“楼市热了”只闻喊声 新盘难绕“高弃选率”

来源：北青网

4月1日，房地产开发板块持续走强，截止收盘，中交地产收获6连板，信达地产、栖霞建设、沙河股份、华夏幸福、京能置业等纷纷涨停。从3月15日开始，房地产开发板块指数在半个月的时间里，上涨了32.5%。成为股市中最亮的仔。

也许是压抑得太久，也许是幸福来得太突然。房地产股的阳光灿烂似乎让整个楼市，都焕发了复苏的质变。市场上关于政策进入底部，楼市“热起来”的声音不绝于耳。但事实真的如此吗？那些微博和朋友圈里充斥的项目开盘喜报，背后销售真相到底如何？接下来北京青年报记者将带您透过迷雾，了解真实的市场。

现象：

新项目积极取证入市

上个月，楼市利好不断，新房市场的供应节奏也走出春节影响，明显提速。

根据北京市住建委的数据显示，3月共有11个期房项目取证，其中6个为纯新盘。这些项目一共新增了4574套房源，新增可售面积48.88万/平方米，平均单套户型面积约为107平方米。对比2月份的新增供应，在总套数上环比增加了76%，同比也上升了14%。

新盘中，西红门橡树湾是单次取证可售套数最多的项目，一共推出了888套房源，面积段包括了75平方米两居，95平方米三居和128平方米的四居，拟售价6.6万元/平方米，还有5个点的折扣优惠。据工作人员介绍，项目开盘半小时便成交了286套，成交额达到19.54亿元。

而海淀区四道口的天恒·学院里，也在3月份完成了网上申购，约1.4万人审核通过，可售房源143套，申购家庭和房源比达到了约100比1，市场关注度非常高。

在政策预期和新盘入市的助力下，3月份成交也企稳回升。数据显示，3月北京新建商品住宅（含普通住宅 别墅）成交3657套，环比上升了97%，但同比去年3月仍下降30%。成交均价则继续回落，为55173元/平方米，环比小幅下降3%，楼市似乎仍处于恢复的初期。

调查：

销售喜报难掩“高弃选率”

但这并不妨碍一些项目开始张贴大红喜报为自己打气：十几亿，几十亿甚至上百亿的喜报在互联网和自媒体上传播，似乎楼市已经“热”了起来。但北青报记者在一些楼盘的开盘现场，却明显感受到了购房人的思虑与犹豫。

3月25日，位于永丰路上的某项目开盘，作为海淀区楼盘，临近互联网新贵集中的西北旺区域，产品为容积率1.5的洋房，还包括不少77平方米的小户型，一度被认为是下一个日光盘。

排在选房优先组的王明（化名）提前接到了短信提醒，销售人员告诉王明，优先组排了大概1400多号，普通组排了500多号，加起来一共快2000组。房源一共840套，让王明提前准备好资金，并将卡限额解锁，以免错过心仪房源。

但在开盘当天，王明发现现场人虽然多，但和旁边的竞品项目润园客户高度重叠，现场很多人在交流时都透露，即排了润园的号也排了这个项目的号，甚至不少人还在排队同为海淀的北沙滩新房项目。

最后，该项目对外发布了50亿元的热销海报，不过王明透露，现场没有出现日光，低楼层有剩余，一层下跃也有未售的，大部分需求集中在了77平方米的户型上。王明自己也没有买，他解释道，一方面永丰F2还会供地他想再等等看，另一方面，新盘价格被限制，他也不担心错过了就会涨价。

这个思路代表了不少当前购房人的心理状态。即便是备受瞩目的二环项目永定府，也遭遇了日光清盘的“虚晃一枪”。

3月28日永定府开盘并一次性推出了全部的391套房，并在第二天官宣了一张贴满红色“已选”标识的销控板。

不过，根据现场选房的参与者表示，选房一开始就不断有弃选发生，前300号的弃选率高达一半，摇号靠前的都大多选择了89平方米的户型，一直选房到800号，还有100多套房未售出，直到2000号，才宣告清盘。

即便如此，仅仅两天之后，3月31日，永定府公众号又发布递补选房通知，从2096号至2496号参与递补选房。一位知情人士表示，清盘后一些房源出现了退房和弃选，所以又重新组织了部分排号者选房。

两个市场上最火热的新盘都出现了大量弃选，也说明购房人对于当前市场的态度是十分审慎的。楼市明显处于买方市场中，购房人握有更多的选择性，楼市“又热了”，似乎只是个别自媒体的随意喊话。

改变：

企稳尚需时日 压力下土地供、需两端发力

近期，市场研究机构的分析，也表明楼市距离企稳仍尚需时日。贝壳研究院近期对百城新房经理人调研，春节后的新房市场经历了节后自然修复和政策激励后遭遇了疫情冲击，三月中旬后受疫情影响成交量预期连续下行，最新一轮调研显示仅四分之一的城市对销售量增长相对乐观，市场修复进程受阻。

压力下，土地价格率先有所松动，4月1日晚间，北京规划和自然资源委员会发布了12宗商品住宅预申请公告。其中包括一些延期出让的地块，重新调整规模后，以更“低”的姿态上架。

北青报记者了解到，12宗地块分别位于朝阳十八里店、朝阳孙河、丰台北宫镇、平谷滨河街道、石景山衙门口、昌平马池口及门头沟、房山等地，土地总面积约54.8万平方米，总建设控制规模约101.78万平方米，总起始价261.2亿。此次预申请公告中的竞买规则与此前相同。

值得注意的是，其中一些地块为去年“延期出让地块”，新上架后价格明显更具优势。

如朝阳十八里店685地块，为去年北京第二批集中供地时挂出，去年规划建面为3.88万㎡，起始价21.3亿元，楼面价为5.5万元/㎡。此次预申请中，十八里店685地块建筑控制规模为8.6万㎡，起始价38.8亿元，楼面价为4.5万元/㎡，平均每平方米“降价”1万元。

在供地加速的同时，今年2月份刚刚出让的第一批土地，也在加紧入市。位于顺义新城13街区的保利+金地项目，正式公布案名为和锦华宸悦境，从拿地到起名只用了一个半月。此外，今年新拿地的王四营地块，也定名为保利锦上二期，还极大可能供应小户型产品。

业内专家认为，随着房贷“降价”“扩量”，进入4月，部分城市或迎来住房需求释放，但短期内市场仍将处于楼市政策优化与置业信心筑底的过程之中。

整体而言，当前房地产市场活跃度还不高，购房者置业信心尚未得到根本修复，无论是开发商还是地方政府，稳健、灵活、积极应对仍是当前楼市的关键词。