龙湖架构调整透露的信号:经营业务是利润增长的核心驱动力?

一向以稳健著称的龙湖也加入到房地产行业的组织架构调整潮中。

7月8日，龙湖集团在内部发公告，宣布了最新的组织架构调整和人事变动，本次调整主要集中在总部层面，最大的变动是新设立地产航道，并将集团总部更名为集团赋能平台。

对于此举，龙湖表示，这是深化“空间即服务”战略，进一步升级迭代组织，加强数字化赋能的具体举措。

实际上，相较于动作本身，龙湖此举的信号意义更强，强调地产独立性的背后，是将地产和商业、租赁、智慧服务等赛道一视同仁，地产是传统行业，而经营业务则是拉动业绩增长的核心驱动力量，显然，“天晴补屋顶”的龙湖更看重长期且持续的服务溢价。

龙湖新设地产航道

此次龙湖集团架构调整有两个方面，其一是成立地产航道，下设投资发展部研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。现任龙湖集团副总裁的陈序平被任命为地产航道总经理，兼任地产航道市场营销部总经理，继续向龙湖集团CEO 邵明晓汇报。

作为地产赛道的负责人，陈序平是龙湖老将，他毕业于清华大学土木工程系，2017年被委任为成都龙湖总经理，五年间带领成都龙湖首次突破200亿元销售额。近几年，在他的带领下，龙湖TOD模式快速在成都落地，以西宸天街为代表的TOD综合开发项目全部建成并开业。

调整之后，陈序平不仅被任命为地产航道总经理，还兼任地产航道市场营销部总经理。业内认为，综合来看，陈序平是适合地产航道总经理的人选，不仅地产开发经验丰富，且善于多航道协同布局，并经历了完整的发展周期。

新设地产赛道之后，龙湖集团总部更名为集团赋能平台，未来会更加轻量化，据悉，此次，龙湖将战略发展部与客户及市场研究部合并为战略研究部。同时，在集团总部设立供应链管理部空间智能研发中心、公共事务部、品牌部、数字科技部、人力资源及行政部等职能。

业内认为，此前，地产开发航道作为龙湖的旗舰，是参与到对其他航道的管控的，但显然，这种模式已经不再适合龙湖这种超大规模的“舰队”了，这次架构大调整，就解决了这个问题。

相较于设立地产航道动作本身，外界更关注龙湖的时机选择，龙湖是在商业成为主航道10年，空间即服务战略提出3年后，三个经营性业务全部跻身行业头部的时候成立地产集团。业内认为，这是谋定后动的一次组织升级适配，组织升级后，开发业务权责边界更为清晰，有利于其自身的聚焦发展，也有利于与其它航道高效协同。

行业进入架构调整高峰期

分析龙湖架构调整的原因，除了自身发展需要外，也符合行业趋势。自从“三道红线”融资新规以来，房企逐渐告别杠杆驱动的增长模式，转向精细化经营，向管理要利润，架构调整就是适应这一转变而发生的。

最引人注目的调整来自万科，6月23日，万科宣布再次进行组织架构调整：将五个区域拆分成七个，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。同时，原北方区域首席合伙人刘肖时隔八年重回总部，任执行副总裁和首席运营官。

万科董事长郁亮表示，此次调整只是系列动作之一，目的只有一个，让公司在管理红利时代继续打赢。未来万科集团总部将聚焦于战略方向和转型发展，各区域将有更合理的管理范围和跨度，有利于在特征相近的市场，更细致全面地考虑客户需求，打造更细化的好产品和好服务。

碧桂园相关负责人此前向和讯房产证实，公司正稳步推进将原品牌营销业务线条子公司化，该举措是为了进一步提升品牌营销板块的专业能力、服务品质，发挥平台作用。未来，新的品牌营销公司将作为集团子公司继续为集团各区域提供营销品牌服务。

根据CRIC统计，从2020年至2021年1月份，50强房企中有27家在组织架构上进行了调整和优化，其中，10强房企动作最为积极，有6家房企在2020年进行架构上变动，TOP3房企碧桂园、恒大、万科均有所调整。

“今年对标了滨江，滨江的管理费、营销费都比较低，而且人均产能很可怕，相比之下，新城控股的人均产能太低了，要赶紧提高人均产能。” 对于房企的这种变化，新城控股董事长王晓松说的非常直接。

在业内看来，无论是总部层面、区域层面还是多元化业务层面，调整的核心指向都在于整合资源、降低成本、实现深耕，提升区域市场份额，这是行业进入红利时代的必然趋势。

未来增长点转向服务溢价？

组织调整是为了更好的适应战略实施，本轮房企组织架构调整的方向，一是提高管理精细度和效率，表现为房企在区域层面的下沉和总部层面的轻量化调整，房企总部未来可能更像是投资部门，当然也有支持或者赋能的角色。

二是围绕多元化业务展开，比如，郁亮表示此次架构调整的核心抓手除了巩固提升基本盘，就是加速新赛道的转型发展，推动优秀的人以创业者的心态投身经营性业务。对于龙湖新设地产赛道，外界认为此举意在强调多元化业务，尤其是地产和多元化业务的协同效应。

龙湖内部人士对和讯房产表示，新的组织架构下，龙湖集团开发业务与经营业务“双引擎”将齐头并进：其中，开发业务将继续保持高质量稳健增长，经营业务则将创造更多增量、实现更高增速。

实际上，在房地产行业开发业务增量逐步见顶的情况下，如何寻找新的利润增长点已经困扰房企很多年，当前，随着房企多元化业务的加速发展，房企逐渐摸索出一条方向，那就是向经营服务要利润。

据统计，90%以上的房企都布局了商业地产，涉及产业地产、长租业务的房企也很多。数据显示，2020年商业地产开发投资额为1.9万亿元，产业地产业务规模约4.6万亿，住房租赁市场规模大致近1.6万亿元，总计约8.1万亿，接近开发业务的一半，更重要的是，多元业务增速远高于开发业务，未来势必将超过开发业务，只是时间的问题。

以龙湖为例，财报显示，2020年龙湖物业投资业务收入75.8亿元（不含税租金收入），同比增长30.9%，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%；智慧服务实现收入58.4亿元，同比增长36%。

“2024年有望达到1000亿元。”这是龙湖对未来四年经营性业务提出的目标，具体包含物业投资、物业管理及相关服务在内的经营性业务，这一预期的基础就是经营性业务的快速增长，龙湖认为，开发业务与经营性业务“双引擎”驱动更为高效有力。

如果目标真的实现，龙湖就真的不像一家地产公司了，届时，房地产行业的产业升级也才有望真的实现。