北京学区房涨了?重锤之后,逻辑变了

又是一年入学登记，今天跟大家聊聊学区房。

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海淀偷摸补课

西城家长不乐意了

前几天西城家长，"炸"了。

事情可以概括为：通州一名老师确诊阳性，流调发现他给海淀学校学生补课，西城家长不乐意了。

据了解，这名老师是高思的数学老师，在通州校外上课，又入了海淀学校开奥数班。在教育双减之下这是不被允许的。

这事儿一出，立马点燃了西城家长的爆点！

有家长表示：

凭什么西城是“真双减”？

凭什么海淀能偷着补课？

凭什么一有事，停课的总是西城？

更逗的是，有网友捋了一下事情发生的时间线。

发现这名老师在通州上课被曝光时，西城家长没生气；但入海淀校补课被曝光，西城家长的愤怒值才真正拉满。

你品，你细品。

网友戏称：“奥密克戎来了，西城家长没慌；全北京抢菜，西城家长没慌；海淀偷偷找高思老师上课，西城家长是真的慌了！”

一场疫情，教育的内卷被体现的淋漓尽致。

西城、海淀是北京甚至全中国的教育高地，也是北京学区房的主力市场所在地。

去年学区房遭政策严打，今年又快到了入学季。现在学区房咋样了？

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被猛锤的学区房

彻底熄火了吗？

咱以西城主要的学区片区为主，话不多说直接给大家上数据。

德胜

月坛

六铺炕

从过去一年的房价走势，咱们可以看出从去年9月开始至11月，这三个典型学区区域房价都出现了幅度不小的下滑。

那会发生了啥？

去年9月，新生入学季刚过，入校结果刚出。多校划片严格执行，不少孩子没上去原本对口的学校。

处于“学区房崩塌”阶段。

据统计2021下半年，德胜占坑用的一居学区房的成交均价如下：

2021年8月，一居室成交均价15.48万；

2021年9月，一居室成交均价16.12万；

2021年10月，一居室成交均价14.77万；

2021年11月，一居室成交均价15.09万；

均价17w+掉到15w+，成交量也是大大减少。

再看今年初至今，从数据走势中不难发现，房价又出现了不同程度的回弹。

前段时间给大家发过一份占坑老破小的成交数据。

数据显示，部分30多平的一居成交单价直逼20w；当然成交金额是个例，但逐渐回暖是多数情况。

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学区房的上涨逻辑

发生转变

经过一年的消化，为啥学区房市场又逐渐回暖了？

多校划片严格执行前，学区房价值的主要构成因素，粗略给大家分拆为以下几点。

学区房价=5%*房子+100%*学票+20%*地段

多校划片严格执行后，学区房价值的构成因素占比，发生了一些变化。大致可以列为以下几点。

学区房价=5%*房子+50%*学票+20%*地段+50%*预期

可以理解为，原本100%的学票，打折成了50%；但同时又多了50%的家长心理预期。

这是一个市场的转变过程，现在的学区房市场由学票主导逐渐变为预期主导。

是家长的"赌徒"心理在与政策进行博弈。

对家长来说，买学区房，入牛校概率50%；不买学区房，入牛校概率为0。

赌上一把，搏一搏单车还是可能变摩托。

好学校依旧在那没多没少，牛校和渣校之间的差距依然是天壤之别，只是入学的不确定性增大了。

所以为啥学区房能回暖，或者说为啥学区房没有被彻底打掉很明确。

只要校与校间的均衡性没有彻底达成，那波实力家长依旧愿意赌，学区房也就不可能彻底降温。卷，也就一直存在。

不可否认的是去年多校划片执行的很猛，但教育均衡不是一天两天就能达成。

最后，现在又到了入学登记的阶段。

把东西海朝的入学政策附在这里，需要自取↓↓↓

【西城】

根据西城区发布的《关于2022年义务教育阶段入学工作的实施意见》。今年，西城区入学政策总体保持稳定，继续严格执行多校划片入学方式。

今年2022年西城区入学条件和方式基本保持稳定。符合西城区小学入学条件的适龄儿童须在5月5日至5月31日由法定监护人或其授权委托人登录小学入学服务系统（yjrx.bjedu.cn）完成采集，在审核通过后按西城区入学方式和程序入学。

符合西城区初中入学条件的小学应届毕业生，按规定时间完成初中入学报名手续，参加西城区初中入学。

非本市户籍适龄儿童和小学毕业生在规定的时间内，按审核办法完成审核，审核通过后按西城区入学方式和程序入学。

西城区今年落实市教委文件要求，加大多校划片力度，继续严格执行多校划片政策。

凡不符合“六年一学位”要求、2020年7月31日后新购房产或户籍从本市其他区迁入西城区的本市个人居民户籍适龄儿童，由其法定监护人根据小学新生登记入学通告公布的招生服务范围，在规定时间内到学校提交入学材料。

片区内登记入学工作结束后，依据学位情况按相对就近原则在学区或相邻学区内派位入学。

今年西城区进一步加大户籍、房产等适龄儿童入学信息采集表所填报内容真实性的审核力度。对依本区户籍入学的适龄儿童做好户籍核验审核，对依本区房产入学的本市户籍适龄儿童，做好平台不动产核验工作。

