首付100万以内上车洋房! 刚需盘北部上新!配套完备总价低

新功能，大家可以体验一哈~

哈喽大家好，我是血拼哥！

新年好兆头，首付100万以内的纯商品房终于重现江湖啦！

限竞房退出市场后，首付百万以内简直就是凤毛菱角，不过最近，还真让咱们在顺义找到一个价格刚需、产品口碑不错的新房项目——招商中建·臻龙府

横向对比，哥们发现这个项目还挺宝藏的！但是适不适合你呢？还得细细分析！

为了让大家迅速掌握知识点，哥们分优缺点给大家展示！

先说优点！→

1、区位发展迅速，新盘崛起  

大方面看，近年来，顺义区的楼盘热度不低，再加上去年各区GDP成绩单一晒，顺义、大兴、亦庄增速明显，这三个区的发展已经“踩下了油门”。

同时，区域内新房供给也不吝啬，去年给大家介绍了顺义马坡和仁和新房的内卷，项目卷起来，有时候也会给刚需买房带来实惠，这不，在一众指导价4.2万/平的马坡，招商中建·臻龙府以在售均价（特惠）3.9万/平的价格优势突围了，而且项目是纯商品新房，户型更全，有更刚需的户型，更能找到适合上车的价格。

臻珑府基本信息

户型面积78㎡两居室、85㎡三居室、

92㎡三居室、89㎡三居室、113㎡四居室、

132㎡四居室、134㎡四居室

销售价格3.8万/平

户数868套

容积率2.0

交房时间 预计24年6月

项目主推最小户型78㎡，总价304万，最低首付122万上车，怎么样？够刚需吧！另外据悉，项目还有68平变异户型，很少，不是主力户型，这么算，大概首付在100万以内，可以了解一下。

另外，项目1月23号拿下预售许可证，1月28号开盘，据了解，目前售出情况已破百。

2、配套完备，地铁是硬伤  

项目位置虽然在新城，不过距离配套成熟的老城区也近！南侧4公里左右有华联商厦、新世界百货、顺商集团国泰东风商场、国泰广场。西南侧4公里有五百和商业楼。商业配套丰富。

往北，马坡的商业配套有金蝶软件园，里面聚集民生银行总部等多家金融企业；北侧2.5公里为金宝park天阶，西北侧3.5公里有鲁能美丽汇购物中心，北侧还有在建的中建 · 鲲熙里(建设中)，未来也是一个囊括吃喝玩乐办公于一体的大型商圈。同时，项目内部自建5500㎡商业街，未来会很方便。

鲁能美丽汇购物中心

项目南侧4公里有顺义区医院、北京中医医院（顺义医院）、京顺医院等，其中顺义医院属三甲医院，基本满足日常生活所需。

教育资源也近，幼儿园最近的是东侧1公里的金宝幼儿园顺义分园，位于金蝶软件园内，北侧2公里有顺义区马坡第一幼儿园；小学方面，西南侧350米有牛栏山一中实验学校是顺义区排名第一的学校（小学＋初中九年制；听消息可能要私立转公立），北侧2公里有马坡小学，3.5公里有首师大附小，南侧2.5公里有双兴小学；

项目周边教育资源示意图

中学方面，南侧3公里有顺义八中，4公里有顺义三中，顺义四中，6公里有顺义五中，西南侧5.5公里有顺义二中。

(注:北京最新入学政策实施划片入学，最终教育资源以政府划分为主)

要说配套硬伤，应该在交通上。项目距离最近的地铁站是15号线顺义站，距离约3公里左右，算不上方便，不过周边有多条公交线路，850路快车可以通达东直门等城市核心区，据现场销售人员说，未来项目东侧还会有公交站。

