热资讯！传统别墅区到新“码农之家” 北七家楼市能否再创“高光时刻”

来源：央广网

近日，伴随顺义薛大人庄地块确认买家，北京今年第二批集中供地正式落幕。新地块入市让热门板块楼市竞争备受瞩目，其中，昌平热点区域之一北七家正在迎来更多新选手，其楼市变迁也再次受到关注。

近三个月内，御邸与硅谷ONE相继入场，时隔不久与硅谷ONE一路之隔的地块被“大悦城+中铁建”拿下，平西府地块也顺利拍出。板块内扎堆供应的同时，昌平区更多高关注度项目正在分走市场流量。限竞房时代曾经大热的北七家，在新市场竞争格局中能否再次迎来楼市的“高光时刻”，仍有待时间验证。

传统别墅区迎蝶变

北七家镇位于昌平区东南端，处于昌平、顺义两区交界地带。很多人关注到这片位于五环与六环之间的区域，是因为近些年区域内新楼盘的陆续推出。然而，北七家楼市更早的历史，并不为大多数人熟悉。

事实上，建成于大约20年前的八仙别墅、王府花园等高端项目均位于北七家，这里曾是北京高端居住区之一。如今，从王府学校等优质配套中，依然能感受到这片区域曾经的居住氛围。

大约十年前，京基鹭府、北京壹号庄园等别墅项目的建成，让曾经的高端居住区得以延续。然而，北七家的刚需市场一直较为沉寂，交通等因素的制约下，置业者对北七家的关注也不多。这片区域进入大众视野，转折点是未来科学城的建设。

2009年7月，未来科学城启动建设，到2018年，北京市新总规颁布，未来科学城被纳入科技创新中心“三城一区”战略规划，进入发展快车道。启动十年后，2019年7月《北京未来科学城规划（2017—2035）》正式对外发布，未来科学城发展前景更被看好。

此外，北京市发展和改革委员会发布的2022年“3个100”重点工程中，未来科学城基础设施、民生改善、科技创新及高精尖产业等多个项目在列。未来科学城的发展无疑为北七家区域发展带来了明显利好，也成为开发商热衷的区域名片。

转型“码农盘”聚集地

产业等方面的改善明显提高了区域竞争力，加上昌平区在毗邻海淀、朝阳的区位优势下楼市热度持续提升，北七家受到更多关注，区域内刚需盘的集中出现，始于2017年的地块出让。

北京市规划和自然资源委员会网站显示，2017年以来北七家以招拍挂形式出让11宗宅地，其中6宗在2017年完成出让。成交价格也在反映区域热度，据中原地产市场研究院统计，北七家多个项目2017年成交均价突破了60000元/㎡，万科翡翠公园2017年成交均价达65828元/㎡。

此后，限竞房的集中推出让北七家又“火了一把”。特别是在2019年，金隅金辰府、和悦华玺、华润理想国、未来金茂府四个限竞房项目集中推出，以“炙手可热”形容北七家并不为过。

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市场成交火热的同时，从置业群体来看，由于昌平临近海淀，大量被称为“码农”的互联网从业者将昌平作为置业首选，甚至有“码农撑起昌平房价”的说法，而在回龙观、天通苑等区域接近饱和的背景下，北七家成为“码农”热衷的选择。

新格局下能否再现火热市场

经历了一段时间“火热”之后，2019年-2020年两年间，北七家未有新宅地供应，2021年，北七家再次挂出两宗地块，分别被天时汤山与“金隅+首开+建工”联合体摘得，目前相应项目御邸与硅谷ONE均已开售，区域内金辰府项目仍有现房在售。

从板块内部竞争来看，产品方面，作为限竞房的“尾声”，金辰府在售主力户型为89-143㎡三至四居产品，对部分置业者而言，现房具有一定吸引力；御邸与硅谷ONE则以低首付、低总价吸引刚需“上车”，其中御邸最小户型面积为56㎡。价格方面硅谷ONE54000元/㎡的销售指导价略占优势，金辰府销售均价约为55000元/㎡，御邸销售指导价为60000元/㎡。

