从5万+到7万+,这个地方两年涨了近两万,是神话还是笑话?

哈喽大家好，我是血拼哥！

开篇先跟大家同步两个好消息！

1. 东城南二环纯商品共产房永定府明天开始摇号，9000多人抢391套 房源，“狼多肉少”，哥们提前祝大家好运了！

永定府具体可售房源如下：

2. 海淀北三环纯商品共产房天恒学院里日前公布了意向购房人名单，和永定府一样，名单长到没个一分钟滑不到底，也是优先组占了多数，可售住宅数量更少，只有143套！看来又是一个“万人摇”的大项目。

天恒学院里具体可售房源如下：

话说回来，这两个项目出现几十人“抢”一套房的“盛况”也没啥好意外的。

毕竟一个地处二环皇城根，一个位于北三环高知腹地，而且价格还都倒挂！这就是天生自带“流量光环”，想不惹眼都难！

但今天咱们话题的主角不是这俩地儿，而是石景山。

虽然石景山在城六区中存在感一直不高，但一连串数据看下来，哥们还是吃了一惊！

19年石景山限竞房长安云锦首期开盘，均价5.8万/平；

同样19年，长安九里和长安云尚已经达到了7.1万/平，之后的20年，中海天钻、长安和玺、中海寰宇天下等一大批改善热盘，更是将石景山的新房均价稳定在了7.5万+/平。

而21年入市的石景山衙门口的长安悦玺，销售指导价7.95万/平；今年的一批次供地的刘娘府地块销售指导价更是突破了9.15万/平大关！

当然，刘娘府地块处于西山别墅区，这个价格已经属倒挂了。毕竟紧邻的二手房远洋天著春秋挂牌单价已经9.7万/平，已入市的新房项目远洋源山春秋网签价也高达9.6万/平。

但即便不看刘娘府，石景山房均价从5万+涨到7万+，也仅用了不到三年的时间！

不仅如此，石景山的二手房房价同样看得哥们虎躯一震。

根据房天下的数据显示，二月二手房参考均价52290元/平，环比1月上涨0.45%，同比去年同期上涨10%。

然而，二手房最贵的小区均价竟然突破了9万/平。均价较高的TOP20小区中，均价全在6万以上。

不排除各方统计口径不同会造成数据有一些偏差，但石景山房价告别“低价”时代早已是不争的事实。

一边质疑一边“疯抢”，石景山现如今的房价究竟是神话还是笑话？海淀西城外溢的刚需在石景山还能否找到上车机会？

今天咱们就摸摸石景山的底，看看7万+的新房均价到底值不值！

NO.1｜石景山现在什么情况？

先来看看石景山的基本情况。

石景山属于北京城六区之一，区域本身面积不大，山地面积较小，建设区域占九成以上，鲁谷、苹果园、北辛安、新首钢、五里坨等沿着长安街及其延线分布，城市覆盖率相对较高。

生态环境有很大优势，建设了八大处、法海寺森林公园、首钢遗址公园、麻峪湿地公园等多个大型公园，再加上冬奥公园带来的1142公顷森林生态资源，可以说是“一半山水一半城”。

当然，石景山问题也很突出。

特别是在首钢产业外迁之后，自身缺少优质产业支撑，教育水平也平平无奇，吃喝玩乐更是比不上朝阳。

所以难免会让人觉得房价虚高。

那么石景山的上涨到底有没有依据？不会真就是野蛮生长吧？

NO.2｜两年均价涨2万，为什么是石景山？

首先，看规划。

自然绕不过冬奥会和新首钢。

大家都知道，买房不能完全跟着规划走，因为很多规划一时半会儿根本兑现不了！

但石景山略有不同，就拿冬奥来说，需要交通、商业、文化服务等多方配套以及城市界面的升级，最关键的，一切规划都有强制的节点！

借着冬奥这股“东风”，这就极大加快了规划的落地时间。

比如，地铁金安桥站已经实现M6、M11、S11三轨交汇。北京“十四五”规划中也提到将开建地铁11号线二期工程，实现石景山与丰台、朝阳的连接，到时又是一条贯穿东西的“大动脉”。

同时将建成苹果园交通枢纽，增强京西的交通运输能力。

此外，商业也在发力！新首钢园区六工汇、京西大悦城、中海环宇荟、喜隆多等大型商场也给石景山增加了都市气息。

加上北京银行保险产业园、北京新首钢高端产业综合服务区、北京新首钢高端产业综合服务区等高端产业园区的加快建设，石景山未来的发展规划至少是很清晰的。

尤其是新首钢产业园区，转型后将辐射带动石景山、门头沟、丰台河西、房山北部以及永定河流域，主打金融和科技。在冬奥之后，还能蹭上一波体育产业及服务业的利好。

其次，承接西城、海淀外溢。

2010年-2021年这十一年间，海淀上架的商品房地块仅17宗，平均一年还不到两宗地。

而这两年上新的地块，除了中海·滙德里有77平的小户型外，其他新房项目似乎更偏爱豪宅，真正的刚需、改善项目寥寥无几。

西城就更不用多说，压根就没新房供应。

可没有新房却不代表没有需求，海淀、西城中的一大波高购买力的高知人群，想买房咋办？

同在城六区的石景山就成了很多手头有点钱但又不够买豪宅的家庭首选。

没别的原因，有地铁+离城区近+买得起就足够了！

NO.3｜石景山还会涨下去吗？ 刚需的机会在哪？

在新房均价已经达到7万+/平的基础上，石景山想要再创造一个两年均价涨两万的神话，哥们觉得可能性不大。

原因无他，还在产业。

确实，冬奥会背后带来的基建投入，给石景山带来了极大的利好。

而且在钢铁产业搬走后，5G、人工智能等高端产业的引入，也让首钢园区迎来了新生。

但仅就目前来看，石景山的产业仍然算不上有优势。大批的产业园区，比如北京银行保险产业园、北京新首钢高端产业综合服务区、北京新首钢高端产业综合服务区等仍然是一个亟待建设的萌芽状态。

石景山后续能否“支棱”起来，还得看能不能抓住冬奥会和新首钢转型的机会，早日完成产业转型，找到新的经济增长发力点。

毕竟一个地区能不能发展起来，还是要有优质产业支撑。有产业才能吸引人口，而有了人，才会调动区域的活力。

石景山还有挺长的路要走。

而且更重要的是，请大家把“房住不炒”打在公屏上！

了解了这些后，有朋友也许会问，那刚需还有机会吗？

之前哥们跟大家盘点过石景山的二手房，分别是250万-300万两居以及300万-400万的三居，后台回复【两居】【三居】即可查看！

新房方面，很扎心，石景山可能并不是咱们普通刚需的主场，500万以下的在售新房几乎已经找不到了。

如果不迷恋城六区这个头衔，刚需想要自住的话，京西哥们会更推荐门头沟。

之前四道桥的龙湖·北辰揽境小户型已经清盘，不过紧挨着项目这块地又补货了！

分别是长安悦和峯范北京。刚需最爱的地铁盘，均离地铁S1号线四道桥站不远。

两地块指导价都是6.1万/平，小道消息，金茂长安悦预计首期开盘均价约5.3-5.6万/㎡，总价约400万起，首付160万起，感兴趣的朋友们可以去问问。

峯范北京，此前有媒体消息称均价约5.7万元/㎡，最高单价6.1万元/㎡，最低总价350万左右，首付140万起即可上车。

最后希望大家都能买到心仪的房子！