跪求开发商"降点身段"!城区五环内临铁新盘,来搅局了

这届开发商终于开窍了，北京购房人有机会了。

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朝阳"搅局者"出现

千呼万唤的五环内，临铁400米，马路对面就是名校的保利锦上二期，昨天售楼处开放了。

在北京新房“静默”期，这个项目目测要搅动一下市场了。

作为主城区五环内为数不多的新房板块王四营，去年入市三个项目，今年保利锦上二期作为老四加入。

为啥我说这次开发商开窍了呢？来先看看去年入市的三兄弟销售情况。

保利锦上（一期）

朝阳壹号

中绿东岳府

根据建委的网签情况，三兄弟中去化最好的是保利锦上一期，朝阳壹号、中绿东岳府齐刷刷的趴下了。

虽然王四营板块有着环线+临铁的优势，但由于城市界面的问题一直不被大家认可。

所以我们看到去年的三兄弟，除了最先入市的保利锦上抢占先机，剩那俩现在全都放羊了。

在市场并不是很买账王四营的时候，保利锦上二期反而没有等待时机，而是换个赛道，错位竞争。

保利聪明啊，而且还不倔强。

王四营四兄弟面积段对比 点击放大可查看

我们看到去年入市的三兄弟120平以上的户型是主力，王四营定价7.1万/平米，120平左右的户型，意味着入住王四营要800w+。

大家都知道，现在朝阳新房供应井喷，尤其120以上的户型最多，而且不止王四营这一个板块。

朝阳区新房面积段汇总

如果再以同样的“豪宅”面貌入市，免不了放羊的下场。

这次保利锦上二期的面积段，完美填补了朝阳新房市场的空缺，以100平米以下的户型为主力突围。

有人说朝阳新房这算降了身段，其实不如说是王四营找准定位了。

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百平以下无对手

保利锦上二期面积段在67-170平米之间，户型非常多。

百平以下，板块内甚至整个朝阳都无对手。

王四营先前那三兄弟根本没有100平以下的户型，而其他板块小户型也早都卖完了！

而在百平以下保利二期做的最好的，是98平三居。

这个户型整体很通透，进深比约1:1，南向三面宽，三飘窗，双卧朝南，U型厨房，餐客一体，是比较经典的主流户型。

没有任何明显缺点，98的三居在朝阳新房市场上也并不多，推荐大家冲一冲。

至于67平小两居、86平小三居，其实并不是很推荐。

根据楼座分布，大家看下图可发现67/75平米小两居全部都是纯东或纯西向。

朝向不够完美，并且67平做两居整体空间也比较局促，次卧采光很小。

当然这个小户型因为总价比较低，肯定还是不愁卖。

三居中的最小面积86平，做的是三室一卫，这个户型比较传统，书房面积也不够，同样不推荐。

百平以上呢，保利二期优势就没那么明显了，尤其120平以上竞争选手多且各有特色。

隔壁的朝阳壹号就是劲敌，面积重合比较多。

咱来重点看看二期114和壹号110的三居户型对比。

保利锦上二期：

114平户型相对突出一些，整体设计也不错。

楼王位置，纯南北向，约10.3米南向三面宽，非常通透采光很充足，套房式主卧，并且户型全部为边户，主卧带270°飘窗，还是比较优秀的。

朝阳壹号：

110平米三居就略显逊色了。

同样三面宽但并不是纯南北向，有点西斜，整体户型也并不是很通透。

如果想选110平左右户型建议选保利二期。

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要不要买王四营

产品给大家说的差不多了，咱还是说回王四营板块的现状及发展。

之前给路续说过几次王四营的利与弊，今天做个总结。

交通是优势：

王四营四个项目排排坐，距离地铁7号线焦化厂站500米左右，妥妥的临铁盘。

坐地铁40分钟可以到达国贸，50分钟到望京，1小时可到金融街、丽泽商务区。

位置其实还挺近，五环内、临铁这也是王四营最大的优势。

发展前景不明朗：

至于弊端之前就给大家说过，目前王四营的城市界面不是很好，还是那种比较荒凉的工业风。

王四营的整体配套上可能不像大家想象的五环内大朝阳那样繁华。

区域内保障房扎堆，板块被汽配城、农贸市场和回迁安置房社区包围，这也是很多人对这里有所犹豫的原因。

此外，王四营规划中的中关村朝阳园垡头中心区其实短期内实现显然不可能。

由于其定位为承接北部产业区资源溢出，而朝阳北部产业仍处于蓬勃向上发展的周期，资源向南外溢还需较长时间。

不过据了解，王四营还将把北侧的汽配城改造更新成约33万平米综合商业配套，吸引高端产业及商业集聚，以汽车科技服务业为核心，打造以汽车金融、主题文化、主题商业为支撑的商业地标。

人民日报社分址也将在王四营打造人民日报社动漫产业园，发展动漫产业。景观河道南侧的农贸市场也有望拆迁。

这么一看王四营越来越有“文创区”那味儿了。

还有大家都比较关心环境治理的问题，因为挨着焦化厂害怕存在污染。2017年焦化厂地块污染物已全部治理完成，实现了产业转型。

现在王四营的区域定位是产业居住融合发展组团，焦化厂文创区是该板块产业发展的支柱。

教育存在不确定：

传的比较火的教育资源上，去年末朝阳区人民政府与北京市十一学校举行合作办学签约仪式。

朝阳区将借助北京市十一学校优质教育资源，在王四营高起点打造一所九年一贯制公办学校和一所科学特色的全日制公办高中校。

也就是北京市十一学校朝阳实验学校和北京科学高中。

十一学校是海淀著名的“六小强”之一，学生高考成绩非常的牛批。

并且据说这个学校就在四兄弟对面：

图源：销冠100

网传十一分校未来可能落座在上图中的L06地块，与朝阳壹号一街之隔。

有不少朋友来问这哥四个究竟能不能上这学校！其实并不确定，目前朝阳的多校划片虽然没有东西海那么严格，但这个东西谁都不能保准儿。

其实大朝阳很多板块都存在发展前景不明朗，城市界面一般的问题。

王四营的整体定价在朝阳各板块中，是比较低的，崔各庄8.8万/平，东坝8.6/平，十八里店7.5万/平，挨着都通州的管庄6.98万/平......

王四营7.1万/平，上车压力相对较小。这次保利锦上二期百平以下户型又接近八成，大家可以权衡下择需而入。