既有项目之外，近日刚刚结束的北京第二批集中供地中，“大悦城+中铁建”联合体摘得的平坊村地块与硅谷ONE一路之隔，“华润+葛洲坝”获取的平西府地块则临近奥森春晓项目，其中平坊村地块销售指导价与硅谷ONE同为54000元/㎡，且1.6的容积率比硅谷ONE更占优势，入市之后将给现有项目带来又一重压力。

然而，竞争压力并不限于板块内部，放到整个昌平区，北七家项目也在面临挑战。以关注度颇高的硅谷ONE为例，该项目引起市场瞩目的很大一部分原因来自于曾经的红盘奥森ONE，且硅谷ONE有奥森ONE升级版的称号，一度被视为“下一个码农神盘”。然而，不同的区位与市场条件下，硅谷ONE能否赶超奥森ONE仍有待验证，北七家板块内新盘面临的压力也不小。

从产品来看，硅谷ONE在外立面、户型设计等方面均对奥森ONE有所传承。然而，与奥森ONE捷报频频不同，硅谷ONE的销售情况并未在市场发出更多声音。据悉，硅谷ONE已于5月8日线上开盘，但并未见到官方宣传。记者查询北京市住房和城乡建设委员会网站发现，目前该项目已取证的套数为1848套（含车位），显示正在预售的6栋楼共有16套新房为已预订状态，其他均为可售状态。相较于奥森ONE首次推出便卖出超60亿，2021年前7个月网签额超过百亿的成绩，硅谷ONE略显冷清。

另外两个项目销售也不甚乐观。北京市住房和城乡建设委员会官网显示，御邸项目目前已预订2套，网上联机备案16套；而2019年取证、目前已转为现房销售的金辰府在售产品有115套住宅已签约，11套已预订，仍有较多未签约套数。

上述3个项目销售情况均差强人意，业内人士表示交通及区域配套是影响其去化的重要因素。事实上，相较于东小口等昌平区内热点板块，交通一直是北七家的短板，以北七家镇政府为圆心，半径3公里范围内没有地铁站，最近的5号线天通苑北站距离接近4公里，而北京地铁5号线的拥挤一直困扰着附近地铁通勤群体。

不过，今年年初，北京市轨道交通第三期建设规划公示，其中便包括17号线二期（支线）工程。这条支线被认为有望缓解北七家交通问题。

交通难题之外，北七家板块内其他配套相较于东小口等区域显得逊色一些，缺少中高端配套、区域界面待开发等也是区域内项目共同面临的问题。与同处昌平区的北清云际首开卖出22亿、奥森春晓开盘取得23.75亿的成绩相比，北七家的几个项目销售成绩并不显眼。而在昌平区新房价格突破60000元/㎡的背景下，北七家项目在约55000元/㎡均价基础上去化却没有表现出优势，似乎也在暗示区域竞争力的差异。

目前，北清云际、奥森春晓仍有新盘在售，必然会分走一部分流量，建发·珺和府、中海·汇智里等新盘也在收割区域市场关注度。同时，更多供应正在路上，也给现有项目带来挑战。

去年12月份，昌平区公布了5宗2022年拟供应地块，除目前已成交的平坊村、平西府地块，还包括中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP00-1805-6006地块，未来科学城南区土地一级开发项目CP07-0600-0066、0067、0068地块，中关村国家工程技术创新基地C-30地块，且前两宗地块交通优势更为明显。有业内人士近期表示，昌平区域供应量大，竞争压力大，新项目去化会面临较大压力。

一边是未来科学城持续发展产生的区域带动效应，一边是区域供应持续增加、板块内界面待改善的压力，曾经经历过市场火热的北七家能否再次创造高光时刻，区域居住格局又将出现怎样的变化，记者将持续关注。