第一套房,请一定逃开城区老破小......

北京的老破小是真的多！

姐看到一组数据：据统计北京过半数的房子房龄大于20年（2000年以前）；四分之一左右房子房龄大于30年。

图源：聊聊京房

由于房价过高，部分人买房会选择老破小。主要城区老破小地段好，去哪都方便；上车价格相对便宜；能上好学校的，之前涨幅可观；但老破小到底能不能入？

NO.1｜先说说自住体验

自住优势很明确，位置好周边配套成熟，去大超市大商场大医院，可能都不远！一般离地铁比较近，日常出行、上班通勤方便！

但与此同时，你可能要面临的是：房子老旧，二十年前的户型设计功能性极差！老小区基本都没电梯！室内楼道等面积拥挤，可使用空间不足！物业管理跟不上，通常没地方停车，偶尔垃圾桶比较臭！社区氛围不行，居住人群以中老年人为主。最重要的经过二十多年的洗礼，房子质量堪忧！水电墙面等可能有安全隐患！基本没啥优质居住体验感可言，甚至可能得考虑安全性问题，房子不塌但住的“不稳”！

这一切劣势就是由于房子太老了！不过话说不是有旧改吗？改造能不能行？

去年北京市住建委出台老旧小区综合整治工作方案，其中一点明确：全市老旧小区综合整治新完工确保实现100个小区、建筑面积400万平方米；力争实现150个小区、建筑面积600万平方米。政府给改造这是非常好非常值得支持的！但据官方统计，现2000年以前建成的小区有2700多个！如果一年完工100个，这个速度哪年能轮到你家小区不好说。

其次，旧改并非面面俱到！打个比方就是改造相当于化妆，但不是整容。很多硬件问题不是改改就能解决的！当然了如果你想改的更好，可以和小区邻居商量大家自掏腰包！

比如加装电梯，就是一个需要邻居协商的事情。一个人出钱就能解决还好办，一群人就麻烦了！五楼六楼的装完电梯确实方便很多，一般也最积极；一楼二楼的就不这么想了！首先用不上，其次挡光！

在协商上，同不同意装、住几层出多少钱、后续电梯维护费用怎么分摊...都是超乎你想象的劳心费神的事儿！好邻居一旦涉及到利益问题，就变味儿了......

如果上述的情况对你来说都OK，咱再来说说老破小的价值问题！

NO.2｜市场变了，势必要跑输大盘

过去学区给了老破小一片非常光明的未来，以西城为主的老破小学区房非常抢手，价格也是一路高走。但去年多校划片，学区房暴雷之后，老破小的价值大打折扣了。剥离学区这一点之前就给大家说过，这并不是今天要说的重点。

就算没了学区，老破小地段好、周边配套成熟，价值是不是也不用担心？来看看现在北京住宅成交的主力军是哪部分人，就知道了。你觉得是刚需？错！

销冠100数据统计，买房群体的有钱人比不那么有钱的人，多得多！上个月北京200w以下的住宅成交仅占1%；200-400w的住宅成交占13%；如果400w以下算刚需，那目前的北京市场刚需成交仅占14%；再扩大点范围如果700w以下算刚需，那么700w以下成交才占38%！

图源：销冠100

而700w以上成交占62%！这说明啥，过去的刚需市场现在已明显变为改善市场了！那么愿意买老破小的人越来越少，没那么多人想要，何谈升值。

不信你可以看看东三环上的临铁老破小，挂牌四百来万的大把......

NO.3｜流通受限，有砸手里风险

老破小的市场情况是房龄越大越不好出手。一方面是上面说的愿意接盘老破小的人变少了；另一方面是买老破小的贷款不好批！房龄越长，贷款年限就越短，贷款就越困难。

之前血拼姐了解到，如果购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年；如果房龄超过20年，银行审核会非常严格，极有可能会拒绝放贷。老破小贷款，银行不仅要看买家的资质，而且还要看房子的质量，具体情况具体评估。

北京这边打听了一下，房子和房子不同，银行间政策也各有差异；如果有房龄太老，比如六几年的房子......基本都是直接不给贷的。房龄20年以上的二手房贷款审批困难，这意味着2000年甚至2005年之前的所有房子，流通性大打折扣。

第一套你买了老破小，今后置换可能没那么简单！而且你买的时候就是老破小，你卖的时候他更老更破了！有多少人会愿意突破重重困难接盘呢......

另外，北京目前的首套房认定条件是认房又认贷，先买一套凑合会浪费首套资格；将来二套非普宅首付比例是80%，那上车门槛就更高了，所以请一定珍惜你的首套机会！

对于老破小，我的态度一直是：它没有未来。