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400万买百平三居!京北价格洼地的未来,是升级还是“贫民窟”?

时间 2022-03-29 17:38:56 来源:搜狐焦点  

三月,北京二手房均价58933 元/m²。

越来越多的刚需被卡在门外。

这半年来血拼姐为了帮大家锁定性价比较高的刚需上车地,路续说过几个区域。

唯独争议最大京北价格洼地——天通苑,还没给大家讲过。

目前天通苑二手房均价4万,百平三居四百万可以拿下。

曾作为亚洲最大社区,这里常住人口近50万,人口总数超过冰岛

一条地铁线、三站地,贯穿一个社区。

天通苑是很多北漂落脚的第一站,黑心中介二房东、窒息拥挤的地铁线路...

让这群北漂在京的第一个小目标变成逃离天通苑

密度最大贫民窟是逃离派对它的称呼。

但同时低价优势、不算太远、配套成熟,又是很多刚需将它作为北漂落脚最后一站的理由。

他们说,在这不到500万可以买到南北通透的大房子;

出门有地铁,通勤也方便...

天通苑根本没传言的那么可怕。

对于这个魔幻的京北洼地,让人又爱又恨,今天姐给大家说说。

01

价格洼地,完美搔到刚需的痒处

天通苑整个社区由天通苑本苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分组成,吸引了租户、业主共近50万人,这里人真的很多。

为啥大家愿意选择这里?

姐去扒了一眼海鲜中介目前天通苑的二手房均价,明显低于市场的价格优势,是它最打动人的一点。

目前北京二手房均价5.9万/平左右,天通苑均价只要4.1万,买一个100平左右的房子只要四百万,而且户型一般比较方正,南北向采光很好。

在北京大家只要租过房应该就见识过各种奇葩户型,尤其是老房子什么刀把型杠铃型啥样都有;

并且一般采光都不是很好,有一个充满阳光的大窗可能是北漂置业的基础要求,天通苑刚好在低价的基础上可以满足这点,这是多数城区的老房子给不了的。

除此之外,天通苑位于北五环至六环之间,日常通勤有地铁,这是其他近郊可能比不上的。

一条地铁5号线在天通苑设有3站,贯穿全城。

天通苑站乘坐地铁到望京仅需30分钟、到西二旗30分钟、到国贸45分钟、到中关村1小时左右

这里的生活配套也比较成熟,龙德广场应该是每个住过天通苑的人常去的地方。

这个商场血拼姐去过一次,不像其他近郊那种要黄不黄的商场那样,龙德广场生意还是比较兴旺的。

就算不想去商场逛街,住天通苑的人家楼下基本也有不少小商铺,简单吃点买点这些完全没问题。

可以说上面这些是天通苑的优势,也是大家选择这里的理由。

02

大社区高密度,容易沦为“贫民窟”..

天通苑亚洲最大社区的名号大家应该都听过,其实这里的成熟配套,也要得益于近50万人群的聚集。

常住人口多让这里的各项生活配套逐渐完善起来;但也正是过大的人口密度,让这里令人感觉很窒息。

姐在网上看到了两张极具冲击力的动图,大家可以感受一下↓

早高峰的天通苑地铁站:

图源:三联生活周刊

早高峰后地铁口的共享单车:

图源:三联生活周刊

江湖上有句话,叫你见过六点半的天通苑,才算见识了真正的北京。

还有句话,叫天通苑毁了我好多温柔。

这里有地铁不假,但住这的都是打工人,早晚高峰的的确确是挤得吓人

由于人多造成的拥堵问题是一方面,同时社区过大又让这里的居住人群鱼龙混杂。

并且物业管理并没有那么容易。

物业对于房子将来的售出价值影响很大,像这样的大社区一旦管理不善,随着房子越来越老,沦为贫民窟的可能性就非常大。

美国著名的普鲁特•伊戈住宅区,由于管理缺失,居民对于建筑物和各种设施肆意破坏,不到十年已残破不堪,成为垂直贫民窟。

国外很多高层都摆脱不了这种宿命,房子出现问题没人管,有钱人搬走,没钱只能硬挺。

社区大人口过密也成了天通苑价值上升的绊脚石。

所以之于北京,天通苑是价格洼地,同时也是价值洼地。

03

京北回不去的天,眼看要跑输大盘

姐找到了一张过去几年天通苑的房价走势,见下图。

图源:知乎董文【数据来源安居客】

这个统计选取了天通苑的代表小区,以及朝阳区常营差不多年代的小区,一并来和北京大盘做对比。

咱们明显可以看到天通苑自2016年后明显跑输北京大盘,基本处于横盘状态。

对于这里的未来价值,血拼姐并不看好。

说到这肯定会冒出一堆鼓吹“回天计划”的;对于回天计划,更大的利好在回龙观而不是天通苑。

回天计划是北京市政府为解决回龙观+天通苑地区居住、交通、教育、医疗各项资源紧张的行动计划。

这俩地区曾经都是作为北漂睡城的存在。但由于西二旗科技产业的兴起,回龙观被加了一层很大的buff,也是因此逐渐甩开天通苑,价值攀升。

产业发展虹吸了一批又一批高收入人口,人口造就需求推动房价,回龙观目前二手房均价是5万4,比天通苑高出一截。

对回龙观来说,回天计划是升级,而对天通苑来说顶多算改善。

回天计划的存在重点解决的是民生问题,并不改变区域发展格局。

换句话说打不开产业的壁垒,天通苑始终和回龙观差两个段位。

京北的价格洼地,未来没那么乐观。

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