海淀北上新!楼面价倒挂近1万/平,总价300多万上车近铁纯商品通勤神盘!

哈喽大家好，我是血拼哥！

要事先说！北六环外，昌平均价3.19万/平共产房北京彩璟和南五环外，均价2.9万/平共产房北投如郡，今天开始网申！

项目介绍，戳此处考古：北投如郡|彩璟玉宸

北京彩璟 除了面向昌平户籍/社保无房家庭，还面向东西城涉及核心区危楼简易楼改造、重点文物腾退、申请式退租、申请式换租四类腾退安置家庭配售。

北投如郡 面向大兴、城六区、亦庄经开区无房京籍非京籍家庭。

符合资格的家庭一定抓紧时间网申登记（2022年5月6日10:00至2022年5月20日17:00），每个家庭可以申请多个项目，只要最后选房的时候做好抉择就可以。

说完了网申共有产权房，咱们来说说低总价纯商品新房！

北京楼市如今呈现两极分化的局面，在今年前两次集中供地中，海淀可谓是一地难求，但是北京规自委却开始大量挂牌京北地区的地块。

哥们儿来盘点一下，二批供应新地块中就有昌平平西府、平坊村和土城新村，加上一批已经公布案名的生命科学园（建发珺和府）和中关村国家工程技术创新基地（中海滙智里）的地块，竟足有5块之多。

除了新地块，入市的新盘项目多元多样，刚需盘也不少，而且噱头都以海淀北来宣传，基本都要和码农挂上钩。

看来北京楼市内卷之风已经刮到海淀后花园的昌平南地区，今儿就想和大家聊聊真正的“海淀北”新盘——建发珺和府，到底能不能在众多项目中卷出新高度。

项目位置示意图

要知道昌平南部片区近几年发展势头很迅猛。一是由于地理位置靠近海淀可以形成区位替代性选择；二是承接了不少在海淀发展的高新科创产业，使昌平和海淀有着紧密的产业关系，以及职住的外溢关系。

有如此丰富的产业与人口，有刚需置业需求的潜在购房者也一定不会少，更需要擦亮眼睛在层出不穷的项目中找到质价比最高的那个。

那么这个连案名和户型都是刚公布的建发珺和府有啥优缺点呢？究竟适不适合海淀北工作的刚需朋友们呢？

区位条件较好

产业资源丰富

建发珺和府在回龙观西南部，属于京新高速和京藏高速夹缝之中的二拨子区域，北侧800米就是北清路，自驾出行方便。

为啥说这个地理位置不错呢？

该项目所属区域位于未来科学城“生命谷”，有北京国际科创中心、北京自由贸易试验区两大红利政策加持，区域可持续发展后劲强健。

它西北方向不到2公里是中关村生命科学园，西南处2公里是航天城。西侧7公里是永丰产业基地，南侧7公里左右为西二旗中关村软件园。东北处紧邻三一产业园、小米产业示范基地。

生命科学园地区现有产业

再从项目所在二拨子板块北边的生命科学园规划来看，这里会是未来智造产业集群发展的组团地区。

生命科学园CP01-0601~0603街区控制性详细规划图（2020年-2035年）

可以说项目周边的高端产业资源+巨大人口红利，提供了有力的发展基础。

交通方面可圈可点，去后厂村驾车二十分钟左右；去西二旗，昌平线地铁一站抵达。当前项目距离最近的地铁站是昌平线生命科学园站，步行大概1.7公里左右，这个距离说近不近，但要真走起来可能还是有点儿费时间的！

不过好在听说项目南侧有在建中的13号线分拆线新龙泽站，距离大概1公里。远期规划包括M19号线、市郊铁路S2线、三城联络线等多条轨道交通线路。

新龙泽还是换乘站，未来建成之后，将连通5、8、17号线和昌平线，直接抵达西二旗、后厂村和永丰产业基地，妥妥的码农通勤专线，大写的方便！

只不过13号线分拆项目2021年8月才开始施工，绝对工期4年以上，至少要2025年才能开通了。

生活配套未来可期

教育资源却差强人意

商业配套，建发珺和府北侧约1.2公里为永旺梦乐城、东南4公里范围有港龙商业中心、北店时代广场、昌发展万科广场等购物中心；

合生汇和太古里商街位置示意图

并且目前永旺隔壁的一块空地正在建设昌平合生汇和太古里商街，约45万平的综合商业体，据说今年就有望开业！

合生汇和太古里商街效果图

医疗资源上也很全面，健康生活有保障。最近的医疗资源是2.5公里左右的积水潭医院回龙观分院，五公里范围内有北京大学国际医院、北京大学第六医院昌平院区、积水潭医院新龙泽院区、回龙观医院和中国人民解放军总医院京北医疗区。

