龙湖冠寓:龙湖保持稳健发展,冠寓业务今年实现盈利

一向追求稳健的龙湖在2021年上半年依旧保持着出色的业绩。

8月25日，龙湖集团发布2021年中期业绩，报告显示，上半年龙湖实现合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%；实现营业额606.2亿元，同比增长18.5%；其中物业投资业务租金收入同比增长42.4%至47.8亿元。

上半年，龙湖实现股东应占溢利74.2亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长17.1%至61.8亿元；毛利同比增长6.5%至167.8亿元，毛利率为27.7%；核心税后利润率为13.6%，核心权益后利润率为10.2%。

在限价的压力下，今年的市场情况正考验着房企的盈利水平。

龙湖集团CFO赵轶在业绩会上表示：“毛利率下降属于行业趋势，龙湖从去年30%的毛利率降到27%，销售毛利率从27%降到23%，亦属于一个合理的区间，20-25%的毛利率可能是未来整个行业的趋势，未来相信围绕大的趋势，毛利率将会回归到一个合理的水平，所以未来龙湖的毛利水平在25%以上，集团会加快周转，依然会保持不错的ROE。”

在地产行业“三道红线”的压力下，不少房企都面临着降负债，优化债务结构的压力，而龙湖一以贯之的稳健自律的财务理念让其在今年的资金方面表现得依旧出色。

业绩报告显示，上半年，龙湖的资产负债率为68%，净负债率仅为46%，在手现金为994.7亿元。綜合借贷总额为1918.2亿元，平均借贷成本为年利率4.21%，平均贷款年限为6.18年，现金短债比为3.91。“三道红线”发布一年多来，龙湖一直处于绿档。

龙湖集团CEO邵明晓表示：“三道红线的实施说明政府已经开始从金融角度来看待这个行业，这对行业影响是非常深远的。而今年出现的双集中，包括在22个城市实行土地的政策，其实也是更加地规范和集约，对行业的从业者挑战非常大。”

在“双集中”实施的上半年，龙湖新增53幅新地，首入湛江、盐城、宁德、鄂州。新增收购土地储备总建筑面积为1292万平方米，权益面积723万平方米，平均权益收购成本每平方米5382元。截至2021年6月底，龙湖土储合计7717万平方米，权益面积5367万平方米。

赵轶表示：“上半年，在首批‘集中供地’中，龙湖没有追高，拿地签约比保持35%，还是保持稳健。我们也预留资金到下半年，抓住土地市场的机会。”

今年上半年，龙湖进行了大规模的架构和人事调整，成立地产航道，下设投资发展部研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。现任龙湖集团副总裁的陈序平被任命为地产航道总经理，兼任地产航道市场营销部总经理，继续向龙湖集团CEO邵明晓汇报。

邵明晓在业绩会上对外界释放了完成全年度3100亿元任务的信心。

在商业方面，龙湖上半年新开5座天街，截至2021年6月，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座，已开业商场建筑面积为524万平方米（含车位总建筑面积为672万平方米），整体出租率97.8%。到目前为止，龙湖已经在手天街达到110个，今年年底会开出接近60个。

相较于去年同期，商业租金增长39%至37.1亿元，商场销售额增长100%至222亿元，平均日客流201万人次。已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅，客流也逐步恢复至疫情前水平，助力城市消费升级。

值得一提的是，龙湖冠寓开始盈利，今年上半年，龙湖冠寓开出了9.4万间，全年收入预计达到25亿元。

随着政策对租赁住房领域的不断倾斜，深耕多年的龙湖终于迎来了曙光，邵明晓表示：“公司对该项业务会坚定的长期发展，预计每年可实现超过30%的增长。”

在商业和长租公寓领域取得的成功，也让龙湖在尝试轻资产输出运营，从而寻找盈利点，不过，龙湖集团董事长吴亚军对此有着清醒的认识：“龙湖在商业和长租公寓上的轻资产业务不是刻意去做，而是一种自然复制。通过龙湖的输出运营能力，盘活市场上低效闲置的资产，获取一定的增值收益。龙湖目前和未来一定阶段，仍然是以重资产模式为主。”

今年上半年，龙湖智慧服务开展了一系列并购动作，包括并购亿达物业、楷林商服等物业公司，目前实管面积已经超过2亿平方米。邵明晓预计，龙湖智慧服务在管面积全年将超过2.7亿平方米，合约面积全年超过5亿平方米。

“分散风险的功能是有的，更重要的是关注机会。我们还会保持一定的速度，智慧服务业务的发展每年会超过30%的增长，有一部分增长要通过外延式的收并购，但对此我们还是非常考究的，更多看质量，转化，用户的品质，而不是简单从规模的角度来看。”

2021年初，龙湖对外公开新航道业务，即房屋租售及房屋装修品牌“塘鹅”。

不过，对于新航道业务，龙湖暂时不会追求规模化发展，在业绩会上，邵明晓对新业务做了解释：“智慧装饰是基于供应链的B2C业务，我们自己有工厂，但不是传统的工厂而是智慧化的。我们看到客户尤其是年轻的客户，精装对他们来讲既是刚性需求，又是痛点，针对于此做了一些事情，整体来讲，龙湖并不是做多元化，而是围绕着空间即服务的大战略，基于我们的用户围栏、用户池、产品服务的供应能力，力争做得更好。”

在房地产行业被政策限制住空间后，龙湖已经不动声色地完成了对市场变化的适应，并且成功地将“自律”贴为自己的标签，继而成为了行业的标杆。