首付127万起,上车72㎡准临铁两居洋房!得房率80%以上!户型图抢先曝光!

哈喽大家好，我是血拼哥！

门头沟共产房京能·西山印的摇号结果出来了，一共8116户家庭参与摇号，其中京籍家庭5442组，非京籍家庭2674组，一共1230套房源，恭喜参与摇号的朋友们！下一步就是等待选房了。

前段时间北京第二次土拍谢幕，一共14宗土地，盘算下来，未来有可能做刚需产品的，只有昌平六环外以及平坊村两块土地。

不过有小道消息传言，昌平五环外的平西府地块要做橡树湾，有70平左右小户型，销售指导价6万/平，预计最快7月初会有消息流出，没抢到北清&奥森的海淀刚需，又多了一个选择。

虽然zf文件中表明北京今年还会有两次集中供地，但从这两次的供地情况来看，供地位置越来越好的同时大户型、改善盘占据了绝对主力。

刚需被步步逼退，等不来共产房消息，又想上车的朋友们还能选哪？

最近，顺义又有纯商品项目即将上新了！

本着累死自己，卷死别人的北京新房入市传统，这块今年首轮土拍的地块，仅用了半个月就公示了项目的规划设计方案，54天就公布了项目案名：公园和御。

上礼拜喜提预售证，户型图也一并曝光！

销售指导价4.4万/平，最小户型72平两居，预计总价317万起，粗略算下来，首付准备127万左右就可以上车。

更具诱惑力的是，项目得房率基本都在80%-84%之间，至少在现在的北京新房市场上，不多见。

不过样板间还没有开放，想看样板间的朋友们只能再等等了。

那么，

项目户型如何？

周边配套怎么样？

优缺点都是啥？到底适不适合刚需？

先收一收被低总价“撩拨”的心，咱们今天就来好好盘盘项目，到底能不能买，了解清楚优劣势再下手！

1、项目基本信息

项目位于顺义仁和板块，属于顺义刚需新房供应的超级内卷之地。

板块内在售有小户型产品的有路劲御和府、公园都会、龙湖·云河砚，网签均价3.5万-4万/平。

和这三兄弟相比，公园和御4.4万/平的销售指导价，显然没啥价格优势，想靠价格“杀出重围”，难。

再看产品。

整个社区有14栋住宅楼，楼高6-11层，容积率2.0，限高45米，绿化率30%。项目宣传自己是“低密洋房社区”，基本属实。

从效果图来看，外立面走简约风，部分边户户型目测有270度观景阳台，可能会作为面积赠送。

户型有72平两居、89-95平三居以及115平三居，其中主力户型集中在72平两居及95平三居，面积段很刚需！但说真的，仁和板块最不缺的，就是刚需户型。

具体来看：

72平米两居

户型格局方正，南北通透，入户设置玄关柜，方便收纳，餐客厨一体化设计，增加了空间感，主卧朝南带飘窗。不过北向次卧有点小，整体紧凑。

89平米三居

户型格局方正，南北通透，餐客厨一体看来是公园和御的标配。主卧设计了套房，卫生间干湿分离，动线也比较流畅。

但北边的俩次卧面积实在都太小了，尤其是东边的次卧，只够放一张床，不打通的话，住起来反正是不咋舒服。

另外，客厅与主卧的面宽分别是3.5米/3.2米，和市场主流的3.6米/3.4米相比，有点拖后腿了。

95平米三居

同样是三居，95平要好些。南向三面宽9.7米，全明设计，设有储藏间，餐客厨一体，南向俩卧室带飘窗，客厅带阳台。

不过南向次卧离卫生间距离有点远，门正对客厅，一方面少些私密性，另一方面，留给电视墙的空间不大。

115平米三居

95平三居的plus版，不多说了。

2、离地铁更近，配套还不错

首先是交通。

顺义目前的新房项目，几乎都不临铁。

公园和御相比于仁和另外三兄弟来说，更靠北，也更临近地铁15号线。

不过这个近也很水，哥们看了下地图，坏消息是再近距离也有4公里，好消息是出门不远有公交车，13分钟地铁接驳。

另外，据项目消息，距离规划中的20号线（R4）临河站不到2公里，算是准近铁楼盘，但想靠步行难度也挺大。

据了解，规划中的R4号线会经过中德产业园站、临河站、仁和镇站、南彩镇站等站点，未来还会和东延后的15号线换乘，实现一体化产业格局。

目前看，R4线基本确定进入三期规划，但只修R4线一期（也就是北京地铁20号线一期），刚刚公布的三期第一次环评也提到了这条线路：

进入三期规划的R4线一期（北京地铁20号线一期）主要是管各庄到临河段。

R4东延示意图草图

自驾方面，西侧5.1公里是东六环路，西南侧约3.3公里处是燕京桥，多条高架道路汇集，自驾出行比较方便。另外，还坐守机场高速、机场二高速，距首都国际机场只有十几分钟车程。

教育方面，项目自身将配建12班制幼儿园，建成后无偿移交给顺义区教委；2.5公里内有顺义第一中学、第九中学、港馨小学、黄城根小学、石园小学、顺义五中等。可作为参考，具体以教委划片为准。

医疗配套距离项目3.5公里有首都医科大学燕京医学院，4.5公里左右有北京中医医院，顺义区医院等。

项目周边2.5公里内教育＋医疗资源

商业方面，距离项目1.8公里有鑫海韵通大卖场，2公里有国泰百货，5公里还有BHG华联、新世纪百货、锦荟港，可满足基本生活需求。

距离项目约600米的是约22万平米的仁和公园，3公里处是潮白河，还有1.8万亩森林公园、顺义公园、怡园公园、顺义新城滨河森林公园，生态环境方面比南边的“仁和三兄弟”好不少。

3、周边次新和二手房选择不少，性价比“？”

最后说一下项目周边二手房价格，除了千万级别豪宅外，两居小户型二手房挂牌均价在3万-4万/平，但是他们中最“年轻”的是04年，居住品质肯定是没法和新房比的；

楼龄比较新的也有，比如，和悦居10号院2018年建成，售价3.3万/㎡，距离规划中的20号线更近，但目前在售户型除了54平的一居就只剩110平的三居了，两居缺位，公园和御的两居户型还是很有竞争力的。

按照目前的消息来算，上车72㎡两居总价317万起，首付127万左右，在北京新房市场价格优势突出。毕竟100万出头的首付想上车纯商品房，能选的只有顺义、大兴榆垡以及房山的部分地区了。

总结一下，目前顺义供应的低总价新房基本都集中在马坡和仁和片区，仁和由于规划中有地铁，所以似乎更被大家看好，热度也更高。

从产业发展来看，仁和目前以工业产业园为主，优点在于，有产业人群，对住房市场有所支撑，缺点就是，工业园区扎堆让区域的整体居住氛围不足，商业配套较少。

加上之前的顺义新房都是以“别墅区”闻名，教育、医疗、交通这些生活配套并不十分匹配刚需。尤其是没有地铁这一点，就难倒不少打工人。

但挡不住顺义仍然是北京目前的“价格洼地”，作为朝阳的后花园，如果你够不上望京的10万+/平、东坝的8万+/平、崔各庄的7万+/平，那么不妨看看顺义，首付100万+，住低密度洋房或许也是个不错的选择。