“4”字头!低总价上车72㎡准临铁两居!距离城区最近的刚需房均价还得降!

哈喽大家好，我是血拼哥！

好消息！大兴瀛海均价2.9万/平的共有产权房项目北投如郡今日喜提预售证，看来项目网申将近！大家近期关注起来！给咱们【标星】点起来！

最近同时网申的三个项目门头沟京能西山印、大兴中建鄂旅投星光里和房山熙悦丽博同时都面向城六区家庭开放网申，可以讲是近年少有的共有产权房盛事，哥们上周六带看房团，西山印人山人海，据说当天京籍已经申购5524套，非京籍1975套左右，大兴项目也有8000+的网申量。

但是“盛况”背后可能就是“危机”，血拼哥觉得有义务提醒户籍/社保城六区的朋友把握！下半年即将到来的项目（昌平、丰台、平谷）目前消息不会向城区户籍/社保开放。

除了共有产权房，今年的刚需似乎更有运气一些，因为不少近郊新盘选择做小户型刚需产品，大家还有一些纯商品房的上车机会！

近期，北京刚需上车热门区域又双叒叕上新！这次非常稳准狠的定位刚需盘，这个项目就是位于顺义新城的花园洋房项目——公园和御

顺义近几年的发展势头很猛，尤其是楼市方面的成交数据更是引人注目。

顺义2021年成交商品房住宅7174套，同比上涨高达82.7%。连续2年同比上涨速度全北京各区领先，2022年3月份顺义区住宅成交套数前五名就有300余套，可以说是供应大区，也是成交大区。

另外，从别墅区进阶到别墅区＋居住区，居住环境，城市界面也比较好。

数据来源：毅家之言

那么这个新来的项目有啥优缺点呢？是不是更适合刚需呢？

项目优势1：距离地铁更近

此次即将入市的项目位于顺义仁和区，比此前大热的“仁和三兄弟”位置更靠北，更临近地铁15号线。

不过这个近也很水，哥们测量了下，坏消息是再近距离也有4公里，好消息是出门不远有公交车，13分钟地铁接驳。

另外，据项目消息，距离规划中的20号线（R4）临河站不到2公里，算是准临铁楼盘。不过，这样看来，位于双河大街以南的“仁和三兄弟”距离规划地铁站更远？

据了解，规划中的R4号线会经过中德产业园站、临河站、仁和镇站、南彩镇站等站点，未来还会和东延后的15号线换乘，实现一体化产业格局。

目前看，R4线基本确定进入三期规划，但只修R4线一期（也就是北京地铁20号线一期），刚刚公布的三期第一次环评也提到了这条线路：

进入三期规划的R4线一期（北京地铁20号线一期）主要是管各庄到临河段。

R4东延示意图草图

自驾方面，西侧5.1公里是东六环路，西南侧约3.3公里处是燕京桥，多条高架道路汇集，自驾出行比较方便。另外，还坐守机场高速、机场二高速，距首都国际机场只有十几分钟车程。

项目大概位置

项目优势2：配套不错

项目自身将配建12班制幼儿园，建成后无偿移交给顺义区教委；2.5公里内有顺义第一中学、第九中学、港馨小学、黄城根小学、石园小学、顺义五中等。可作为参考，具体以教委划片为准。

医疗配套有京顺中医院、仁和第一人民医院、文昌中医医院、妇幼保健院等。还有距离项目3.5公里有首都医科大学燕京医学院，4.5公里左右有北京中医医院，顺义区医院等。

项目周边2.5公里内教育＋医疗资源

商业方面，距离项目1.8公里有鑫海韵通大卖场，2公里有国泰百货，5公里还有BHG华联、新世纪百货、锦荟港，可满足基本生活需求。且项目距离15号线地铁商业也非常近。

距离项目约600米的是约22万平米的仁和公园，3公里处是潮白河，还有1.8万亩森林公园、顺义公园、怡园公园、顺义新城滨河森林公园，生态环境方面比南边的“仁和三兄弟”好不少。

项目优势3：低总价刚需产品

这个项目预计月底开放样板间，目前得到消息，项目预计推出72平两居、89～95平三居、115平三居。最南一排据说还有建面约60平米的一居。其中，主力户型为72平两居、95平三居。

粗略估计首付120万左右，不过看看“仁和三兄弟”的网签价格，不知道这个项目有没有首次开盘的优惠价呢?

另外，目前看项目透漏的效果图发现，项目户型基本都是南北通透的，据说72平户做到 “户型方正+南北通透”，还有270度转角边厅，如果真的，那还是非常有吸引力的。希望开发商在户型上都“内卷”起来！

另外，最近商品房的装修内卷也很严重啊，听说这个项目还升级了恒湿、恒温式中央空调配置、防腐耐磨式天使拉篮提升等；还设计了落地窗，增大了LDK一体化的空间，优化家政间、面宽以及衣帽间收纳等设计……简直不要太舒适。

目前项目户型图还没有公示，如果可以了，咱们第一时间跟大家同步！

另外，项目作为容积率2的低密洋房，规划14栋住宅楼，全部楼高6-11层，外立面是玻璃幕墙，铝板外墙，时代感拉满，“内卷”继续！

项目槽点：周围次新和二手房选择不少

查了下项目周边二手房价格，其中有三个楼盘价格大于项目，都是大户型，总价至少千万起步；

也有有小户型二手房选择，价格便宜一万每平左右，距离地铁站也更近，但是他们中最“年轻”的是04年，楼龄肯定是没法和新房比的；

左下方和悦居10号院2018年建成，售价3.3万/㎡，最小户型54㎡一居，距离规划中的20号线更近。

按照目前的消息来算，上车72㎡两居总价316.8万，首付126.7万左右，讲真，这个价格其实有更多其他选择。

总结，附近二手房价格比项目便宜，楼龄较高，有些距离地铁站近，不过新房的“诱惑”还是独有的。4月16日的时候已经开放其城市展厅+都会展厅，样板间将在一个月内开放，推荐首付在100万+，工作在望京等片区的朋友看看吧！

顺义目前供应最大的片区集中在马坡和仁和，仁和由于距离城区更近更受关注，不过刚需上车还是要多关注生活配套，毕竟顺义过去以“墅区”闻名，但其实各种配套和刚需并不匹配，所以最后还是那句话，刚需买房，一定需求第一位（通勤、教育、医疗等配套+居住舒适度）！