从地铁15号线顺义站到望京有10站地约35分钟；另外，周边有京密路、白马路、通顺路等，可快速到达通州副中心、望京商圈等地。

交通示意图

3、得房率不错，户型有亮点  

据了解，项目主力户型得房率在80%-85%之间，两居得房率较小，低于80%。

78㎡两居  

户型算得上是南北通透，比较亮眼的是南向客厅面宽3.6米，明厨设计，是L型，相对方便许多，还设置了家政间，首付122万，提升生活质感。

85㎡，3室2厅1卫  

这个户型边户有270度大转角边厅，视野采光都很棒，U型厨房宽敞。不过卫生间是暗卫。北侧两个次卧面宽又比较小，总之作为一个85平的面积要做三居，功能性确实保障了，就是卧室面积稍显小，这个可以理解。

92㎡，三室两厅两卫户型  

户型非常方正，南向三面宽，既能享受充足的室内阳光，又能拥有良好的观景视野。而现在豪宅大户型的标配：LDK客餐厨一体设计，在这个92平米的户型中完美实现，还多一个卫生间，不错。

再说槽点！→

1、板块优势尚未显现  

分开各板块看，顺义区的总体规划是构建“一港、两轴、三带、多点”区域发展新格局，马坡位于两轴中的宜居宜业发展轴。

在区域规划及功能定位方面，马坡板块还致力于打造以金融产业为重点，以总部经济为特色的经济核心区，重点引入金融总部类项目。同时马坡也定位于顺义的行政办公中心，顺义区政府就坐落在马坡镇，所以也是顺义理所当然的中心。

不过马坡现状南北发展差距还是很大的。马坡北部属于纯熟的住区，配套充足，而南部区域也就是顺义新城规划内的区域稍弱，规划中确实要打造成为顺义的新核心，现状却稍待完善。

另外两个板块中，仁和镇确实是顺义的产业中心区之一。片区内有北京现代、燕京啤酒厂两大企业，另外仁和的产业园区也非常多，最强劲的的就是中德产业园和航空产业园。整体看上去稍强一些。

后沙峪同样承接首都机场的人员居住，同时还是北京自贸区。后沙峪同时还能辐射中关村、上地以及望京就业人员的住居需求，内部各项生活配套完善，发展较为成熟。

所以个人感觉，马坡板块优势体现尚需时间。

2、新房里性价比凸出，需防后来“房”居上  

项目在马坡板块，目前附近已经就有俩在售项目，对比一圈看，顺义臻珑府的性价比很高，不仅有低总价的上车盘，物业费也很亲民。不过需要拼手速，因为臻珑府的小户型产品也并不是绝对主力。

而且，顺义臻珑府西侧两宗地昨天刚刚底价成交，指导价4.2万/平没变。未来出啥样产品，目前看顺义去化情况，哥们猜哈，大概率也是刚需产品。所以868套房源大体量的臻珑府要加把劲了。

说完了新房，咱们再来看看周边二手房情况：

招商·臻珑府，包括顺义新城板块内的其他项目，最大的优势都在于它的价格，但是根据绿中介挂牌数据看，周边二手房住宅均价基本在3万出头，不过也需要分开理解。

马坡是一片密集的别墅区，但是马坡这一板块最新的二手房竣工时间也在1994-2018年，扎堆竣工的项目在2008-2015年之间。东南侧有龙苑别墅（1994年-2000年建，3.5万-3.8万/平），富力湾（2010年建设，2.9万-3.5万/平）。东北侧有阳光花园别墅（2000年建，50364元/平）、恒丰花园（1995年建，4万-4.3万/平）等。西南侧有龙府花园（2001年建，约4.1万/平）。

普通商品房有金宝城北区（2011年建，3.2万-3.6万/平）、马坡花园（2002年建，约2.7万-2.9万/平）、佳和宜园（2009年建，约2.6万-2.9万/平）、泰和宜园（2011年建，约2.7万-2.9万/平）。从时间看看，周边二手房大概年份在10-20年之间，较为久远，近几年涨幅不大。如果看中居住体验，二手房竞争力有限。

最后，值得一提的是，这个项目北侧就是共产房水映兰庭，顺义的共产房项目暂时没有补货，如果刚需选择上车，这个项目可以去转转。