息传递给市场积极的信号，北京二手房成交在年末迎来翘尾局面。

整个市场给人的感觉就是“不管就疯一管就死”，但是新年迅速“疯起来”似乎还差点意思。

2022年初，受疫情反复和节假日的影响，成交量有所下滑，均价也小小降了！

诸葛找房数据显示，2022年1月北京二手房成交量为11769套，环比下跌23.18%，同比下滑31.78%。

预计二月，春节期间二手房成交回升可能性较小，但随着疫情影响消退，以及3月楼市“小阳春”和教育置业季的到来，北京二手住宅成交热度将有所回升。

二手房均价为56102元/㎡，环比微跌0.04%，同比下跌0.60%。

但是市场上仍有涨价的声音，咋回事？

从涨降价房源来看，2022年1月北京二手住宅调价中涨价房源占比为16.1%，较上月扩大3.7个百分点。

自11月起，随着政策面回暖信号频出，市场观望情绪有所缓解，业主预期改善，涨价房源占比连续3月上升。但整体来看，涨价房源占比仍不足两成，市场仍处在调整期。

03、政策并没有放松   

2月10日财联社发布消息：全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。

这被认为是针对房企的利好性政策，将有助于缓解房企资金压力。不仅如此，从去年10月开始，各部门、各地方已经陆续出台了几十项放松地产监管、缓解房企困难的政策。

但是目前的政策只是放松了过于严苛的政策限制，并没有改变限购、限贷的底层逻辑。

对于当前的楼市调控，哥们更认同房产专家刘博的观点：“楼市调控取得今天的成绩来之不易，胜利成果仍待巩固，楼市调控仍然任重道远，不可掉以轻心。”

对此央媒经济日报也给予了回应，“楼市调控不松懈，全年将以稳为主”。

信贷这块，昨天央行公布麻辣粉（MLF）没有调整，大概率LPR也不会动。

综上，北京房地产，唱多唱空都不对。

目前的状态，虽然贷款更容易了，房贷利率微调，但是市场信心仍然需要重振。经春节期间采访可知，市场观望态度仍较浓厚，购房者因为对于经济总体预期、未来收入预期以及房企按时交付能力预期不明朗，也基本处于观望状态。

横盘，甚至下行的市场说明大家多房地产的未来走向有分歧，这对刚需是机会，但同样要警惕风险：一个是要认准经济实力强、珍惜口碑的房企，另一个则是不能盲目加杠杆，要留有余地。

最后，不要只盯着新房市场，很多二手房因为卖家心态和市场行情的影响是会出现一些价格波动，也许大家可以找到更合适的机会。