楼话北京 | 中绿东岳府斩获预售许可!王四营板块规划尚待成型

2月21日，北京住建委官网在已办理预售许可项目公示中公布了绿源佳苑的预售许可信息，而绿源佳苑也就是中绿东岳府的备案名。

中绿东岳府位于朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L02地块R2二类居住用地，由北京中绿园房地产开发有限公司进行开发，于北京2021年首次土拍中由北京顺义新城建设开发有限公司竞得，建筑用地面积为32742.572平方米，建筑控制规模不大于73016平方米。

该地块土拍起始价为294500万元，成交价格为309500万元，溢价率为5.09%，销售指导价为7.1万元/平。

新能源置换房地产，迎接未知资产风险

北京中绿园房地产开发有限公司是由北京顺义新城建设开发有限公司投资设立的三级子公司，注册资本为13亿万元，该公司的设立主要就是为了负责绿源佳苑所处地块的开发建设。

追根溯源，在土拍之初，新城建设还属于由天津广宇发展股份公司持股100%的二级子公司，但于上个月15日，据广宇发展公告称，置出所持全部23家子公司股权，将其原有房地产业务资产与作为近期资本市场热门的新能源发电业务进行资产置换。

鲁能集团有限公司已经接盘了新城建设，同时相应的接手了中绿东岳府这个项目。然而对于广宇发展来讲，将原本辛苦注入的资本剥离，并将本块项目拱手让人是否会成为一次成功的风险规避还不得而知。

区域规划利好，板块前景极佳

客观来讲，目前的王四营周边可以说是空空如也，配套也不尽如人意，四块在建地使得此处充满了施工设施与人员，显得格外地平坦空旷。

但在交通方面表现不错，该板块位于东四环与五环之间，地铁七号线焦化厂站的距离不到五百米，距国贸、合生汇等地的距离约8、9公里左右。最重要的是，就其发展价值而言，该地块的区域规划利好，配套前景可观。

据了解得到，在十四五规划期间，王四营板块将收获医疗、教育等多方面规划利好，作为城市化的重要试点地块，一个适合高精尖产业集群发展的产城融合的“王四营模式”将会于不久后的未来落地。

教育方面，王四营地区将与海淀“六小强”之一的北京十一学校进行合作办学，共同搭建北京十一学校朝阳实验学校和北京科学高中等优质教育资源，进一步引入雄厚的师资力量和新颖的办学理念。

医疗方面，北京中医医院新址将坐落于朝阳区垡头街道，作为北京唯一的一所市属综合性的三甲中医医院，为居民的医疗健康保驾护航。商业方面，也将会有约三十万平方米左右的综合商业配套落地。

去化问题难，定位恐“雷同”

值得一提的是，还有另外两块同处于朝阳区王四营的项目也出现在了本轮土拍中，他们分别是朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块R2二类居住用地（保利锦上）、1304-L03地块R2二类居住用地（朝阳壹号）。再加上北京今年首次土拍中，由金地和保利联合体共同竞得的1304-L04地块。

良好的区域利好无疑使得王四营在众多地块中脱颖而出，但就本项目而言，如何化解同区域地块去化难题还需要一个答案。

众多板块堆积在同期开发建设，而前三者基本以110平以上改善户型为主，总价都在800-1300万元之间浮动。

相似的户型、相同的销售指导价以及都伴有一定面积的公租房，形成的去化压力不言而喻。优化配置、迎合用户需求，有效提升该板块竞争力才能成为其在同类板块中杀出重围的最优解。