回龙观神地:10家房企哄抢,有啥魅力?

与2021年北京二、三轮土拍的凉意相比，今年第一轮土拍有所回暖。

18宗地中17宗顺利成交，57家开发商（包括联合开发）报名。

与去年第三批供地只有1场“冷静的竞拍”相比，开年第一批供地共有8宗地现场拍卖。

有两块地尤其抢手，成交溢价率达到15%，触达了地价上限，进到了“竞现房销售面积”环节。

尤其是今儿房叔想给大伙测评的这块地——昌平区生命科学园地块，遭到了10家房企的抢拍，是这回土拍中最抢手的土地。

竞拍到最后一手最高报价的时候，绿城、建发、中交三家同时举牌，主持人判给了建发，另两家甚至当场提出异议。

经过了一个小时的协调，才确认报价归建发出价。

是怎样一块地，让去年集体低调谨慎的房企抢成这样？

房叔这就给您说一说。

昌平南、海淀北：码农地盘的抢手地块

咱看看这块地的位置，就能明白为啥这么抢手了。

回龙观地区本来就是昌平南、海淀北，而生命科学园这两块地位于回龙观的西南部，就更是与海淀直接“接壤”了。

距离中关村生命科学园只有不到2公里；去后厂村，驾车最近距离只有8公里；去西二旗，昌平线地铁只有一站。

对于海淀北的业主来说交通如此便利，但作为昌平的房，价格却便宜了一大截。

根据某中介的最新数据，西二旗地区的平均房价超过7.4万，而建发竞得地块的销售指导价只有6.2万。

考虑这样的性价比，这块区域算得上是承接海淀北部溢出居住需求的最优选择之一。

谁不知道，码农在哪，购买力就在哪。

附近去年开盘的几个项目的成绩，也实打实地证明了这一点。

隔壁地块的北清云际，在并无样板间开放展示的情况下，开盘推出360套房源20分钟内抢光。

距离建发地块一站地的龙湖云璟，根据某中介网站的数据，小面积产品已经全部清盘，跃层也只剩下10席。

另外，此次跟建发抢地到最后一轮的两家房企中交和绿城，正好都与该区域两个竞品，北清云际和奥森春晓有关系。

这两个项目都是中交和卓越合作开发的，而中交则是绿城第一大股东。

中交拉着绿城一起来抢地，除了有利可图，还有为在售两个项目护盘的意思。

毕竟如果房企拿地热情高，则买房人心里更有底。

不过好些买房人很疑惑，为啥这俩企业气势汹汹叫最高地价，甚至当场要求仲裁调停，但是到了竞现房的环节却都默不作声了。

其实也是因为照顾在售项目。

您想，大家的指导价差不多，北清云际和建发地块都是6.2W，奥森春晓是6.3W，如果新地块有现房销售，必然会影响同地区其他两个项目的销售情况。

地块详细分析：优缺点测评

说回建发的这块地，这个地块到底有何优缺点呢？

受益于“回天计划”，这个区域的配套都在逐步完善，尤其是交通、商业和医疗配套。

交通上来说，最近的地铁线路就是昌平线，距离8号线换乘站朱辛庄和13号线换乘站西二旗都只有一站。

另外2021年开始施工的13号线分拆规划也是一个利好因素，尤其是13B规划在后厂村添设地铁站，并向西连通马连洼、永丰产业基地。

建成之后，将连通5、8、17号线和昌平线，形成横纵连通的地下交通网络。

但是房叔提醒您一句，这个交通利好恐怕最早2025年才能兑现了。

批复时提出的绝对工期至少4年，而叔查到的最新施工进展是2021年8月才开始施工。

目前距地块最近的商业是永旺国际商城，位于生命科学园地铁北侧，距离项目1.2公里。

永旺隔壁的一块空地正在建设昌平合生汇45万平综合商业体，据说今年就有望开业。

距离最近的医疗资源是积水潭医院（回龙观分院）和回龙观医院，且积水潭回龙观分院二期正在扩建，预计2023年投入使用。

远一点的昌平区中西医结合医院及其分院，扩建的新住院楼也即将投入使用。

其他配套还算可圈可点，但区域最明显的缺陷就是困扰昌平买房人已久的教育资源的问题。

地块南边有回龙观中心小学，并且从以往的服务划片图来看，新地块可能也是在回龙观中心小学的服务范围内。

隔壁的北清云际，虽然也对口同一所小学，但其土地规划中还将自建36班小学和18班幼儿园。

但建发的新地块是没有这方面规划的，地都拿去建残疾人托养所和养老设施了。

而且房叔说实话，昌平区整体的教育质量在北京一直是小透明。

比如2021年高考前100名，石景山顺义各2名，密云、亦庄、怀柔各1名，而昌平无一人上榜。

所以很多在这买房的业主，生娃之前没啥不满意，但一旦孩子要上学就得考虑换房去海淀了。

总的来说，房叔对这个地块的点评是，对于工作在附近，短期不用考虑孩子上学的买房人来说，是不错的选择。

但如果有上学需求，可能就得提前考虑转手的问题了。

区域现有去化神盘对比，新地块可能有啥不同？

建发竞得新地块所在的区域附近，去年出了好几处新房项目，都是一开盘就遭抢购。

分别是号称“昌平双子星”的北清云际、奥森春晓，和去年晚一些开盘的龙湖云璟。

咱分析对比一下区域内现有抢手新盘的情况，就能大概推知建发这个项目出街时的情形和优缺点了。

房叔给大伙儿做了一个对比表格，您可以具体对比一下，如果近期有买房需求也可以考虑，毕竟建发的项目出具体信息得等一阵子了。

总得来说，如果是重户型、预算低的买房人，考虑北清云际；如果是图配套、不差钱的买房人，推荐奥森春晓；龙湖云璟是限竞房，五年内锁死，而且小户型也抢不到了。

当然，您要是资金更充足一点，就能考虑真正的海淀北永丰地块了。

另外，有不少人好奇，建发的新地块就在北清云际隔壁，这俩项目可能有啥不同？

从地块本身来看，两个项目完全共享一样的配套。

一点差别是北清云际的用地规划，配套有29500平公租房，四个天然气锅炉房，1个配电站，1个邮局。

相比之下，建发的地居住环境就纯粹一些，社区质量可能更好，只配了3500平公租房，1处物流配送场所。

但是建发这块地比中交的地小了非常多，北清云际所在地块建筑规模149027㎡，而建发只有71797㎡，不足中交的一半，因此推测建发项目套数可能更少。

最后，楼面价格上，北清云际可售住宅楼面价约5万元/㎡，建发项目为4.06万元/㎡，土地成本更低但限价相同的情况下，最终呈现的产品力可能更好。

不过房叔现在都只能是推测，具体情况叔会进一步跟进，到时候给大伙同步一手消息。

今天测评的是回龙观的热门区域，您还对什么区域/新盘有兴趣？评论区告诉叔。