今日热文：卷上了!二环供应罕见扎堆!但价值逻辑得重新考虑...

过去北京哪里频出“地王”？你可能想不到，是丰台。

(相关资料图)

最后一次地王出现是在两年前，2020年五月合生斥资180亿拿下分钟寺三块地；

分钟寺以楼面价每平7万6成为北京历史新地王。

大豪宅落地，众星捧月，一时间所有媒体都在戏称丰台成了“疯台”。

这两年，随着北京城南行动计划的持续推进，丰台价值被重塑。

前有分钟寺“三兄弟”，后有丽泽众星云集；突然间环丽泽的豪宅扎堆了。

目前看丰台二三环之间的“环丽泽”板块集中供应，10万+新盘扎堆。就此，丰台迎来豪宅大年。

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南城增值逻辑

有些不同

丰台的10w+，卖的是环线优势+丽泽故事。

但南城和北城的置业逻辑其实不能用一个思路考虑。

北城买房越近产业越牛批。

但常规来看，京南产业少，目前产业量级和海淀、望京还没法比。

一个丽泽商务区，不足以让人看到产业赋能的资产增值逻辑。

丽泽商务区面积本身并不大，地处北京西二、三环路之间，东起菜户营桥，西至丽泽桥，北至红莲南里，南至丰草河。

规划中在2030年全部建设完成后，丽泽总规模将达650万平米，建筑体量远超北京CBD核心区和金融街。

这是北京内城最后一处成块规模、整体规划金额开发的区域。

早在2008年丽泽商务区规划出炉之后，区域就开启了大规模的征地拆迁。

但由于这个嚷嚷了十多年的板块开发和落地进程很缓慢，加上全球金融业下滑是大趋势，所以以金融为主体的丽泽也很难独善其身。

当然这里并不是完全否定丽泽的产业发展，只是现在还处于成长期。

另一方面来看，目前丰台几个关注度较高的项目分布在亚林西、万泉寺、纪家庙、周庄子这几个区域。

其实谁离丽泽都不算太远，上下差距不超3公里。

所以今年在南城置业想要保值增值，产品和圈层相比产业应该作为主要考虑。

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豪宅天团

买入价值排序

NO.1 亚林西

如果你要买南城，亚林西可以首要考虑。

亚林西地块，位于丰台南二环至三环之间的右安门附近，不像丰台其他项目受困于城市界面的问题，这个块地周围豪宅氛围已逐步成型。

地块对面就是西铁营三巨头，对望佑安府和中国玺，再往西走几步就是昆仑域；圈层已经呈现。

并且亚林西这一带整体的城市界面算得上优质，即使地块北边有保障房，可外立面并不丑。

整体区域的发展是成熟的，配套设施也很完善，圈层感更为优质。

地块距离二环直线1.1公里，项目北侧正对丰台右安门医院，到丽泽商务区直线距离不到3公里。

另外地块500米处是14号线西铁营站和19号线景风门站，西铁营站位置有万达广场、永辉超市等区域商业配套，生活非常便捷。

这块地在未出之前热度很高，74.7亿是北京近5年以来起拍价最高的地块。

由于起拍价高昂和整体开发难度大的因素，众多开发商拿地时纷纷打了退堂鼓。

地块居住用地建控规模仅10.19万㎡，近一半都是综合型商业金融服务业用地和托幼用地，建筑体量10.3万㎡。

因此二环边的亚林西地块，最终仅获得一次报价，由华润底价获得，楼面价约7.3万/㎡，销售指导价11.2万/㎡。

目前周边的豪宅二手房早就已经在12万以上了，次新房昆仑域甚至均价达14.3万/㎡，项目单价倒挂近3w！

对于华润的产品力，还是比较值得让人期待的。

唯一的顾虑就是地块南侧100m邻铁路，可能会有噪音影响；而且路边上的高压线有点多。

