广深今年首轮集中供地挂牌 规则优化为企业留出利润空间

来源：21世纪经济报道

吴抒颖 深圳报道

在北京、上海今年首轮集中供地均已收官后，广州和深圳终于在2022年3月31日同时挂牌首轮集中供地地块。

广州本次总共推出18宗地块，计容总建筑面积约276万平方米，起拍总价为367.7亿元；深圳则共推出8宗地块，总建筑面积约107.06万平方米，总起拍价为168亿元。

广州、深圳本轮集中供地推出的地块位置相对稀缺，在出让条件上体现出了相当的诚意。例如，广州本次集中供地多数集中于中心六区，也改变了一些限制性条件；而深圳多宗地块则在去年出让的周边项目上提高了限售价格。

随着一线城市房地产市场氛围逐渐回暖，业界人士普遍认为，广州、深圳本轮集中供地房企的参拍热情会有所回升。

留出利润

今年广州、深圳的首轮集中供地在数量上保持稳中偏审慎风格。

去年首轮集中供地广州、深圳分别推出48宗、11宗地块，今年则分别推出18宗、8宗地块，从数量上来看，有所减少。

虽然数量有所减少，但质量却体现了广州、深圳两地的诚意。

以广州为例，本次所推出的地块中，白云区共6块，南沙区共3块，海珠、荔湾、增城分别各2块，黄埔、花都、番禺则分别为1块。从区域分布上，中心六区占比较高，共11宗，并且在区位上也具备一定的稀缺性。

深圳的8宗地块，则分布于光明、坪山、龙岗、宝安、龙华和深汕合作区，其中宝安、光明和龙华等也是深圳近几年备受关注的区域。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者分析称，在中心区域供地实际上是增加供应的有效性，这些区域本身存在市场需求，人口基础比较扎实，例如广州的荔湾、海珠这些区域，存量房品质需要提升，因此也需要有效供应。

从规则上来看，首批集中供地相较于去年的出让条件，有些许调整。

例如，广州在“限价”和“限售”条件上有所调整，其中黄埔地块就不再限定开发项目的售价；海珠区两宗备受关注的地块设置最高限价，当达到限价后进入竞自持阶段，但最高自持面积也限定为50%，如果有两位及以上竞买人，则进入摇号阶段。

深圳本次则仍延续“房地联动”的模式，虽然仍设置销售限价，但与去年相比，限价也有一定的变化。

例如，位于宝安尖岗山的地块最高限价设置为87494元/平方米（不含装修）；相比周边项目，例如新安地块的8.55万/平方米，约有近2000元/平方米的涨幅；而比起同片区的另一于去年推出的项目限价8.33万/平方米，则有约4000元/平方米的涨幅。

李宇嘉指出，从土地出让条件来看，这次土拍最值得关注的地方是给开发商让利，这次地块定价也相对合理，限价也有部分取消了或者上调，这是给市场留出了合理的利润空间。

热度回升？

广深今年首轮集中供地挂牌，市场反响仍有待观察。

广东中原地产项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时指出，广州推出的地块条件和质量都不错，中心六区除了天河区、越秀区，其他都有拿出地块来，对开发商来说是不错的机会。

黄韬续称，如果从现在的市场表现来看，目前销售面还未完全好起来，3月本来应该有小阳春的行情但现在看来热度还不太够，是一个胶着的状态，开发商的推货也不是十分积极，预计要到5月才有好转，所以这一次土拍可能还是底价出让为主。

根据广州中原研究发展部监测的数据，2022年3月，广州新房网签6242宗，环比虽增加42%，但比去年同期成交仍下跌35%；二手房方面，广州3月前25天中介网签量为2009宗（不含自助网签），环比大涨93.9%。

而根据深圳住建局的数据，2022年3月，深圳市二手商品房成交1296套，成交面积达11.67万平方米，同比下降81.34%；其中二手商品住宅成交1117套，成交面积达10.33万平方米，同比下降81.99%。

由此来看，市场面恢复的幅度还有待观察。

从企业的情况来看，在当前的周期当中，企业仍然以稳健为主，即便土地市场存在不少机会，它们仍持有比以前更加审慎的态度。

一家粤港澳大湾区房企投资部人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，虽然现在融资环境好了些，但我们还是很谨慎的。“有时候一个榜单，一个数据甚至一个小道消息，就可能对我们在途的资金带来影响，我们现在要严谨，要低调，不能冒进。”

不过，这种情况对资金充裕的房企来说，或许是出手的机会。例如，中国海外发展副总裁郭光辉2022年3月31日在业绩会上表示，去年下半年以来中海逆势进行投资，中海很多地都是低价和底价，为我们未来的高回报奠定了很好的基础。

由此，业界人士普遍认为，2022年广州、深圳首轮集中供地仍将维持理性，拿地角色或将以国企、央企等资金实力较好的企业为主。“国企、央企在融资渠道上会更有优势。对我们来说，资金安全比什么都重要，有很好的地块也会仔细斟酌。”一位中型房企的人士指出。

（作者：吴抒颖 编辑：包芳鸣）