全国首个推行二手房参考价的城市 深圳市场的调控效果究竟如何?

“中介门店关门、经纪人离职、成交量创新低”，或是对深圳2021年二手房市场的真实描述。作为全国首个推行二手房参考价的城市，深圳“2.8新政”推行已满一年，市场的调控效果究竟如何?

挂牌量整体下滑约30%

2021年2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，其首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格几乎相当于市场价的七折。同时，银行将根据参考价发放贷款。

二手房成交参考价落地后，影响之一便是挂牌量。

“深圳的楼市调控一直很密集，作为全国首个推出二手房参考价的城市，政策刚落地的时候，市场反应还不是特别大，尤其是银行根据参考价放贷的消息还在等细则落地。”深圳中原一经纪人说道。

乐有家研究中心公布的数据显示，2021年2月，深圳二手房挂牌量锐减，跌幅近40%，这主要是受春节假期的影响，春节后3月深圳的挂牌量就恢复至新政前的水平。不过，去年3月政策过渡期后，4月开始，随着政策的严格落地实施，市场挂牌量有所下滑。经历几个月持续降温后，2021年9月市场挂牌量进一步下滑，此外，随着政策调控深化，市场持续降温，部分需要置换或用钱的业主，心态有所松动，挂牌价有所下滑。2021年挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。

深圳当地的中介更是以“速冻”来形容当时的深圳二手房市场。

随着挂牌量的下降，二手房的成交量也随之受到影响。“二手房参考价出来后，由于参考价和当时的挂牌价存在差距，业主的心态还比较坚挺，不着急用钱大不了就不卖了。门店也没什么客户，业主和买家都开始观望，想等市场明朗一点的时候再出手。”深圳中原地产宝安片区一经纪人说道。

“二手房市场一直不好，我去年下半年开始就主攻新房、公寓和商铺了，门店有五分之三的同事已经离职了。”上述经纪人说。

乐有家研究中心数据显示，2021年深圳二手住宅成交量大幅下跌，由2020年的95273套，跌至40699套，同比下降57%。二手住宅成交量占比创15年新低。

中原地产(内地)华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦对澎湃新闻表示，当前确实存在部分前期炒作较为严重的楼盘价格明显下降，参考价刚出台时，量跌价稳，主要还是业主信心较足。深圳近些年调控不断，市场适应能力强，适应速度快。2020年“715”新政号称史上最强调控，但很快就重新恢复上涨态势。因此，参考价的出台让市场冰冻，但短期价格松动不明显。一方面成交量长期在低位运行，近一年时间都处于低位，部分投资客、急需资金或者换房的客户积压，不得不降价出手;另一方面，去年下半年以来，全国集中调控，中央频繁发声，房住不炒不动摇，市场集体遇冷，大家预期明显下降;加上四季度大学区、房地产税重提，学区房等也受到打击，业主预期下降，报价下调成为常态，特别是目前状态下，客户购房慎重，只有笋盘才有市场。

热点小区成交价下跌30%

二手房成交参考价最直观的影响即是带动了热点小区的房价下降。

按照乐有家研究中心的监测数据， 2021年5月，深圳二手住宅价格指数环比跌至-0.1%，结束了22个月连续上涨的态势。 “2.8新政”半年内，包括彩天名苑、星海名城、万科四季花城等热点小区的成交均价下跌了12%-23%，“2.8新政”一年后，成交均价下跌了17%-30%。部分小区相当于打了7折。

此外，2021年9月，在参考价左右成交房源占比接近40%，10-11月，过半房源以接近参考价成交。随着市场上的笋盘不断被消化，且受近两个月政策积极信号影响，接近参考价成交房源占比有所减少。

另据深圳中原研究中心数据显示，参考价新政实施一年，成交均价同比跌幅在20%~30%的楼盘在所有成交均价下跌的楼盘中，占比约在10%。在同比成交均价下跌的楼盘中，占比最多的为跌幅在10%以内的楼盘，其中又以跌幅在5%以内的楼盘居多。也就是说，大部分楼盘即使成交均价有下跌，幅度也不是很大。

以福田华强北的君悦阁项目为例，该小区官方成交参考价为103400元/平方米，二手房参考价落地前，该小区在贝壳找房平台挂牌参考价曾达167506元/平方米。以一套49平方米左右的房源为例，该房源当前官方参考价为510万元，但业主真实预期报价在670万元。虽然与参考价有差距，但相较此前挂牌价有所下降。

郑叔伦表示，受新房限价政策影响，新房与二手房价格倒挂情况严重，市场好的时候，这个情况还没有反映出来，但是去年市场低迷的情况下，这个问题就非常突显，客户更倾向于新房，导致去年新房成交量继续放大，二手房交易量则暴跌六成，新房成交量还是近十年来首次超过二手房，可以用冰火两重天来形容。

在郑叔伦看来，二手房成交量已到非常低的水平，近几个月份成交量仅2000套左右，量跌自然就会价跌，业主心态也开始接受现实，想卖房套现，只好降价求售。

“过去一年银行房贷额度普遍收紧，审批门槛提高、时间延长，市场整体处于‘缺血’的状态，二手房持续低迷就成了当前降价定局。”乐有家营销总裁孟凡振说。

不过，郑叔伦认为，二手房价格再低于指导价的可能性不大。从市场表现可以看出，只要放盘价格贴近指导价，还是会有客户愿意买单，今年二手房市场有机会低位反弹，但反弹的空间不一定很大。现在看来，最坏的市场情况已经过去了，相信未来成交量会逐步上升。

孟凡振也表示，当前深圳二手房成交量仍处于低迷阶段，节前连续几个月都是处于罕见的约2000套/月的成交量。今年以来，受节日影响形势仍未发生明显改变。 但是乐有家网数据显示，客户的访问量、线下门店看房量出现明显的上涨趋势。

孟凡振提到，卖方当前对于3月小阳春的行情仍有所期待，目前处于微妙的相互试探与僵持的阶段，随着市场情绪的恢复和节日假期影响的消退，相信很快就会出现新的变化。另外，去年一年以来交易量持续低迷，积累了大量的购买需求，在当前价格也处于平稳低位阶段，其认为市场后续会出现抬头行情。