西城区入学咨询热线：区政府政务服务热线66007070和区教育考试中心热线（小学入学咨询电话：63542149，初中入学咨询电话：66151858）。

【东城】

东城区今年入学政策和去年相比也基本稳定。

5月5日起“东城区义教入学服务系统”开放，该系统可办理入学政策现场咨询预约、办理入学资格网上审核。

2018年东城区义务教育入学政策中提出，2019年起，将对适龄儿童入学登记的实际居住地址及适龄儿童就读学校实施记录，自该地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个“单校划片”入学学位(符合国家生育政策的除外)，即“一校一片”的划片入学。

租住房屋办理入学资格审核的，在通过审核后需在东城区内“多校划片”派位入学，而不是“一校一片”的“单校划片”安排入学，因此不占用房东的学位。

对于在东城区新购房产家庭的适龄子女如何上学？

东城区表示，2018年东城区义务教育入学政策中提出，入学登记的实际居住房屋产权于2018年6月30日后购得的家庭，自2019年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内“多校划片”安排入学。其中，已于2018年12月31日前取得不动产权证书的仍按“单校划片”入学。

为保持义务教育入学政策连续稳定，凡在2018年12月31日前取得不动产权证书的家庭，未来入学当年均按“单校划片”入学。2018年12月31日后取得不动产权证书的则实行“多校划片”派位入学。

适龄儿童入学时应持相关材料，预约到户籍所在地或实际居住地服务片小学，也可预约到东城区义务教育入学办公室办理“多校划片”入学手续。

东城区入学咨询电话：010-64222788，010-64226678，010-64213056。

【海淀】

海淀区今年入学政策也保持了政策稳定性和延续性，将继续采用“电脑派位”方式实施多校划片。

一是将去年提出的关于凭房产入学的预警政策落地。在原有“六年一学位”基础上，提出自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，自该套住房地址用于登记入学之年起，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的适龄儿童除外）。

二是在延续“19.1.1”电脑派位多校划片政策基础上，明确提出在2022年5月1日后（含当日）取得的规划用途为办公、商业、公建、酒店等非住宅类型的不动产权证书不能作为入学依据。实际上，这一条政策，海淀区在以往的工作中已有体现，今年在政策文件里予以了明确。

三是政策在两个细则方面保持了基本稳定：《四证细则》落实去年的预警政策，将北京市居住证有效期限的起始时间表述为2021年9月1日前（不含当日），取消了“居住卡”的审核资格；《本市无房细则》对租房备案时间发布预警。从2023年起，逐年落实申请入学家庭承租房屋需要在本市住房租赁服务平台登记备案满3年的要求。

四是细化了“2211”表述，即今年在完善入学方式方面，将去年提出的关于凭户籍入学的预警政策落地。即在过去几年“仅具有海淀区户籍的适龄儿童，实际居住地址与其法定监护人在京合法房产地址不一致的，在区内协调解决”的基础上，增加了两段内容：2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决；2022年1月1日后，海淀区户籍但学籍不在海淀区的本市就读小学毕业生，其户口所在地址与法定监护人在京合法房产地址不一致，申请在海淀区升入初中的，在区内协调解决。

海淀区小学入学咨询电话:

62819952/62884772（本市户籍入学咨询电话）

62819680/82557630（非本市户籍入学咨询电话）

初中入学咨询电话: 62586791/62586790

【朝阳】

朝阳区明确，区教委根据适龄儿童少年的人数、学校分布、学校规模等因素，按就近原则，根据适龄儿童少年报名志愿（或意向），以随机派位等方式进行统筹分配入学。

今年政策中重申，从2017年起，朝阳区对适龄少年儿童少年入学登记的实际居住地址实施记录管理，实际居住地址用于登记入学之年起，原则上小学六年内、初中三年内只提供实际居住地址服务范围内的一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。

关于“适龄儿童少年父母或其他法定监护人于2017年6月30日后取得的不动产权证书所对应的实际居住地址不再对应一所学校，适龄儿童少年依据该实际居住地址登记入学将参加所在片区的统筹分配”的多校划片政策，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2017年6月30日之后取得的家庭适龄儿童少年入学，进行统筹派位。

今年朝阳区实行入学资格联动审核机制，朝阳区教委联合相关职能部门共同审核入学资格，特别加强对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查,凡不符合实际居住等条件的,均不能作为入学资格条件。

朝阳区教委根据适龄儿童少年的人数、学校分布、学校规模等因素，按相对就近原则，合理划定学校服务片，并根据适龄儿童少年报名志愿(或意向)以随机派位等方式进行统筹分配入学。报名人数少于招生人数的学校，直接接收分配的适龄儿童少年入学；报名人数超过招生人数的学校，接收在划定服务片内以随机派位等方式分配的适龄儿童少年入学，保证每位符合在朝阳入学条件的适龄儿童少年按时接受义务教育。

朝阳区小学入学咨询电话：85967525