项目区位示意图

项目还规划自建养老设施、社区医疗服务中心等，可以满足日常生活需求。

大家都知道几乎整个昌平区整体的就是教育质量都很一般，以后孩子有上学需求的得审慎考虑这里。

所以很多在昌平南买房的朋友，没生孩子之前对这里很满意，但一旦孩子要上学就得置换房子去海淀的问题了。

项目1公里左右有回龙观中心小学，这应该是唯一一个对口的公立小学了。3公里左右有中关村外国语学校，隔壁有北清云际自建的36班小学和18班幼儿园可以共享。

总的来说，建发珺和府对于工作在附近，短期不用考虑孩子上学的买房人还是比较不错的，因为其他配套会陆续很完善。

价格倒挂近1w的刚需上车福音

可能受到噪音影响？

珺和府是国企建发在北京继望京养云、建发学府印悦之后，打造的第三个住宅项目。

建发在北京打造的新中式项目实景图

建发能够俘获人心的一大亮点就是新中式，古香古色的建筑风格在北京这样的古都，确实大气了不少。

建发珺和府的建设用地面积2.56万平方米，规划建筑面积7.18万平方米，配建3500㎡保障房，关注血拼哥的都知道，二批次供地即将到来的竞争对手们都是纯粹的商业住宅，这方面来说建发还是有些吃亏。

按照地块控规条件，限高80米，容积率为2.8，执行套内90/70政策，为高层+洋房的产品。

据悉项目主力户型为四种，高层的87㎡两居和101㎡三居，洋房的113㎡三居和130平㎡四居。高层是两梯4户，洋房是1梯两户。

还有少量56㎡、60㎡、98㎡非标准户型，套数不多。按照北京普宅标准——五环到六环为单价31680元/㎡、总价374万元以下，56㎡小户型虽然可以作为普宅，总价365万左右，但绝大多数人肯定没机会抢到。

项目东侧紧邻的北清云际的户型83㎡、95㎡、108㎡和126㎡，不论是户型还是配套都和珺和府大致一样，看来俩项目注定是要正面交战了。

哥们认为如果你是在中关村产业园、昌平生命科学园或者未来科学城的年轻码农，毕业没几年又想在北京置业的，那么最在乎的一定是性价比。

而建发珺和府拥有更低价格和更高质量的可能。

销售指导价和北清云际同为6.2万/㎡，最低总价约540万/套，首套首付约216万起。

虽然指导价相同，但是珺和府的楼面价是4万左右，北清云际约5万/㎡；

这样一来珺和府拿地价格低，1万/㎡的楼面价差，利润空间更足，也许后续会有特价房源，而且哥还听说绿城将进入与建发合作开发，那做出好产品的可能性很大。

并且珺和府的得房率大概在74%-78%左右，比隔壁北清云际69%-73高了不少。

但缺陷是珺和府更加临近高速和城际铁路，项目西侧离高速最近只有200m，多少也有些会噪音影响，到时候要看看开发商如何进行降噪处理了。

楼栋分布上，刚需87㎡和101㎡远离京新高速，113㎡和130㎡的洋房反而安排在了靠近高速的一侧，真的很令人费解的操作。

再看看珺和府的户型，目前只公布了101㎡、113㎡三居和120㎡四居，还都是草图。

103㎡三居

101㎡三居是南北通透的全明户型，餐厨客一体，U型厨房设计，明厨明卫，卫生间干湿分离。双面向南，附带一个转角飘窗。但是客厅面宽略显窄，入户正对卫生间。

113㎡三居

113㎡三居，南向三面宽+三飘窗设计，南北通透，明厨明卫。入户左手边就是卫生间，满足疫情期间消杀需求。餐厨客一体，通风不错。有独立家政间。

130㎡四居

130㎡四居是南向三面宽的四叶草全明户型，四个卧室分布在四个角落，互不打扰。餐厨客一体，动线流畅，三飘窗中的一个还是270度转角飘窗，适合观景。主卧和客厅的墙不是承重墙可打通。

再看下附近的二手房，同品质较好的次新房领秀慧谷D区也在6.9万/㎡左右。

东南侧4公里有2014年建成的融泽嘉园6.6万/㎡和2012年建的金域华府8.2万/㎡。

相比之下，建发珺和府新盘价格能倒挂1w+，还是比较适合北部码农刚需上车的。

最后，看看竞品情况，建发珺和府周边有不少新房，据说项目会在6月开盘，那么东侧紧挨着的北清云际就会成为最大的竞争对手，哥们儿列了个表格供大家参考。

哥们儿总结一下：

从位置上来看，北清云际更靠近东边，因为建发项目紧挨京新高速和京张高铁，存在较大噪音和灰尘影响。

从容积率来说，建发容积率更高，密度更大，社区居住舒适度相对差一些，而且珺和府社区占地面积小，相应公区配套面积就会少，园林绿化品质相对差，就算设计得再好，也有着先天劣势。

从配建分析，北清云际配套有29500平公租房，四个天然气锅炉房，1个配电站，1个邮局。珺和府居住环境就纯粹一些，社区质量可能更好，只配了3500平公租房，1处物流配送场所。

总之，昌平目前这些新盘里大部分都有产业、有交通、有商业配套，又有价格倒挂，小户型低总价，上车门槛也足够低。

不过有的房子虽然便宜但是太远根本不适合通勤，大家还是要擦亮眼睛谨慎挑选！