证监会:推动REITs扩募及保障性租赁住房REITs落地

来源：中国经营网

作者：詹方歌 卢志坤

本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

近日，证监会发文称，将深入推进公募REITs（不动产投资信托基金）试点，进一步促进投融资良性循环。

文章中提及，当前，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。

文中指出，目前证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。据悉，本次讨论的扩募主要为已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动。

现行的基础设施REITs试点申报要求中提及，试点项目的原始权益人需有较强的扩募能力，其以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。要求中同时提及，基础设施REITs扩募有关项目申报工作也应符合本申报要求相关规定，可根据项目具体情况适当简化。

此前曾有接近监管层的人士对《中国经营报》记者表示，我国基础设施REITs现阶段的扩募还不适宜装入未成熟资产，而适合装入REITs的成熟资产相对不足。因此，此前发改委已经召开会议探讨、引导企业设立针对处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目的Pre-REITs基金，而这类私募基金的退出方式便是REITs。

另一方面，证监会文中表示，目前正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

据悉，2021年9月，重庆市公共住房开发建设投资有限公司已经开始进行REITs服务机构的招标；2022年3月，深圳市人才安居集团也发布了保障性租赁住房基础设施REITs资金托管和监管银行评选项目公开评选的通知。

据记者此前了解，目前申报进度较快的项目几乎都为保障房、人才安居房项目。此前曾有相对市场化的住房租赁项目方面人士对记者表示，REITs对收益率的要求与目前项目的整体融资成本接近，因此项目方本身对项目是否纳入保障性租赁住房，进而申请进入REITs没有明确态度。

有熟悉REITs领域的相关业内人士对记者表示，REITs解决的不是单一项目的融资成本问题，更多的是为了解决母公司盘活旗下资产、提供增量资金、拓展新项目的问题。即便在政策支持下，不少保障性租赁住房项目的债权融资成本能够达到较低水平，但杠杆率一定是有明确上限的，此时如何拓宽股本金来源渠道就变得非常重要。公募REITs和Pre-REITs等私募基金的参与便能够在一定程度上改善企业的资本结构。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）