在租赁住房的万亿市场里,盘活资产还有多大空间?

清晨，从广州冠寓猎德大桥店出门，李泉（化名）去往公司大约有十分钟的自行车车程，但他多数时间会选择步行，花上半个小时的时光。

用他的话说，“给每天第一个灵感，留点沉淀的时间”。

2018年毕业后，李泉成为了一名广漂，与天际相连的广州塔曾让他心潮澎湃，而猎德大桥上的晚风，则为他送来了这座城市霓虹下的温柔。

“是与在老家不一样的存在感，感觉到自己被需要，也能感觉到自己与外部的联系与意义。”

几年间，从猎德大桥上，他看到了一座座钢筋水泥，变得人来人往；而在一年多前，他的公司搬到了桥南的琶洲，自己则住进附近的冠寓猎德大桥店。在一次与冠寓的运营官闲聊中，他得知在2019年改造前，这里还只是海珠区村集体闲置的宿舍楼。

龙湖冠寓广州猎德大桥店

城市更新、产业迭代，让脚步形色匆匆之余，总能看到一面面熟悉但又陌生的场景，或是常去的小店换了门脸，或是隔壁的公司变了装潢。已经1年多没有回家的李泉说，有时他也会想家，想回去看看在家乡相互惦记的人，也想看看家乡的街道是否一样发生着如这里般的改变。

时间与空间的重新匹配

穿过全国闻名的广州珠江新城，跨过珠江之上的猎德大桥，即是海珠区的琶洲互联网集聚区。

腾讯、阿里巴巴、小米、唯品会等互联网大厂的企业总部或区域总部大楼均坐落于此，望着今天的珠江新城，即能想象明天集聚区的繁华景象。

李泉所在的工作室就在这里，“左手是产业园里的微信总部，右手是在建的广州腾讯总部大楼，中间就是我工作的地方。”

近年来，产业的集群效应催生了化学反应，影响着琶洲乃至外溢的更大区域，这里有云集着全球知名的大厂，也孕育着许许多多正青春的企业，而生态展现的勃勃生气，正成为区域发展的内核与魅力。

如李泉般，很多年轻人见证了这里的快速崛起，几年间，各大项目施工现场的机器轰鸣不断，车辆穿梭往来。在他们眼中，周边飞速发展的一切，就像是自己的写照——即便眼下是单薄的，只要自己站在舞台上，未来就是自己的。

4年时间，自毕业来到广州，李泉见证了珠江边一座座大楼的拔地而起，而对于这里的老人来说，自2009年广州正式开启城中村改造后，这里的变化每一天都在进行着。

其中，江海街道的广州纺织机械厂改造，被很多人认为是区域内改造的标杆。2010年，旧厂房改造保留了红砖灰土的原有风貌与文化，焕新成TIT创意园，此后这里成为了独特的文化或生活标地，也为微信总部的入驻、互联网产业生根埋入伏笔。

而李泉所住的龙湖冠寓广州猎德大桥店，亦是一个闲置物业改造、盘活的案例，成为近年广州海珠区闲置住房品质化提升示范项目。

改造后的龙湖冠寓广州猎德大桥店经常吸引年轻人前去拍照打卡

如今，位于新安后街的4栋鲜艳大楼很是引人注目，据住在附近的人说，“在冠寓进场改造前，远远看去没什么活力，一点都不像这里应有的样子。”

据悉，这里原来是广东药科大赤岗小区的宿舍楼，因大学主体教学楼搬迁成为了村集体闲置资产。在保持整体物业原规划不变的前提下，冠寓对原有物业的旧居住环境进行了重新规划，除了人们居住的空间，也对环境品质进行了升级，配套了多个功能性免费公区。

闲置物业的盘活，让时间与空间重新匹配。在每天上班的路上，李泉总会刻意看一看创意园的红砖与铸铁的路牌，在这里似乎能看到时光曾经的模样，也感受到未来似乎触手可及。

20年的签约

事实上，每一栋建筑从被闲置，到被改造、盘活，几乎都有一段产业更迭、迁移的故事。

近年来，这样的故事在不断增多。在城市更新的大背景下，产业的迁出、引入、发展，到进一步迸发区域的活力，越来越多的新城区拔地而起，也有更多老城区蜕变新生。

如同琶洲互联网集聚区里一样，产业园、TOD综合体、总部基地往往是区域产业发展的核心，成为聚光灯下的焦点；而在此之外，更多的建筑还是作为产业配套的绿叶。

与对事业充满憧憬的李泉不同，在郑州的赵先生参与到城市发展的身份，更多时候是一名业主。此前赵先生购入了一栋位于郑州老城区的公寓资产，中心的地段与紧邻地铁的便捷，无一不标示着项目的潜力。

选择做什么，不仅仅有社会责任，也暗含着生意的逻辑。一面是对城市发展有所作为的期盼，另一面则是资产保值增值的实际意义——过去几年，土地红利的渐渐消失，让项目的保值增值对运营更加依赖。

