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今日热文:卷上了!二环供应罕见扎堆!但价值逻辑得重新考虑...

时间 2022-06-21 05:47:21 来源:搜狐焦点  

过去北京哪里频出“地王”?你可能想不到,是丰台。


(相关资料图)

最后一次地王出现是在两年前,2020年五月合生斥资180亿拿下分钟寺三块地;

分钟寺以楼面价每平7万6成为北京历史新地王。

大豪宅落地,众星捧月,一时间所有媒体都在戏称丰台成了“疯台”。

这两年,随着北京城南行动计划的持续推进,丰台价值被重塑。

前有分钟寺“三兄弟”,后有丽泽众星云集;突然间环丽泽的豪宅扎堆了。

目前看丰台二三环之间的“环丽泽”板块集中供应,10万+新盘扎堆。就此,丰台迎来豪宅大年。

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南城增值逻辑

有些不同

丰台的10w+,卖的是环线优势+丽泽故事。

但南城和北城的置业逻辑其实不能用一个思路考虑。

北城买房越近产业越牛批。

但常规来看,京南产业少,目前产业量级和海淀、望京还没法比。

一个丽泽商务区,不足以让人看到产业赋能的资产增值逻辑。

丽泽商务区面积本身并不大,地处北京西二、三环路之间,东起菜户营桥,西至丽泽桥,北至红莲南里,南至丰草河。

规划中在2030年全部建设完成后,丽泽总规模将达650万平米,建筑体量远超北京CBD核心区和金融街。

这是北京内城最后一处成块规模、整体规划金额开发的区域。

早在2008年丽泽商务区规划出炉之后,区域就开启了大规模的征地拆迁。

但由于这个嚷嚷了十多年的板块开发和落地进程很缓慢,加上全球金融业下滑是大趋势,所以以金融为主体的丽泽也很难独善其身。

当然这里并不是完全否定丽泽的产业发展,只是现在还处于成长期。

另一方面来看,目前丰台几个关注度较高的项目分布在亚林西、万泉寺、纪家庙、周庄子这几个区域。

其实谁离丽泽都不算太远,上下差距不超3公里。

所以今年在南城置业想要保值增值,产品和圈层相比产业应该作为主要考虑。

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豪宅天团

买入价值排序

NO.1 亚林西

如果你要买南城,亚林西可以首要考虑。

亚林西地块,位于丰台南二环至三环之间的右安门附近,不像丰台其他项目受困于城市界面的问题,这个块地周围豪宅氛围已逐步成型。

地块对面就是西铁营三巨头,对望佑安府和中国玺,再往西走几步就是昆仑域;圈层已经呈现。

并且亚林西这一带整体的城市界面算得上优质,即使地块北边有保障房,可外立面并不丑。

整体区域的发展是成熟的,配套设施也很完善,圈层感更为优质。

地块距离二环直线1.1公里,项目北侧正对丰台右安门医院,到丽泽商务区直线距离不到3公里。

另外地块500米处是14号线西铁营站和19号线景风门站,西铁营站位置有万达广场、永辉超市等区域商业配套,生活非常便捷。

这块地在未出之前热度很高,74.7亿是北京近5年以来起拍价最高的地块。

由于起拍价高昂和整体开发难度大的因素,众多开发商拿地时纷纷打了退堂鼓。

地块居住用地建控规模仅10.19万㎡,近一半都是综合型商业金融服务业用地和托幼用地,建筑体量10.3万㎡。

因此二环边的亚林西地块,最终仅获得一次报价,由华润底价获得,楼面价约7.3万/㎡,销售指导价11.2万/㎡。

目前周边的豪宅二手房早就已经在12万以上了,次新房昆仑域甚至均价达14.3万/㎡,项目单价倒挂近3w!

对于华润的产品力,还是比较值得让人期待的。

唯一的顾虑就是地块南侧100m邻铁路,可能会有噪音影响;而且路边上的高压线有点多。

但南城这几块地几乎都有类似的问题,不信往下看。

NO.2 纪家庙VS万泉寺

由于万泉寺和纪家庙板块问题比较像,目前项目也都出街了,所以给大家放在一起PK。

纪家庙地块位于南三环内,目前产品已露面——北京瑞府,同样是华润的产品。

其实纪家庙这个项目,是典型的神户型救烂地。

地烂在哪?