但南城这几块地几乎都有类似的问题，不信往下看。

NO.2 纪家庙VS万泉寺

由于万泉寺和纪家庙板块问题比较像，目前项目也都出街了，所以给大家放在一起PK。

纪家庙地块位于南三环内，目前产品已露面——北京瑞府，同样是华润的产品。

其实纪家庙这个项目，是典型的神户型救烂地。

地烂在哪？

往北看，这块地北侧是丰台火车站主要进出站路段，北京瑞府和北侧铁路的直线距离约200m。

人在家中住，楼跟铁路晃极有可能发生。

即使有隔离带，但可能仍会受到噪音+共振的干扰，靠北的房子可不好受。

再往南看，项目南边是广安门的回迁小区——万柳园小区。万柳园和亚林西保障房长得就不太一样了。

万柳园小区实景

如上，万柳园小区就是这片老小区的直面景观，瑞府在这样一票回迁房的包围中，像个“豪宅孤盘”。

此外，项目东南方向约160m是西南郊冷库。

要知道制冷设备运转会对周边造成噪音和辐射影响。根据《冷库设计规范》要求，冷库下风口居住区防护距离不少于300米，其他方位不宜小于150m。

而项目的东南侧楼栋距离西南郊冷库才约160m，安全距离刚达标。

虽然从地图上看纪家庙离亚林西相隔不远，但两个板块被高速阻隔着。

在这样的不利因素包围下，瑞府也是够难的。

同时，产品好在哪？

欣慰的是地块的先天条件不错，形状非常规整，首先东西向距离很长，就保证了南向户型整体面宽尺度更大，采光和视野通透性更佳。

项目边上还有一块教育用地。没有公租回迁房配建，是很纯粹的改善社区。

地块是今年一批次供地中最贵的地——指导价10.9万/㎡。政府持有6%产权，折后项目实际支付10.246万/㎡，性价比更好。

目前户型已出街，做的确实不错，查看戳。

再来说说同在高速左侧的万泉寺地块，产品也已面世叫端礼著。

这个地块优质的点就是在丽泽商务区旁一河之隔仅1公里，是几宗地块离距离丽泽商务区核心最近的项目。

但问题同样是城市界面及周围不利因素影响。

万泉寺地块北侧挨着老破小，东侧50米就临铁路+高架，西南侧直线500米有南郊灌瓶厂。

这块地政府限价11.2万/㎡，和纪家庙北京瑞府离得不远，居住氛围比较像。但社区圈层和性价比却比不上北京瑞府。

万泉寺地块配建2.57万㎡保障性租赁住房，圈层并不纯粹。所有设施豪宅业主要和保障房业主共享。

另外万泉寺地块本身条件一般，并不规整方正，类似于三角形，所以楼栋排布有些小问题。

项目端礼著除了楼王6#外所有楼栋都临街，住在低层肯定能听见汽车驶过的噪音。

所以如果更注重项目圈层、产品力和性价比的，更适合纪家庙地块的北京瑞府。

如果比较看重通勤性，想距离丽泽核心区更近，不介意公租房和圈层氛围的，适合万泉寺地块的端礼著。

NO.3 周庄子

周庄子相对于上面三块地，更远一些，在西南三环边。

最大的特点是，丰台这四宗地块中唯一不临铁路的，避免了铁路豪宅的称号。

但问题是周庄子地块过于零碎和分散，每个地块规模都很小，很难形成“真正的豪宅氛围”。

项目由6块地组成，其中四块为居住用地，06地块为共产房，另外3块是纯商品房，销售指导价10.6万/㎡。

北边商品房地块的懋源璟廷限高18米，南侧有高层严重遮挡，地块狭小，社区氛围不足。

南边的两个地块，被共产房间隔开，就别提豪宅该有的居住氛围了。

其中地块大一些的懋源煜泽台，依然会有南向高楼遮挡的采光问题，楼间距也比较狭窄。

对于周庄子，价格其实没比上面三个便宜多少，但硬件条件更加一般。

建议大家要买就一步到位，豪宅不能图便宜，并且豪宅最怕便宜。

最后，给丰台“环丽泽”的豪宅们价值排序：亚林西＞纪家庙=万泉寺＞周庄子。