“一开始考虑做商务办公，但资产空间格局不合适，另外，也担心商务办公的收益情况。酒店只是解决100-150间房的体量，无法解决全部的需求。更何况，酒店的装修成本、运营成本高，收益还不稳定，容易出现结构性风险。”据仲量联行发布的《2021中国办公楼市场白皮书》显示，在中国41个中心城市里，有19个城市的甲级写字楼空置率超过了30%，其中有14个是省会城市。

将目光投向了长租公寓，是赵先生综合了成本、风险的决定。过去几年的洗牌，加速了劣币出清的过程，而如今依然在市场活跃的企业都身兼“绝技”，在郑州市场份额居首的冠寓，顺理成为首选。

实地考察后他发现，冠寓不会对房间的空间格局做出大的改变，这减少了整体周期和成本。而对指标进行分析后，冠寓的经济账也算得最明白。

龙湖冠寓郑州国贸360店公区及户内实景图

龙湖冠寓郑州国贸360店公区及户内实景图

“在2021年，冠寓在郑州的出租率一度达到了100%，最低也能达到90%的出租率，收益率十分稳定，抗风险能力很强。” 通过标准化产品体系建设，大大缩短了闲置物业的改造时间，一些复杂的改造项目，用几个月的时间，就能完成上百套品质房源的交付。

不同于资产购置与改造前的犹豫，赵先生一次性与龙湖冠寓南五里堡地铁站项目性签下了20年合约。20年，或许已足够如李泉们，触碰向往的天空，让他们如今经历的一切兴奋、彷徨，变成故事讲给同样走在路上的青年人。

新青年异乡的明亮节点

丰富的社群活动，让冠寓正在成为城市青年进入职场后的租房首选品牌

对于赵先生，选择签约长租公寓，不仅仅因为冠寓在郑州市场的成功案例 “让他更加放心”。

近年来，租赁住房市场在政策推动下加速发展。在“十四五”的规划中，“着力解决困难群体和新市民住房问题”等租赁住房内容，依然是重点任务之一。而盘活闲置物业，亦是租赁住房增量的重要途径。

而对于李泉，居住的公寓也不仅仅是他事业向上的一个阶梯。在过去，闲置物业的改造、盘活，为青年人带来某一人生阶段的栖身之所外，往往更是一份对生活品质的唤醒。

据另一位在广州琶洲上班的冠寓租户KIKI介绍，自己之前和朋友租住在城中村的两居室，那里“就是个晚上睡觉的地方”，而现在，在自己的小房间外，有健身房、影音区、休闲区、书吧、餐厅，“感觉换了一种生活”。

“冠寓会组织各类社群活动，丰富年轻群体的社交活动、认识了很多新朋友。”在郑州的生活工作的王莉，也有相同的经历，自己所居住的金水区花园路国贸360店亦是一个办公楼改造项目。“我开始以为通过旧办公楼改造的公寓，品质参差不齐，房东随意涨租。结果到了这里才发现，自己真是老有眼光了。”

门外是关于理想的蜿蜒长路，门里却是一方温暖明亮的小天地。

位于重庆的龙湖冠寓仙桃数据谷店是重庆市内高科技产业园与龙湖合作首例

28岁的甄丽涵（化名）在数据谷入驻企业苏州合展担任设计师。在重庆仙桃数据谷内，龙湖冠寓营运着超过2000间房间的大型社区，所服务的人群，即是园区内的企业员工。区别于如今的步行上班，此前，甄丽涵“天蒙蒙亮就要起床赶车，坐公交、转环线、转国博线，再转公交，单程需要2小时左右。”此外，装修也特别符合她的审美。

“仙桃数据谷与龙湖的合作，是重庆市内高科技产业园与城市综合运营商的合作首例，既能提升双方品牌影响力，又能加快仙桃数据谷产城融合的建设。”据仙桃数据谷相关负责人表示，与龙湖的合作，不仅留住人，还提升了园区的管理水平，助力园区吸引更多优质企业落户园区，增强园区招商引资能力。

龙湖冠寓重庆仙桃数据谷店中庭实拍图

有分析人士表示：“在为都市青年提供高质量租赁住房的同时，兼顾到娱乐、锻炼、饮食、社交等方面的需求，冠寓这样的项目是市场希望更多看到的。”

在过去，冠寓已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目。

同时，针对资产盘活，龙湖冠寓已探索了六种不同的模式，涵盖自持商办土地自建运营租赁住房、政企合作打造人才租赁住房、产业园合作项目、城市更新类项目、自建自持大型租赁社区等等不同的物业、产权类型。

种种探索，是龙湖冠寓对业务的一种探索与执着。而这背后，有关于城市的魅力、产业的发展，更关乎一个个青年人在异乡奋斗路上的明亮节点。