往北看,这块地北侧是丰台火车站主要进出站路段,北京瑞府和北侧铁路的直线距离约200m

人在家中住,楼跟铁路晃极有可能发生。

即使有隔离带,但可能仍会受到噪音+共振的干扰,靠北的房子可不好受。

再往南看,项目南边是广安门的回迁小区——万柳园小区。万柳园和亚林西保障房长得就不太一样了。

万柳园小区实景

如上,万柳园小区就是这片老小区的直面景观,瑞府在这样一票回迁房的包围中像个“豪宅孤盘”

此外,项目东南方向约160m是西南郊冷库。

要知道制冷设备运转会对周边造成噪音和辐射影响。根据《冷库设计规范》要求,冷库下风口居住区防护距离不少于300米,其他方位不宜小于150m。

而项目的东南侧楼栋距离西南郊冷库才约160m,安全距离刚达标。

虽然从地图上看纪家庙离亚林西相隔不远,但两个板块被高速阻隔着。

在这样的不利因素包围下,瑞府也是够难的。

同时,产品好在哪?

欣慰的是地块的先天条件不错,形状非常规整,首先东西向距离很长,就保证了南向户型整体面宽尺度更大,采光和视野通透性更佳。

项目边上还有一块教育用地。没有公租回迁房配建,是很纯粹的改善社区。

地块是今年一批次供地中最贵的地——指导价10.9万/㎡。政府持有6%产权,折后项目实际支付10.246万/㎡,性价比更好。

目前户型已出街,做的确实不错,查看戳。

再来说说同在高速左侧的万泉寺地块,产品也已面世叫端礼著。

这个地块优质的点就是在丽泽商务区旁一河之隔仅1公里是几宗地块离距离丽泽商务区核心最近的项目。

但问题同样是城市界面及周围不利因素影响。

万泉寺地块北侧挨着老破小,东侧50米就临铁路+高架,西南侧直线500米有南郊灌瓶厂

这块地政府限价11.2万/㎡,和纪家庙北京瑞府离得不远,居住氛围比较像。但社区圈层和性价比却比不上北京瑞府。

万泉寺地块配建2.57万㎡保障性租赁住房,圈层并不纯粹。所有设施豪宅业主要和保障房业主共享。

另外万泉寺地块本身条件一般,并不规整方正,类似于三角形,所以楼栋排布有些小问题。

项目端礼著除了楼王6#外所有楼栋都临街,住在低层肯定能听见汽车驶过的噪音。

所以如果更注重项目圈层、产品力和性价比的,更适合纪家庙地块的北京瑞府

如果比较看重通勤性,想距离丽泽核心区更近,不介意公租房和圈层氛围的,适合万泉寺地块的端礼著

NO.3 周庄子

周庄子相对于上面三块地,更远一些,在西南三环边。

最大的特点是,丰台这四宗地块中唯一不临铁路的,避免了铁路豪宅的称号。

但问题是周庄子地块过于零碎和分散,每个地块规模都很小,很难形成“真正的豪宅氛围”。

项目由6块地组成,其中四块为居住用地,06地块为共产房,另外3块是纯商品房,销售指导价10.6万/㎡。

北边商品房地块的懋源璟廷限高18米,南侧有高层严重遮挡,地块狭小,社区氛围不足。

南边的两个地块,被共产房间隔开,就别提豪宅该有的居住氛围了。

其中地块大一些的懋源煜泽台,依然会有南向高楼遮挡的采光问题,楼间距也比较狭窄。

对于周庄子,价格其实没比上面三个便宜多少,但硬件条件更加一般。

建议大家要买就一步到位,豪宅不能图便宜,并且豪宅最怕便宜。

最后,给丰台“环丽泽”的豪宅们价值排序:亚林西>纪家庙=万泉寺>周庄子。

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