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首付127万起,上车72㎡准临铁两居洋房!得房率80%以上!户型图抢先曝光!

时间 2022-06-11 05:33:06 来源:搜狐焦点  

哈喽大家好,我是血拼哥!

门头沟共产房京能·西山印的摇号结果出来了,一共8116户家庭参与摇号,其中京籍家庭5442组,非京籍家庭2674组,一共1230套房源,恭喜参与摇号的朋友们!下一步就是等待选房了。

前段时间北京第二次土拍谢幕,一共14宗土地,盘算下来,未来有可能做刚需产品的,只有昌平六环外以及平坊村两块土地。

不过有小道消息传言,昌平五环外的平西府地块要做橡树湾,有70平左右小户型,销售指导价6万/平,预计最快7月初会有消息流出,没抢到北清&奥森的海淀刚需,又多了一个选择。

虽然zf文件中表明北京今年还会有两次集中供地,但从这两次的供地情况来看,供地位置越来越好的同时大户型、改善盘占据了绝对主力。

刚需被步步逼退,等不来共产房消息,又想上车的朋友们还能选哪?

最近,顺义又有纯商品项目即将上新了!

本着累死自己,卷死别人的北京新房入市传统,这块今年首轮土拍的地块,仅用了半个月就公示了项目的规划设计方案,54天就公布了项目案名:公园和御。

上礼拜喜提预售证,户型图也一并曝光!

销售指导价4.4万/平,最小户型72平两居,预计总价317万起,粗略算下来,首付准备127万左右就可以上车。

更具诱惑力的是,项目得房率基本都在80%-84%之间,至少在现在的北京新房市场上,不多见。

不过样板间还没有开放,想看样板间的朋友们只能再等等了。

那么,

项目户型如何?

周边配套怎么样?

优缺点都是啥?到底适不适合刚需?

先收一收被低总价“撩拨”的心,咱们今天就来好好盘盘项目,到底能不能买,了解清楚优劣势再下手!

1、项目基本信息

项目位于顺义仁和板块,属于顺义刚需新房供应的超级内卷之地。

板块内在售有小户型产品的有路劲御和府、公园都会、龙湖·云河砚,网签均价3.5万-4万/平。

和这三兄弟相比,公园和御4.4万/平的销售指导价,显然没啥价格优势,想靠价格“杀出重围”,难。

再看产品

整个社区有14栋住宅楼,楼高6-11层,容积率2.0,限高45米,绿化率30%。项目宣传自己是“低密洋房社区”,基本属实。

从效果图来看,外立面走简约风,部分边户户型目测有270度观景阳台,可能会作为面积赠送。

户型有72平两居、89-95平三居以及115平三居,其中主力户型集中在72平两居及95平三居,面积段很刚需!但说真的,仁和板块最不缺的,就是刚需户型。

具体来看:

72平米两居

户型格局方正,南北通透,入户设置玄关柜,方便收纳,餐客厨一体化设计,增加了空间感,主卧朝南带飘窗。不过北向次卧有点小,整体紧凑。

89平米三居

户型格局方正,南北通透,餐客厨一体看来是公园和御的标配。主卧设计了套房,卫生间干湿分离,动线也比较流畅。

但北边的俩次卧面积实在都太小了,尤其是东边的次卧,只够放一张床,不打通的话,住起来反正是不咋舒服。

另外,客厅与主卧的面宽分别是3.5米/3.2米,和市场主流的3.6米/3.4米相比,有点拖后腿了。

95平米三居

同样是三居,95平要好些。南向三面宽9.7米,全明设计,设有储藏间,餐客厨一体,南向俩卧室带飘窗,客厅带阳台。

不过南向次卧离卫生间距离有点远,门正对客厅,一方面少些私密性,另一方面,留给电视墙的空间不大。

115平米三居

95平三居的plus版,不多说了。

2、离地铁更近,配套还不错

首先是交通

顺义目前的新房项目,几乎都不临铁。

公园和御相比于仁和另外三兄弟来说,更靠北,也更临近地铁15号线。

不过这个近也很水,哥们看了下地图,坏消息是再近距离也有4公里,好消息是出门不远有公交车,13分钟地铁接驳

另外,据项目消息,距离规划中的20号线(R4)临河站不到2公里,算是准近铁楼盘,但想靠步行难度也挺大。

据了解,规划中的R4号线会经过中德产业园站、临河站、仁和镇站、南彩镇站等站点,未来还会和东延后的15号线换乘,实现一体化产业格局。

目前看,R4线基本确定进入三期规划,但只修R4线一期(也就是北京地铁20号线一期),刚刚公布的三期第一次环评也提到了这条线路:

进入三期规划的R4线一期(北京地铁20号线一期)主要是管各庄到临河段。

R4东延示意图草图

自驾方面,西侧5.1公里是东六环路,西南侧约3.3公里处是燕京桥,多条高架道路汇集,自驾出行比较方便。另外,还坐守机场高速、机场二高速,距首都国际机场只有十几分钟车程。

教育方面,项目自身将配建12班制幼儿园,建成后无偿移交给顺义区教委;2.5公里内有顺义第一中学、第九中学、港馨小学、黄城根小学、石园小学、顺义五中等。可作为参考,具体以教委划片为准。

医疗配套距离项目3.5公里有首都医科大学燕京医学院,4.5公里左右有北京中医医院,顺义区医院等。

项目周边2.5公里内教育+医疗资源

商业方面,距离项目1.8公里有鑫海韵通大卖场,2公里有国泰百货,5公里还有BHG华联、新世纪百货、锦荟港,可满足基本生活需求。

距离项目约600米的是约22万平米的仁和公园,3公里处是潮白河,还有1.8万亩森林公园、顺义公园、怡园公园、顺义新城滨河森林公园,生态环境方面比南边的“仁和三兄弟”好不少。

3、周边次新和二手房选择不少,性价比“?”

最后说一下项目周边二手房价格,除了千万级别豪宅外,两居小户型二手房挂牌均价在3万-4万/平,但是他们中最“年轻”的是04年,居住品质肯定是没法和新房比的;

楼龄比较新的也有,比如,和悦居10号院2018年建成,售价3.3万/㎡,距离规划中的20号线更近,但目前在售户型除了54平的一居就只剩110平的三居了,两居缺位,公园和御的两居户型还是很有竞争力的。

按照目前的消息来算,上车72㎡两居总价317万起,首付127万左右,在北京新房市场价格优势突出。毕竟100万出头的首付想上车纯商品房,能选的只有顺义、大兴榆垡以及房山的部分地区了。

总结一下,目前顺义供应的低总价新房基本都集中在马坡和仁和片区,仁和由于规划中有地铁,所以似乎更被大家看好,热度也更高。

从产业发展来看,仁和目前以工业产业园为主,优点在于,有产业人群,对住房市场有所支撑,缺点就是,工业园区扎堆让区域的整体居住氛围不足,商业配套较少。

加上之前的顺义新房都是以“别墅区”闻名,教育、医疗、交通这些生活配套并不十分匹配刚需。尤其是没有地铁这一点,就难倒不少打工人。

但挡不住顺义仍然是北京目前的“价格洼地”,作为朝阳的后花园,如果你够不上望京的10万+/平、东坝的8万+/平、崔各庄的7万+/平,那么不妨看看顺义,首付100万+,住低密度洋房或许也是个不错的选择。

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