老破小、保障房连片!高价买入城区四环,就请做好冤大头的准备...

朝阳是2021年房地产市场中新盘最多的区域；

再加上今年年2月北京首批集中供地新增板块的涌现，从去年至今总共供应了18宗地，还有10多个在售项目；

处处新盘辈出，并且一跃迈入了千万元级高端改善楼市的大门。

作为城六区土地面积最大的大朝阳，区域细分的板块多，各板块内在的发展力也是参差不齐；

大盘里坑也不少，强行改善的项目不胜枚举。

今天血拼姐来给大家分析一下，较朝阳北部价格相对友好、争议较大的朝阳东南板块的3块价格洼地；

分别是位于东四环的王四营和十八里店、广渠快速路上的管庄。

姐将这3个板块最具代表性的火爆新盘横向对比，看看这些项目究竟如何？

01｜朝阳王四营——保利锦上、朝阳壹号

大家说起王四营都比较关心环境治理的问题，因为挨着焦化厂害怕存在污染。2017年焦化厂地块污染物已全部治理完成，实现了产业转型。

现在王四营的区域定位是产业居住融合发展组团，焦化厂文创区是该板块产业发展的支柱。

但是是区域内保障房扎堆，城市界面比较差，透露着荒凉的工业风。

王四营即使坐拥东四环和临铁的区位优势，但板块被汽配城、农贸市场和回迁安置房社区包围的状况，并未得到更多买房人的认可。

从去年开始王四营开始集中供地，在去年的第二轮土拍中，王四营出现了3块住宅供地，今年首批集中供地王四营L04地块由保利+金地联合拿下，均价都在7.1万/㎡左右。

保利锦上作为“王四营三兄弟”之一，距离7号线焦化厂站约300m，主打户型为3居户型114㎡，得房率约74%，套内面积仅84㎡，总价约809w起。

114㎡户型南北通透，全明格局，楼栋较低，遮挡少；窗户大，边户全部配备270度转角飘窗，窗墙比为0.41-0.45，优于朝阳壹号。

劣势是地块倾斜30度左右，采光一般。楼栋朝向不统一，部分遮挡严重。

不过听说保利锦上二期产品可能会面向刚需，90㎡以下的小户型，按照指导价7.1万/㎡，小户型总价650万以内，朝阳还是非常缺高品质小户型的！这个倒是值得期待一下。

朝阳壹号位于地铁7号线焦化厂站东北向约500m，主推户型为125㎡的4居，总价约887万。

从户型来看，对比保利锦上飘窗设计，朝阳壹号的窗户比较小，窗墙比是0.31-0.35。另外朝阳壹号的得房率相对保利·锦上还要低，仅为71%左右，据说125㎡套内面积仅89㎡。

两个项目地处的王四营地块，交通配套都比较完善，通达性很高。

临近京哈高速，东四环、东五环、化工路，自驾出行方便，临地铁7号线双合站和焦化厂站。

另外十一学校分校规划等的推进对这种弱势板块来说是重大利好，甚至可以说有望提高整个朝阳区的教育实力。但分校能不能办好，还是要看师资、生源等多重因素。

此外，王四营规划中的中关村朝阳园垡头中心区其实短期内实现显然不可能。由于其定位为承接北部产业区资源溢出，而朝阳北部产业仍处于蓬勃向上发展的周期，资源向南外溢还需较长时间。

不过据了解，王四营还将把北侧的汽配城改造更新成约33万平米综合商业配套，吸引高端产业及商业集聚，以汽车科技服务业为核心，打造以汽车金融、主题文化、主题商业为支撑的商业地标。

