年度演讲 | 朱中一:“十四五”与房地产发展态势展望

朱中一（中国房地产业协会原副会长兼秘书长）：很高兴应邀前来参加2021观点年度论坛。下面，我就“十三·五”房地产情况回顾及2021年与“十四·五”房地产发展态势展望，谈些个人看法。

“十三·五”期间，特别是2016年年底中央经济工作会议后，坚持“房住不炒”定位，分类调控、因城施策，全国房地产市场发展平稳。如2017年至2020年的四年，全国商品房销售面积均在17亿m2上下。2020年，中国房地产业不仅战胜了前所未有的新冠肺炎疫情的影响，全国房地产开发投资、商品房销售面积、销售额还分别同比增长7%、2.6%和8.7%，达到了14.14万亿元、17.61亿m2、17.36万亿元，创造了历史新高。“十三·五”期间，全国累计改造开工城镇棚户区住房2300多万套，帮助5000多万居民出棚进楼；去年还新开工城镇老旧小区改造4.03万个，惠及居民736万户；为经济发展和民生改善做出了贡献。

2021年，作为“十四·五”的开局之年，开启了新发展格局的新征程，发展中也会遇到不少新问题。2021年乃至“十四·五”期间，房地产发展仍有不少机遇，主要是下面三个方面，但有些情况也发生了变化。

（一）城镇化持续推进对住房的需求。我国2019年底的常住人口城镇化率为60.6％，户籍人口城镇化率为44.4％，国家计划到2025年常住人口城镇化率提高到65％。城镇化对住房的需求主要体现出三方面：一是农业转移人口需求。二是常住人口在解决了户籍后对住房的新需求。三是城市居民迁移带来的需求。城镇化率增速放缓减少了农业转移人口的需求，但户籍制度改革提升了户籍城镇化率，一些城市人才引进计划自然也增加了人口流入型城市居民对住房的需求。这方面，城市间差异比较大，也是近几年不同城市房地产市场分化的主要原因。就全国而言，城镇化的推进仍是住房市场的重要部分。长三角、珠三角、京津冀、成渝和长江中游等城市群、都市圈尤其值得关注。一些有产业特色和发展潜力、交通便捷、有文旅等资源优势的县城或特色镇，也值得关注。

（二）城镇原居民的改善性需求和新成家立业青年人等的需求。过去十几年居民储蓄余额持续增长，近两年每年增长近10万亿元，2020年底为92.6万亿元。一些居民增加了购房意愿。根据去年一些热销城市的统计，90-120m2房型的成交量占总量的近一半。改善性需求，一部分靠新房增量，一部分靠二手房交易。现在不少热点城市的二手房交易量已大于新房交易量。一部分靠存量的改造提升。与前几年推进的大拆大建式的棚户区改造不同，老旧小区改造中对新房需求的比例较少，但惠及居民多。对老旧小区的改造，政府计划今年再开工改造5.3万个，力争到“十四·五”期末基本完成2000年前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。“十四·五”以后，还会有其他的老旧小区陆续进行改造。我们希望房企要关心这一业务，对原由开发公司开发建设的小区，尤其要主动参与，或者组建专业的公司，承揽这方面业务。

（三）随着政府和百姓对社区管理、物业管理、物业服务的重视，物业服务业将有较大发展。为顺应相关产业的发展和满足人们日益增长的美好生活的需求，与房地产相关的业态，如产业地产、养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等，也仍有较大发展机遇。房企在进入这些领域时，要注意将存量改造提升和增量结构调整结合起来。骨干企业还可利用品牌、规模、团队优势，探索轻资产经营模式。为应对我国人口的快速老龄化，房企在开发建设新小区中，或在参与老旧小区改造中，要执行好相关的标准和规定，配套建设相应的养老设施。

从市场的需求看，上述三部分的累计规模仍然是很大的。

在住房制度和市场调控方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房的市场体系和保障体系。

要解决的问题主要有三个方面：一是培育和发展住房租赁市场，二是有效增加保障性住房供给，三是大城市中困难群体和新市民等的住房问题。“十四·五”规划和今年的政府工作报告在这三方面都提出了具体的政策措施。

在调控机制方面，更强调了健全联动机制、完善制度配套、实施精准调控。这在新华社记者今年1月6日采访住建部部长王蒙徽时有具体报导。如：建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。健全部省市联动管控机制，加强对重点城市的指导与精准调控。建立市场的监测预警和评价考核机制，完善市场的监管与舆论引导机制，开展整治房地产秩序专项行动，维护群众合法权益。本人相信，随着上述政策措施的不断完善与落实，百姓的住房问题一定能够解决好，市场也能继续保持平稳健康发展。

2021年的宏观环境好于去年。由于去年的基数是前低后高，今年的同比增长将前高后低。城市间、地区间的分化和企业的优胜劣汰继续，骨干企业维持规模排名的诉求依然强烈。希望房企能顺应政策环境、市场环境，精准分析市场。关注深耕目标城市和区域的“十四·五”发展规划及其住房发展规划。通过大数据、互联网等，加强对客户需求的调研，努力实现供给与需求的平衡。

去年以来，有关部门出台房地产企业负债水平和银行房贷比重的具体要求，对房地产金融的监管也将常态化。房地产企业应当以“三道红线”倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩张型向稳健发展的质量效益型转变。拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低“三道红线”相关指标，将负债率降到安全线内。要加强企业经营管理，夯实企业发展基础，构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，提升产品质量、服务质量和企业信誉，切实把企业做好做强做优，为行业的健康发展和百姓的安居宜居做出贡献！