上海高端住宅市场回暖 “小阳春”仍在路上

来源：21世纪经济报道

唐韶葵,王佳琦 上海报道

上海的高端住宅市场升温了。截至3月16日，位于上海内环中心地段的翠湖天地已在当月成交4套房源。

据上海高端住宅物业一二手交易市场占据较大市场份额的丽兹行中介人员介绍，翠湖天地和世茂滨江花园平时每月成交在6套左右，但翠湖天地成交数据显示，3月刚过半就已经成交4套，还有一些房源有客户出价沟通。另外，万科翡翠雅宾利去年一年成交10套，今年2-3月已经成交7套；绿城黄浦湾也是一年十多套，这个月已经成交5套。

上海高端住宅的温度已传递到法拍房市场。此前的3月11日，一套592.8平方米的法拍房，以1.092亿元起拍，经过141次竞拍后，最终以1.779亿元成交，溢价率63%，折合单价约30万元/平方米，刷新了该小区的单价纪录。

这套被拍卖的房源位于中粮海景壹号，是上海一个极高价的住宅小区，项目位于浦东新区陆家嘴板块黄金地段。

成交回暖

实际上，进入2022年，上海高端住宅市场就已出现量价反弹。1月份，上海徐汇融创滨江壹号院的一套近300平方米的豪宅以17.4万元单价成交，总价高达5100万元，高出起拍价1400万元，溢价率37.8%，是2022年上海首个拍出的高端豪宅。

其实，今年春节之后，大部分二手房业主已经有涨价预期。据上海中原研究院统计，1月份有5套成交总价突破1亿元，其中道里官邸560的交易价格达到1.5亿元。2月份，位于陆家嘴滨江板块的滨江凯旋门成交了一套总价6720万元的二手住宅，均价达到23.67万元每平方米。

上海高端住宅市场的表现，恰恰反映了市场预期正加快恢复。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，经过几轮市场起伏可以看出，一线城市的高端住宅始终有其魅力，资产保值增值的功能明显。

前述中粮海景壹号在去年也有少量成交，但因为户型和楼层的关系，都在8000万元上下，成交单价在20万元左右。而这套房子之所以拍出如此高价是因为其本身的稀缺性，属于复式户型，位置和景观都有很大优势。

据58安居客房产研究院分院院长张波透露，目前上海高端豪宅市场的单价大都在20万元每平方米以上，有特殊景观资源的价格会更高。诸葛找房数据显示，今年前两个月，上海一手高端住宅成交了1414套。

前述丽兹行相关人士指出，回顾近半年的政策行为以及市场成交情况来看，随着各种政府政策的引导以及银行放款宽松、降息的落地，市场成交量会继续增长。“整个市场好坏主要的影响因素是供需关系以心理预期。”她说，从丽兹行在上海运营16年的经验来看，每年2-3月份会是一个窗口期，在成交量相对稳定的前提下，在市场预期不断向上的过程中，也是豪宅成交量不断放大，成交价格逐渐上涨的过程，当然不太可能出现暴涨的现象。

卢文曦指出，二手豪宅体现当下豪宅的真正价值。新房入市价格受限，越是市中心价格倒挂现象越明显。比如虎年第一批新入市房源中，百汇园关注度相当高，入市均价12.7万元/平方米，但周边二手房至少在15万元/平方米以上。因为限价，当前有些高端住宅定价不能准确反映市场需求。二手房的价格才能反映真正的市场接受度。所以目前来看，陆家嘴滨江二手房的价格20万元/平方米以上才是应该有的水准。

豪宅向来市场好的时候价格涨得比较快，市场不好的时候显示出抗跌性。从这次拍卖结果来看，单价已经达到30万元/平方米，而且溢价超过60%。可见市场对稀缺房源的偏好。这种现象会进一步强化买“好房子”认知。如果今年市场没有太多波折的话，豪宅市场依然很有看点。

酝酿“小阳春”

然而，近期疫情反复，上海二手房市场整体成交又开始出现下滑。此前二手房市场所表现出来的小阳春前兆，又有了降温的迹象。据了解，2022年首轮新房集中供应中，部分一手房开盘也将延迟。

据上海中原地产数据显示：上周（3.7－3.13）新建商品住宅成交面积9.9万平方米，环比减少35.4%；成交继续下行，并且跌破10万大关。

回看上海年初到现在的交易数据。总价2500万元以上的房源1月份新房成交314套，2月份成交94套。分别比去年同期增加21.7%和减少37.3%。二手房源1月成交68套，2月成交40套。分别比去年同期分别减少47.2%和47.3%。从数据可以看出，1、2月份的成交表现符合正常交易节奏，并没有太出挑表现。

上海链家数据显示，2月成交量价均出现下滑，成交量环比下降16%，成交均价环比下降4%。虽然成交量价处于近两年的较低位置，但上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析指出，这并非释放出市场冷清的信号，目前市场整体运行稳健，成交活跃度适中。她指出，上海2月份二手房市场出现量价下跌的原因，一是受春节因素影响，假日成交量较少；二是受疫情影响，不仅多个小区无法进行带看，购房者亦暂停看房计划；三是成交结构中小户型、低总价的房源成交占比有所增加，导致均价出现下跌。

目前市场氛围不错，政策继续在吹暖风，而天气转暖，也有利于为看房创造条件。市场情绪也比较乐观。从认筹来看，个别热盘还能维持住较高入围分数。不过上海近期疫情出现反复，不少人隔离在家，对客户看房、认筹等都造成不小影响。据了解，目前一手房项目在推行VR看房、线上摇号。

即便如此，2022年首批公示的绝大部分新盘仍然选择推迟开盘。卢文曦预计，短期看不到有开盘的迹象，供应维持清淡格局，受此影响，成交也会逐步收缩。

从上海2月二手住宅交易数据来看，全月共成交1.27万套，环比减少15.8%。从成交趋势来看，二手住宅市场和传统交易节奏相似，受淡季影响出现低点。

从年初到现在，新房市场数据表现比二手房活跃，1月成交超过120万平方米，2月成交80万平方米，都在正常水平之上。新房差不多有一半能触发“积分制”，还有不少项目尽量避免触发积分。反观二手市场，最近几个月成交一直处于平均流量之下。这一方面印证了二手房调控政策是非常精准的，另一方面也反映了新房市场热度上升。

“从行业本身来看，需要一次像样的小阳春行情提振行业信心。”卢文曦指出。去年下半年整个地产行业遇冷，个别房企出现债务问题，这一现象至今还在延续。作为下游行业，家电、传媒、中介等等同样受到冲击。整个行业比较压抑，需要有一次像样的行情改变眼下相对低迷的格局。而豪宅本身就是市场的风向标，豪宅成交量放大说明市场开始回暖。通常市场转暖的时候，这群标的交易最活跃，而且价格通常也涨得比较快。而市场处于调整期，豪宅成交量会大幅萎缩，但价格下跌幅度有限。卢文曦认为，从这一点来看，市场在回暖，只是因为疫情，导致小阳春步伐放慢了。

（作者：唐韶葵,王佳琦 编辑：张伟贤）