人民日报社分址也将在王四营打造人民日报社动漫产业园，发展动漫产业。景观河道南侧的农贸市场也有望拆迁。

这么一看王四营确实越来越有“文创区”那味儿了。

02｜朝阳十八里店——金隅昆泰云筑

以东四环著名地标北京欢乐谷为坐标，王四营在其东侧3公里，而十八里店紧临其南侧，位于东四环十八里店桥东南方向约1公里处，地处亦庄与朝阳的交界地带。

以前这地儿是一处石材市场，板块内批发市场、汽修厂比较多，住宅主要以回迁房、安置房、经济适用房为主。进行了近20年的农村拆迁安置和土地收储。

在北京2021年第二批次集中供地中，十八里店朝阳港地块作为朝阳唯一一块成功转让的住宅地块，被金隅+昆泰联合体以37.6亿底价拿下。

项目名为金隅昆泰云筑，是主打三居、四居改善产品的纯商品房住宅，没有配建保障型住房，均价为7.5万/㎡，并且项目推出久违的119㎡大两居户型！

119㎡两室两厅为南北通透的全明设计。南向整体面宽达9.7m，客厅270度飘窗设计，超大主卧套的卫生间采取飘窗设计。餐客厨一体，厨房为U型设计，配备有家政间。

目前金隅昆泰云筑是十八里店板块内唯一新盘，项目直线距离17号线地铁十八里店站约300米，距离四环也只有700m，周边还有京沪高速，自驾出行便利。

十八里店板块规划已久的朝阳港位于东四环东南侧，东南至城市铁路环线京丰铁路段，西南至京津塘高速路，东北至垡头二号路，总占地约3.7万㎡公里。

去年，朝阳港还被朝阳区列入将重点建设的轨道交通站点周边空间10个微中心之一，规划在未来将成为北京东南部新的城市中心。

朝阳港产业规划以商业物流港为主，是朝阳区十大重点工程之一，不过发展比较缓慢。

之前在2021年年7月2日北京发改委批复了十八里店朝阳港一期土地一级开发项目——包括住宅商业、配套中小学建设，区域内已落地7所中小学校、建设三大郊野公园。

区域开发正在进行，凭借东四环和亦庄的区位优势和发展条件，只能说这里的城市配套在逐步完善。要非说是高端，确实就有点用力过猛了。

03｜朝阳管庄——京能龙湖熙上

熙上项目规划鸟瞰效果图

在去年第三批土拍中京能+龙湖以20.8亿元底价拿下朝阳区管庄乡GZGJC-03地块，要知道地处东五环的管庄板块已经这已十余年没有供地。

京能龙湖熙上是管庄棚改地块，位于朝阳区广渠路与双桥东路交叉口南500米，东五环外5公里，旁边就是通州。

项目容积率为2.2，有66㎡-81㎡两居的刚需户型，数量较少，更多的是85㎡-110㎡的改善户型，按6.98万元/㎡售价，总价约460万起。

来说说主力户型85㎡，三室两厅一卫，总价约586万。

依旧是南北通透的全明格局，南向两面宽，有飘窗设计，U型厨房设计，但是卫生间和厨房外面是凹槽设计，会影响到采光。北面两个卧室面积也较小。

95㎡的户型就有质的飞跃，三面采光，而且客厅面宽4.3m，视野很好，不过这总套数只有40多套。

京能龙湖熙上对比南边7.1万/㎡的王四营和7.5万/㎡的十八里店，价格优势还是很明显的。

主要bug是目前项目周边无地铁，最近的八通线八里桥站要1.7公里，这对需要无车通勤的人来说是个问题。

但是离东五环和广渠快速路很近，驾车约25分钟可以到达国贸，有车一族可以考虑。

来看看配套，管庄板块内教育方面有清华附中管庄学校、朝阳第二实验小学双桥分校等。

医疗方面朝阳区第三医院、双桥医院等医疗配套都在2公里半径内，家里有老人需要医疗保障的无需担心。

商业配套方面，项目三公里内有万豪购物广场、国泰百货、万达广场等购物中心，其他日常生活需要的超市药店等周边即可满足。

看完东南这仨项目，只能说朝阳区南部发展逊于北部是不争的事实，但是胜在价格相对友好。

像王四营、十八里店这俩交通优势更突出的板块，如果做出小户型，势必非常抢手的，其实有时候周边要都是老破小，咱也没必要强行改善。

踏踏实实做小户型，城区又临铁肯定会有人买账的！